二手房过户都要交什么税

“过户都要交什么税?”最近，长春市地税局个人住宅生意办税服务大厅每天都会接到许多“问税”的电话，有的咨询税率多少，有的咨询营改增后交税有啥改变，有的让帮助算算账……这些打电话的人中，有买房者，也有卖房者，无一不是对二手住宅生意交税苍茫的人士。
买房是大事，生意二手住宅需求了解缴什么税、交税流程是什么、谁来交税，这样才干更合理规划预算，适意买房。
【小常识】
二手住宅生意
交啥税?谁来交?
个人二手住宅生意税有好几种，核算方法、交纳的主体又有所不同，令许多预备购买二手住宅的人深感困惑，那需求缴哪些税呢?
整体而言，个人二手住宅生意首要触及经营税及附加、个人所得税、契税、印花税这几种税费。
那这些税费由谁来交?尽管大都时分房子生意两边合同约好由其间一方担负悉数税费，但依照国家相关规定，作为房子产权出售者，卖方应交纳经营税及附加、个人所得税，而作为房子产权的获得者，买方应交纳契税和印花税。
1. 个人二手住宅生意税费———个人所得税
卖方交纳
五年以内：(1)一般景象：个税=成交价格(评价价格)×1%
(2)特别景象：卖方经过离婚、赠与、承继等非购买方式获得住宅再转让的：个税=【成交价格(评价价格)-原置办价格】×20%
2. 个人二手住宅生意税费———经营税及附加
卖方交纳
两年(含)以内：经营税及附加=成交价格(评价价格)×5.6%
3. 个人二手住宅生意税费———契税
买方交纳90平方米及以下家庭首套或许二套：契税税额=成交价格(评价价格)×1%
90平方米以上家庭首套：契税税额=成交价格(评价价格)×1.5%
90平方米以上家庭二套：契税税额=成交价格(评价价格)×2%
家庭三套及以上的：契税税额=成交价格(评价价格)×3%
4. 个人二手住宅生意税费———印花税
(1)受赠两边均交纳
产权搬运书据印花税=成交价格(评价价格)×0.05%
(2)买方、承继人、产权承受方就房子产权证交纳5元“权力、答应证照”印花税。
【算算账】
个人二手住宅生意之生意
瞅准平方米、套数和年限
2月22日，财政部、国家税务总局及住建部三部委发布《关于调整房地产生意环节契税经营税优惠方针的告诉》，经营税和契税双双下调，无论是买房者仍是卖房者都将获税收优惠。假如您要生意二手住宅，瞅准“平方米”“套数”和“年限”三个关键词，能让规划更合理、更沉着。
详细而言，契税以“90平方米”和“套数”来区别税率，购买90平方米及以下的住宅，无论是家庭首套仍是第二套，税率均为1%;购买90平方米以上的住宅，家庭首套住宅税率为1.5%，家庭第二套住宅税率为2%。不过，购买家庭第三套及以上住宅不能享用优惠，依照3%征收契税。经营税则以“2年”年限作为分水岭，出售购买缺乏2年的住宅全额征收经营税，出售购买2年(含)以上的住宅免征。值得注意的是，是否满2年，依照房子产权证和契税完税证时刻“孰先”的准则确认购房的时刻。
个人二手住宅生意个人所得税和房改房经营税连续既往优惠，即转让自用5年以上、并且是家庭仅有日子用房的免征个人所得税，未超越5年的按1%征收率核定征收个人所得税;而能够出具国有住宅出售专用收据及相关材料的房改房，初次转让时免征经营税。
别的，为防止以“阴阳合同”低报瞒报成交价格逃税，当交税申报的住宅价格与“二手住宅生意税收征管体系”的评价价格有不同，体系会主动依照“孰高”准则确认计税价格。
例1：李某2016年4月5日从王某处置办了一套产权缺乏2年、面积为145平方米的住宅，此房为李某家庭购买的首套住宅，生意申报价格为85万元，评价价格为98万元，那么生意两边应交交税额如下：
因申报价格低于评价价格，依照评价价格98万元核算税款。
1.买方应交纳契税、印花税：
契税=980000×1.5%=14700元“权力、答应证照”印花税=5元
算计：14705元。
2.卖方应交纳个人所得税、经营税及附加：
个人所得税=980000×1%=9800元
经营税及附加=980000× 5.6%=54880元
算计：64680元。两边交税总计：79385元。例2：高某从李某处置办了一套75平方米的住宅，且为家庭购买的首套住宅，评价价格35万元，那么生意两边应交交税额如下：
若该住宅产权超五年，那么生意两边应交交税额如下：
1.买方应交纳契税、印花税：
契税=350000×1%=3500元印花税=5元算计：3505元。
2.卖方无税
两边交税总计：3505元。若该住宅产权在五年以内两年以上，那么生意两边应交交税额如下：
1.买方应交纳契税、印花税：
契税=350000×1%=3500元印花税=5元算计：3505元。
2.卖方应交纳个人所得税：
个人所得税=350000×1%=3500元
算计：3500元。两边交税总计：7005元。
二手住宅生意之承继、赠与、离婚析产、夫妻房子更名
多项优惠方针可享用
二手住宅生意，除了最惯例的生意方式，还有经过承继、赠与、离婚析产、夫妻房子更名等非购买方式转让房子产权的，税收优惠力度很大，少量景象会触及交税事宜。
【法定承继】
法定承继人(包含爱人、子女、爸爸妈妈、兄弟姐妹、祖爸爸妈妈、外祖爸爸妈妈)承继土地、房子权属，不征契税，免征经营税，不征个人所得税，只征收印花税5元。
举例：独生子顾某的爸爸妈妈逝世了，留下一套住宅，该住宅归顾某一人承继，顾某只需交纳印花税5元。
【法定赠与】
承受爸爸妈妈、子女、祖爸爸妈妈、外祖爸爸妈妈、兄弟姐妹的赠与住宅，按5%税率交纳契税，免征经营税，不征个税，两边各按0.05%税率交纳“产权搬运书据”税目印花税，一起受赠人交纳“权力、答应证照”税目印花税5元。
举例：于某爸爸妈妈将一套150平方米住宅赠与于某，该住宅评价价格为100万元，两边应交交税额如下:
1.受赠人应交纳契税、印花税：
契税=1000000×5%=50000元印花税=1000000×0.05% 5=505元
算计：50505元2.赠与人应交纳印花税：
印花税=1000000×0.05%=500元算计：500元。两边应交税额总计：51005元
【离婚析产】
夫妻离婚切割产业，将原共有房子产权归属一方的，不征契税，免征经营税，不征个人所得税，只征收印花税5元。
举例：张某和赵某夫妻二人协议离婚，协议中写明张某名下房子归赵某一切，那么赵某在处理房产更名时只需交纳5元印花税。
【夫妻房子更名】
夫妻的房子、土地权属改变，不论是原属一方变为两边共有或另一方一切，仍是原属两边共有变为其间一方一切，或许原属两边共有变为约好、改变共有比例，均免征契税，不征经营税，不征个人所得税。
举例：李某有一套婚前购买住宅，婚后李某将住宅过户到妻后代某名下，孙某只需交纳5元印花税。
【受赠、承继、离婚析产住宅再出售】
假如个人出售经过受赠、承继、离婚析产等非购买方式获得的住宅，根据“税收惠民”准则，购房时刻、价格均依照发作受赠、承继、离婚产业切割行为前的时刻和购房原价确认，而不依照发作受赠、承继、离婚析产的时刻确认，最大极限为交税人减税。不过，此种住宅未超越5年出售的，要按生意价格差额的20%交纳个税，超越5年则免缴。
举例：张某承继过世爸爸妈妈留下的80平方米住宅，并于2016年1月8日将住宅改变到自己名下。2016年3月22日，张某将该住宅卖给赵某，调取材料显现该房为张某母亲于2013年10月11日购买的产权超两年未超五年的商品房，置办价格40万元，此次生意评价价格45万，别的此房为赵某家庭首套住宅。那么两边应交交税额如下：
1.买方应缴契税、印花税：
契税=450000×1%=4500元印花税=5元算计：4505元。
2.卖方应按差额交纳个人所得税，产权超越两年免征经营税：
个人所得税=(450000-400000)×20%=10000元
算计：10000元。两边应交税额总计：14505元。
【释疑问】
营改增后 二手房生意税负略降
5月1日“营改增”后，二手住宅生意经营税改增值税后税负是升是降，触动着群众的心。
4月12日，国家税务总局清晰，个人将购买缺乏2年的住宅对外出售时，依照5%的征收率全额交纳增值税;个人将购买2年及以上的住宅对外出售时，免征增值税。这意味着，二手住宅生意增值税方针简直平移了现行二手住宅生意经营税方针。
不过，尽管经营税与增值税均按5%交税，但由于核算方法的不同，“营改增”个人生意住宅交税税额会略有削减，忧虑税负大涨的买房人和卖房人不用惊惧着急过户了。
特别提示的是，“营改增”后，地税部门将持续受理二手住宅生意环节的增值税交纳事务，办税流程、场所等均坚持不变。
举例：张某将未满2年的住宅对外出售，获得住宅出售收入42万元。
如张某在2016年5月1日前出售该住宅，应交纳经营税=成交价格×5%=420000×5%=21000元
如张某在2016年5月1日后出售该住宅，应交纳增值税=成交价格/ (1 5%)×5%=420000/(1 5%)×5%=20000元
营改增后42万元的住宅交交税额要省1000元
【便民措施】
办税流程请看好 办税材料请带全
生意二手住宅，市民首要需到房地产生意中心的事务窗口处理过户手续，然后再到市地税局个人住宅生意办税服务厅处理交税事宜，交税时带着房地产生意中心供给的完税协查联络单、身份证、卖方的契税完税证即可。