律师协助办理退房手续
来源：听讼网整理 2018-10-24 14:49
退房手续（律师伴随处理）、条件与办法：
房子质量与违约责任问题
(作者：张志胜律师，电话13911920598)
根本案情
王某，女，1973年1月出世，汉族，北京市海淀区人；郭某，男，1968年6月出世，汉族，北京市海淀区人。二人于2006年9月20日与北京市当某房地产开发有限公司（下简称当某公司）签定《商品房预售合同书》（编号Y576224），购买北京市海淀区安定庄西路某楼盘住所一套，总价约220万元公民币，二人依约付出了该房子首付款90万元并处理了按揭借款，约好交房日期为2008年1月20日。2008年3月10日，当某房公司向二人送达延期交房告诉书，确认交房日期为2008年4月15日，郭某对此表明不同意但是终究默许该延期告诉。2008年4月12日，当某公司告诉郭某前去处理房子交代手续，郭某与王某如期而至。进入交代房子程序后，郭某发现该房子地板严峻掉落，天花板有渗水痕迹，随即，郭某要求当某公司退房，遭到回绝，但是，该公司许诺修正。郭某愤愤离去。2008年5月10日，当某公司再次向郭某送达房子交代告诉书，告诉郭某2008年5月15日前往北京市海淀区安定庄西路某号院3号楼1层售楼处处理收房手续。郭某践约而至，发现其间一间房子地板毁损约2平方米，暴露水泥地板，渗水问题仍未处理，郭某不同意收房。2008年6月20日，郭某正式延聘律师帮忙处理房子交代手续。2008年6月25日，郭某、王某、律师和北京市第二公证处工作人员带着录音笔、照相机等东西前往当某公司指定的交房地，要求当某公司按照合同约好的期限和规范实行交房责任，当某公司相关人员招待并闪烁其词，称，希望经过洽谈处理。公证人员进入该房子后，将房子破损状况予以摄影。2008年7月3日，北京市第二公证处做出（2008）京方正内民证字第08519号公证书，记载了整个交涉进程并明示了不能交房的原因。（本文系张志胜律师原创著作，欢迎阅览，请勿抄袭，相互尊重，沟通热线13911920598）
2008年7月10日，当某公司约见郭某署理律师商谈退房事宜，律师要求当某公司退房并承当郭某由于归还银行借款所发生的利息丢失并承当违约责任；当某公司表明乐意退房但是不予支撑郭某恳求的借款利息丢失和违约金恳求。2008年7月12日，两边达到一致意见，当某公司交还郭某购房首付款90万元公民、现已偿交给银行的借款10万元公民币、总计利息（按存款利率）丢失7万元公民币；至于按揭借款现已支交给银行的利息及所欠银行的利息，郭某不予追查，但是，当某公司承当拖欠银行的借款利息。（本文系张志胜律师原创著作，欢迎阅览，请勿抄袭，相互尊重，沟通热线13911920598）
律师谈论
1、商品房生意（预售）合同中交房问题留意事项。首要，在合同中应当约好清晰的交房日期，这个日期有必要是截止日期，不能写作“某日之后”、“某日起”、“某年交房”、“某月交房”等含糊词语；其次，合同关于交房时房子质量应当严厉约束，在清晰遵循国家规范之余，应当列明一些常见制止事项，如，渗水、噪音、地板掉落、墙漆掉落、装饰资料不合格等，约好一旦呈现这些列明状况，购买方能够随时退房；再次，约好：在呈现延期交房景象时，30日之内由开发商付出违约金（一般日万分之三）；超越30日，购房者有权挑选退房并要求付出违约金（详细到多少万元而不宜按照日万分之三的份额核算）或许要求持续实行合同并要求付出违约金；最终，违约责任的约好技巧，把握一点，在约好开发商所应承当的违约责任问题时，不允许其在条款中添加附加条件，即，一旦违约，就应当承当违约责任，无须其他条件。（本文系张志胜律师原创著作，欢迎阅览，请勿抄袭，相互尊重，沟通热线13911920598）
2、开发商用“收房告诉”等文件代替“延期告诉”然后妄图转嫁违约责任。如本案显现，开发商原本现已延期，但是不乐意承当延期所应付出的违约金，所以寄希望于购房者不按其送达的“收房告诉”规则的时刻、地址“收房”而将违约责任搬运。更进一步分析：开发商不能如期交房，但能在拖延期内竣工，提前发延期告诉，承当违约责任；开发商不能如期交房，拖延期内亦无法竣工，发交房告诉，希望购房者不按告诉“收房”，然后搬运违约责任------这个时分，往往将收房地址搬运至十分隐蔽处乃至让购房者难以找寻；即便购房者找到告诉指明的地址，往往找不到人，或许是找到了人却称不是开发商的人（留意了，必定要检查招待人员的证件，并仿制）。（本文系张志胜律师原创著作，欢迎阅览，请勿抄袭，相互尊重，沟通热线13911920598）
3、退房时违约金的付出问题。一般来说，违约金在合同中有清晰的约好，按照约好付出就没有问题了。但是，遇到房价陡增极点景象时，购房者挑选退房，那么，开发商所应付出的违约金或许会被恰当添加或削减：当违约金远远小于购房者从头购房所要承当的房价上涨幅度（从约好交房日到退房时房价的上涨幅度）时，开发商应当恰当进步违约金数额。（本文系张志胜律师原创著作，欢迎阅览，请勿抄袭，相互尊重，沟通热线13911920598）要留意区别延期交给导致的退房和房子质量不合格等原因导致的退房两种景象，关于前者，按照日万分之三的份额付出违约金尚比较合理；关于后者，假如没有拖延期限或许拖延期限十分短，那么，购房者退房时，开发商依据约好份额付出违约金数额明显十分小，所以，购房者必定要留意，此刻的违约金约好必定要清晰一个相对较大的详细数额，比方，20万元公民币。
4、退房进程中的依据保全。一般来说，购房合同、付款凭据是最直接的依据，但是，在证明开发商违约这一点上，这些依据十分苍白：开发商的延期告诉、质量不合格的证明等才是证明开发商违约的要害依据。保全这类依据时，挑选公证是一个明智之举。当然，托付律师处理比较符合实际-----一般都是律师（署理开发商）与律师（署理购房者）的比赛。（本文系张志胜律师原创著作，欢迎阅览，请勿抄袭，相互尊重，沟通热线13911920598）
5、房子交代文件检查。必备文件：《竣工检验存案表》、《房子实测面积勘丈表》、《住所质量保证书》、《住所运用说明书》、《规划检验合格证》；其它文件《用水合格证》、《消防工程合格证》、《管线施工竣工分布图》、《电梯检验合格单》等。
法律依据
1、《中华公民共和国合同法》第107条：当事人一方不实行合同责任或许实行合同责任不符合约好的，应当承当持续实行、采纳补救措施或许赔偿丢失等违约责任。
2、《中华公民共和国合同法》第111条：质量不符合约好的，应当按照当事人的约好承当违约责任。关于违约责任没有约好或许约好不清晰，按照本法第六十一条的规则仍不能确认的，受损害方依据标的的性质以及丢失的巨细，能够合理挑选要求对方承当修补、替换、重做、退货、削减价款或许酬劳等违约责任。
3、最高公民法院《关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》。略，见一益一律师行网站：www.yyylaw.com
（本文系张志胜律师原创著作，欢迎阅览，请勿抄袭，相互尊重，沟通热线13911920598）
房子质量与违约责任问题
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根本案情
王某，女，1973年1月出世，汉族，北京市海淀区人；郭某，男，1968年6月出世，汉族，北京市海淀区人。二人于2006年9月20日与北京市当某房地产开发有限公司（下简称当某公司）签定《商品房预售合同书》（编号Y576224），购买北京市海淀区安定庄西路某楼盘住所一套，总价约220万元公民币，二人依约付出了该房子首付款90万元并处理了按揭借款，约好交房日期为2008年1月20日。2008年3月10日，当某房公司向二人送达延期交房告诉书，确认交房日期为2008年4月15日，郭某对此表明不同意但是终究默许该延期告诉。2008年4月12日，当某公司告诉郭某前去处理房子交代手续，郭某与王某如期而至。进入交代房子程序后，郭某发现该房子地板严峻掉落，天花板有渗水痕迹，随即，郭某要求当某公司退房，遭到回绝，但是，该公司许诺修正。郭某愤愤离去。2008年5月10日，当某公司再次向郭某送达房子交代告诉书，告诉郭某2008年5月15日前往北京市海淀区安定庄西路某号院3号楼1层售楼处处理收房手续。郭某践约而至，发现其间一间房子地板毁损约2平方米，暴露水泥地板，渗水问题仍未处理，郭某不同意收房。2008年6月20日，郭某正式延聘律师帮忙处理房子交代手续。2008年6月25日，郭某、王某、律师和北京市第二公证处工作人员带着录音笔、照相机等东西前往当某公司指定的交房地，要求当某公司按照合同约好的期限和规范实行交房责任，当某公司相关人员招待并闪烁其词，称，希望经过洽谈处理。公证人员进入该房子后，将房子破损状况予以摄影。2008年7月3日，北京市第二公证处做出（2008）京方正内民证字第08519号公证书，记载了整个交涉进程并明示了不能交房的原因。（本文系张志胜律师原创著作，欢迎阅览，请勿抄袭，相互尊重，沟通热线13911920598）
2008年7月10日，当某公司约见郭某署理律师商谈退房事宜，律师要求当某公司退房并承当郭某由于归还银行借款所发生的利息丢失并承当违约责任；当某公司表明乐意退房但是不予支撑郭某恳求的借款利息丢失和违约金恳求。2008年7月12日，两边达到一致意见，当某公司交还郭某购房首付款90万元公民、现已偿交给银行的借款10万元公民币、总计利息（按存款利率）丢失7万元公民币；至于按揭借款现已支交给银行的利息及所欠银行的利息，郭某不予追查，但是，当某公司承当拖欠银行的借款利息。（本文系张志胜律师原创著作，欢迎阅览，请勿抄袭，相互尊重，沟通热线13911920598）
律师谈论
1、商品房生意（预售）合同中交房问题留意事项。首要，在合同中应当约好清晰的交房日期，这个日期有必要是截止日期，不能写作“某日之后”、“某日起”、“某年交房”、“某月交房”等含糊词语；其次，合同关于交房时房子质量应当严厉约束，在清晰遵循国家规范之余，应当列明一些常见制止事项，如，渗水、噪音、地板掉落、墙漆掉落、装饰资料不合格等，约好一旦呈现这些列明状况，购买方能够随时退房；再次，约好：在呈现延期交房景象时，30日之内由开发商付出违约金（一般日万分之三）；超越30日，购房者有权挑选退房并要求付出违约金（详细到多少万元而不宜按照日万分之三的份额核算）或许要求持续实行合同并要求付出违约金；最终，违约责任的约好技巧，把握一点，在约好开发商所应承当的违约责任问题时，不允许其在条款中添加附加条件，即，一旦违约，就应当承当违约责任，无须其他条件。（本文系张志胜律师原创著作，欢迎阅览，请勿抄袭，相互尊重，沟通热线13911920598）
2、开发商用“收房告诉”等文件代替“延期告诉”然后妄图转嫁违约责任。如本案显现，开发商原本现已延期，但是不乐意承当延期所应付出的违约金，所以寄希望于购房者不按其送达的“收房告诉”规则的时刻、地址“收房”而将违约责任搬运。更进一步分析：开发商不能如期交房，但能在拖延期内竣工，提前发延期告诉，承当违约责任；开发商不能如期交房，拖延期内亦无法竣工，发交房告诉，希望购房者不按告诉“收房”，然后搬运违约责任------这个时分，往往将收房地址搬运至十分隐蔽处乃至让购房者难以找寻；即便购房者找到告诉指明的地址，往往找不到人，或许是找到了人却称不是开发商的人（留意了，必定要检查招待人员的证件，并仿制）。（本文系张志胜律师原创著作，欢迎阅览，请勿抄袭，相互尊重，沟通热线13911920598）
3、退房时违约金的付出问题。一般来说，违约金在合同中有清晰的约好，按照约好付出就没有问题了。但是，遇到房价陡增极点景象时，购房者挑选退房，那么，开发商所应付出的违约金或许会被恰当添加或削减：当违约金远远小于购房者从头购房所要承当的房价上涨幅度（从约好交房日到退房时房价的上涨幅度）时，开发商应当恰当进步违约金数额。（本文系张志胜律师原创著作，欢迎阅览，请勿抄袭，相互尊重，沟通热线13911920598）要留意区别延期交给导致的退房和房子质量不合格等原因导致的退房两种景象，关于前者，按照日万分之三的份额付出违约金尚比较合理；关于后者，假如没有拖延期限或许拖延期限十分短，那么，购房者退房时，开发商依据约好份额付出违约金数额明显十分小，所以，购房者必定要留意，此刻的违约金约好必定要清晰一个相对较大的详细数额，比方，20万元公民币。
4、退房进程中的依据保全。一般来说，购房合同、付款凭据是最直接的依据，但是，在证明开发商违约这一点上，这些依据十分苍白：开发商的延期告诉、质量不合格的证明等才是证明开发商违约的要害依据。保全这类依据时，挑选公证是一个明智之举。当然，托付律师处理比较符合实际-----一般都是律师（署理开发商）与律师（署理购房者）的比赛。（本文系张志胜律师原创著作，欢迎阅览，请勿抄袭，相互尊重，沟通热线13911920598）
5、房子交代文件检查。必备文件：《竣工检验存案表》、《房子实测面积勘丈表》、《住所质量保证书》、《住所运用说明书》、《规划检验合格证》；其它文件《用水合格证》、《消防工程合格证》、《管线施工竣工分布图》、《电梯检验合格单》等。
法律依据
1、《中华公民共和国合同法》第107条：当事人一方不实行合同责任或许实行合同责任不符合约好的，应当承当持续实行、采纳补救措施或许赔偿丢失等违约责任。
2、《中华公民共和国合同法》第111条：质量不符合约好的，应当按照当事人的约好承当违约责任。关于违约责任没有约好或许约好不清晰，按照本法第六十一条的规则仍不能确认的，受损害方依据标的的性质以及丢失的巨细，能够合理挑选要求对方承当修补、替换、重做、退货、削减价款或许酬劳等违约责任。
3、最高公民法院《关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》。略，见一益一律师行网站：www.yyylaw.com
（本文系张志胜律师原创著作，欢迎阅览，请勿抄袭，相互尊重，沟通热线13911920598）