夫妻共有房产单方处分具有法律效力吗

论夫妻共有房产单独处置行为的效能
问题的提出
我国关于夫妻产业施行婚后所得共有制，即夫妻在婚姻联系存续期间所得的产业归夫妻一起一切。夫妻在婚姻联系存续期间所得的房产概莫能外。在实践日子中，夫妻对婚姻联系存续期间获得的房产进行处置时，往往未通过夫妻两边的一起赞同，这便使法令在价值判别上常常堕入两难地步：一方面夫妻单独处置共有房产，必定损害另一方的权力，关于另一方的权力应予充沛维护;另一方面，如第三人系好心，对其合理的信任利益亦有维护的必要。如安在二者之间寻求一种平衡，既是统筹生意安全与生意功率的内涵之意，也是显示民法所要求表现的公平正义的必定要求。
夫妻单独处置共有房产时，法令对另一方权力的维护途径无非是宣告处置行为无效，然后赋予另一方以追回权。如最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的定见(试行)》(以下简称《民通定见》)第89条规矩，“在一起共有联系存续期间，部分共有人私行处置共有产业的，一般承认无效。”而维护第三人合理的信任利益，则有两种途径：一种途径是供认无权处置人与第三人签定的合同有用，使第三人遭到有用合同的维护。这种途径在立法上是通过约束共有人以“不赞同或不知道”为由进行抗辩的办法完结的，如最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解说(一)》第17条第2款规矩，“夫或妻非因日常日子需求对夫妻一起产业做重要处理决议，夫妻两边应当相等洽谈，获得一起定见。别人有理由信任其为夫妻两边一起意思表明的，另一方不得以不赞同或不知道为由对立好心第三人。”另一种途径是通过好心获得准则使第三人直接获得房产的一切权。如《民通定见》第89条一起规矩，“第三人好心、有偿获得该产业的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的丢失，由私行处置共有产业的人补偿。”物权法第一百零六条则清晰将不动产归入好心获得准则的适用规模。最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解说(三)》第11条则从对共有人追回权约束的视点进一步强调了第三人好心获得房产的条件。怎么理顺上述规矩之间的联系，以清晰上述各项规矩别离适用于何种景象，以根绝法令适用上的随意性，是值得咱们慎重考虑的问题。
实践中，依据共有房产的挂号情况、夫妻之间的授权情况、第三人是否好心并付出合理对价、房产是否处理过户挂号手续等，能够将夫妻单独处置共有房产的行为分红若干不同的景象。本文依据夫妻共有房产的挂号情况将夫妻单独处置共有房产分为三种景象进行论说：第一种景象为共有房产挂号在夫妻两边名下，夫或妻单独将房产转让给第三人;第二种景象为共有房产挂号在夫或妻一方名下，挂号权力人将房产转让给第三人;第三种景象为共有房产挂号在夫或妻一方名下，非挂号权力人将房产转让给第三人。之所以将此作为本文论说的根底，一方面是因为该三种景象涵盖了司法实践中夫妻单独处置房产的悉数景象，另一方面是因为在该三种景象下，法令对当事人权力予以维护的价值根底并不相同，由此形成在法令适用上亦有差异。
无权处置与无权署理
无权处置行为的效能
无权处置，以出卖别人之物为著例，被王泽鉴先生喻为“法学上之精灵”。一般以为，无权处置是指无权处置人以自己的名义处置别人之权力。①正确了解无权处置的概念，首要应当澄清“处置”一词在民法上的不赞同义。“处置”一词在民法上至罕见三层含义：最广义的处置既包含法令上的处置，也包含现实上的处置，广义上的处置则仅指法令上的处置，而狭义上的处置则是指与担负行为相对应的处置行为。
无权处置在不同的物权变化形式下，具有不同的含义和规矩。在物权形式主义形式下，法令行为被区别为担负行为和处置行为。担负行为仅在当事人之间发作债务债务的担负，而处置行为则直接引起物权的变化。以出卖别人之物为例，出卖人与第三人签定的生意合同系担负行为，不以出卖人具有处置权为要件，而处置行为则专指依据生意合同所发作的物权变化的现实，即合同标的物的交给或挂号。因而，在此种形式下，无权处置之处置指的只是是与担负行为相对应的处置行为，生意合同不受处置人处置权的影响。而在债务形式主义形式下，民事活动被一起归入法令行为的概念下进行调整，与担负行为相对应的处置行为并不存在，它只是被视为对合同约好职责的实行行为，故无权处置行为也就被界定为集建立债务债务的约好和标的物交给或挂号于一体的一起法令行为。
我国合同法第五十一条规矩：“无处置权的人处置别人产业，经权力人追认或许无处置权的人缔结合同后获得处置权的，该合同有用。”怎么了解该条，民法学界存在许多争议。梁惹星教授以为，我国民法不供认物权行为理论，合同法仅调整债务合同，无权处置规矩自应适用于该债务合同。‘骧学者则以为，应当将无权处置行为的效能待定解说为物权行为效能待定，而非债务行为效能待定。叫勿权法施行今后，亦有学者主张尽管合同法第五十一条清晰规矩无权处置的合同为效能待定合同，但在物权法第十五条清晰规矩区别准则后，对合同法第五十一条就应依照新法的精神来进行解说，而不能再拘泥于文字。不管我国民法是否供认物权行为的独立性，在物权法现已建立区别准则的布景下，生意合同的效能并不因出卖人短缺处置权而受影响。⑤最高人民法院《关于审理生意合同纠纷案件适用法令问题的解说》(以下简称《生意合同解说》)第3条好像也选用了该种观念。
对此，笔者以为，对无权处置行为效能的准则规划，两种形式各有其好坏，问题的关键在于怎么充沛地和谐无权处置人、权力人和第三人之间的利益，并维护法令的相对稳定性。首要，从合同法第五十一条的规矩来看，立法的原意便是将无权处置人处置别人产业所缔结的合同确以为无效，而将其过后获得处置权或许通过权力人的追认作为对合同效能的补正。这种准则规划尽管并不必定是最科学的，但亦有其长处，它不只简捷明快，而且也契合我国老百姓一般的法令爱情和法令意识。其次，从法令解说的视点上讲，对法令的解说应当在必定的法令准则系统结构内进行。因为我国立法未选用物权行为理论，对无权处置行为的效能规矩于作为债务法的合同法中，无权处置规矩亦应当适用于债务合同。在没有立法对合同法第五十一条作出修正之前，通过解说物权法第十五条而修订合同法第五十一条承认的无权处置规矩并不稳当。最终，从物权法第十五条规矩来看，该条规矩的原意是将物权变化的办法与合同的效能区别开来，以避免将物权变化的办法误以为合同的收效要件，而不该确以为已建立了物权行为理论上的区别准则，①从而以为生意合同的效能不因出卖人短缺处置权而受影响。
至于《生意合同解说》第3条，笔者以为，司法解说是最高人民法院对法令、法规的详细使用问题所作的解说和阐明，它只能在宪法、法令规矩的规模内作出。合同法第五十一条规矩的是无权处置景象下合同的效能，而并非处置行为的效能，以为《生意合同解说》第3条意味着生意合同的效能不再因出卖人短缺处置权而受影响，显非稳当。那么，司法解说为何会作出如此规矩呢?笔者以为，《生意合同解说》是针对生意合同所作的解说，因而，咱们在对该司法解说进行解读时，应当囿于生意合同的规模内进行。合同法第一百三十二条第一款规矩：“出卖的标的物，应当归于出卖人一切或许出卖人有权处置。”该条规矩原意是为了尽量确保出卖人对出卖的标的物享有一切权或许处置权。但假如出卖人在出卖标的物时暂对标的物不享有一切权或许处置权，生意合同的效能是否就要遭到影响呢?不无疑问。假如是的话，那么在实践中至罕见两种景象会带来解说上的困惑。其一，当事人对标的物本来享有一切权或许处置权，只是在缔约时该权力暂不由其行使，如典当人出卖典当物的，此刻典当人虽暂对标的物不享有处置权，但典当人完全能够免除典当或许由买受人行使缔除权而消除典当，生意合同明显不该因出卖人暂不享有处置权而无效。其二，在预售合同或许先卖后买合同中，出卖人与买受人签定生意合一起，标的物没有出产出来或许出卖人没有购得，出卖人明显对标的物在现实上不享有一切权或许处置权，但只需其过后出产出契合合同约好的标的物或许购得合同约好的标的物，生意合同的效能不该当遭到影响。该两种景象明显归于合同法第一百三十二条制定之初未曾虑及的缝隙，现最高人民法院通过司法解说的办法对该缝隙予以补偿，这应该是该条司法解说作出的原意。那种以为该条司法解说修正了合同法第五十一条规矩的无权处置景象下合同效能规矩的观念，明显失之偏颇。
无权处置与无权署理
在厘清了无权处置行为效能的根底上，咱们便不难对夫妻单独处置共有房产行为的效能进行剖析。c骓第一种景象下，房产挂号在夫妻两边的名下，夫妻单独处置共有房产时，第三人知道且应当知道房产归于夫妻共有，却仍与无权处置人进行生意，第三人存在必定的歹意，相较而言法令明显更应当优先维护夫妻另一方的权力，在其不予追认的情况下，应当承认合同无效并赋予其追回权。在第三种景象下，房产挂号在夫妻一方名下，非挂号名义人处置房产，此种景象更近于一般含义上的无权处置，无权处置人、第三人的片面歹意较第一种更甚，法令自无对其权益予以优先维护之必要，故在权力人不予追认的情况下，亦应当承认合同无效并赋予其追回权。
本文在论说上述两种景象时，实以处置人以自己的名义进行处置为条件而打开，而实务中，这种情况是比较罕见的。原因在于，在上述两种景象下，因为处置人对房产在名义上即不具有处置权，故很难获得第三人的认可。为了免除第三人的顾忌，处置人往往会供给必定的通过夫妻另一方赞同的表征，如授权委托书等。此刻，处置人尽管仍在行使处置权，但其实践上系署理实在权力人行使处置权，或许部分署理实在权力人行使处置权，其地点的位置亦不再是处置人，应为署理人，或许兼具署理人和处置人的两层身份。此刻，对其行为的承认应当从无权署理准则人手。
无权署理与狭义上的无权处置均系未经授权而对别人业务进行处理或处置，均归于广义的无权处置的领域。但二者具有明显不同：在无权署理中，署理人系以被署理人之名义进行活动，而在无权处置中，无权处置人系以自己名义对别人之物予以处置。在夫妻一方处置共有房产时，终究构成无权处置仍是无权署理，应当依据详细景象予以分辩。在上述第一种景象下，假如处置人以自己名义为之，构成无权处置，自无异疑。但假如处置人系以夫妻两边的名义为之，处置人的处置行为实践上便兼具处置和署理的两层特点。此刻，因为处置人对自有权力的处置并无任何法令妨碍，故对处置人的行为进行承认时，便应侧重检查处置人对夫妻另一方的署理权是否存在瑕疵。无瑕疵的行为成果归归于被署理人，生意合同自当有用;有瑕疵的，则应当依据合同法第四十八条规矩的无权署理的规矩进行评判。在上述第三种景象下，假如处置人以自己名义为之，明显构成无权处置，而假如以夫妻另一方名义为之或以夫妻两边名义为之，亦应当侧重检查处置人对夫妻另一方的署理权。当然，在适用无权署理准则对上述景象进行承认时，表见署理准则亦有适用之地步，在此不作过多论说。
好心获得准则的适用
如前所述，夫妻单独处置共有房产时，对好心第三人利益的维护除可供认合同有用外，尚可通过好心获得准则来完结。我国对好心获得准则的规矩，最早见诸《民通定见》第89条。但因为理论界对不动产是否适用好心获得存在争议，甚至干流观念以为好心获得仅适用于动产，对不动产应当通过公示公信准则予以调整。①物权法第一百零六条清晰将不动产归入好心获得准则的适用规模，才为这种争议划上句号。但其于夫妻单独处置共有房产时，终究怎么详细适用，仍有讨论的必要。
在传统民法中，“一切权崇高”是一项根本准则。依据该准则，损害一切权的，一切权人能够依据一切权的追及效能，使一切权的满意情况得以回复，这充沛表现了法令对产业静的安全予以维护的理念。但是，产业于一切权人手中并不必定能够发挥其最大功效，一切权人往往通过生意、租借等办法将产业活动至最需求的人手中，以完结物之功效的最大化。在产业的变化过程中，法令对变化两边当事人的权益亦存在维护的必要，这又充沛表现了法令维护产业动的安全的价值导向。法令对产业静的安全和动的安全加以维护在一般情况下是双管齐下的，但在某种情况下又会呈现不行谐和的对立。以动产为例，依据物权公示公信准则，动产品权存在和变化的公示办法别离为占有和交给，动产的占有人即被推定为动产的一切权
人。在动产占有人将动产转让给好心第三人的情况下，第三人信任动产占有人为动产之一切人而与之生意的这种信任利益应当予以充沛维护。不然，商场生意必将堕入瘫痪。法令由此创设了好心获得准则，在第三人系好心且动产现已交给的情况下，使第三人获得该动产之一切权。
由此可见，关于动产而言，好心获得准则首要是为了处理物之占有人与物之一切人不共一起，怎么充沛维护好心第三人的信任利益。而于不动产，景象则略有不同，原因在于不动产品权存在和变化的公示办法均为挂号，但挂号并不如动产占有那么直观地被第三人所感知，第三人在生意时如未核实房子的挂号情况而与房子之占有人生意，其信任利益无从发作，故对其没有维护的必要。这也是大多数国家将好心获得准则仅适用于动产的原因地点。那么，不动产终究是否适用好心获得准则呢?咱们依然应从物权公示的视点去剖析。如前所述，动产适用好心获得准则的条件条件是动产品权的占有人与一切权人不一起，那么于不动产而言，因为不动产品权的公示办法为挂号，而非占有，不动产品权的占有人自身便不具有使第三人信任其为一切人的客观根底，故此刻再考量不动产品权的占有人与挂号人是否一起现已没有多大含义，而应当考量不动产品权的挂号权力人与实践权力人是否一起。在不动产品权的挂号权力人与实践权力人不一起的情况下，挂号权力人处置该不动产，第三人信任挂号权力人便是不动产之一切人，第三人的信任利益由此发作。在第三人通过挂号程序获得该不动产一切权后，第三人的信任利益自应当予以充沛维护。这也是我国物权法将好心获得适用于不动产的最充沛理由。
回到本文所列的三种景象中，在第一种景象下，因为房产挂号在夫妻两边名下，房产的挂号权力人便是实践权力人，在夫妻单独处置该房产的情况下，第三人的好心底子无从发作，自无好心获得准则适用之地步。在第三种景象下，非挂号权力人处置夫妻共有房产，第三人更不行能信任其为实践权力人，第三人的好心亦无从发作，好心获得准则亦无适用之地步。由此看来，好心获得准则只要在第二种景象.即共有房产挂号在夫或妻一方名下，挂号权力人将房产转让给第三人时，才有适用的或许。此种景象下，假如房产现已搬运挂号在好心第三人名下，好心第三人能够依据好心获得准则获得房产的一切权。
对我国夫妻共有产业制的反思
在实践中，因为挂号往往需求必定的时刻，挂号权力人与第三人签定生意合同将共有房产出售给第三人而没有处理改变挂号时，非挂号权力人主张生意合同无效，并要求追回房产的景象很多存在。此刻，好心第三人有理由信任挂号权力人有权处置房产，故其信任利益现已发作，但因为房产没有改变挂号，第三人不能好心获得房产。一起，挂号权力人处置的房产仍归于夫妻一起产业，在非挂号权力人不予追认的景象下，挂号权力人与第三人签定的合同亦难谓有用，第三人亦难遭到有用合同的维护。此刻，便呈现了对好心第三人的信任利益应当维护而又无从维护的两难窘境。这种窘境从底子上讲是我国立法对夫妻共有产业制和不动产品权挂号准则规矩上的不和谐形成的。
依据婚姻法第十七条、第十八条、第十九条之规矩，夫妻婚姻联系存续期间所得的产业，除两边还有约好或许法令还有规矩外，均归夫妻一起一切。而依据物权法第九条之规矩，除法令还有规矩外，不动产品权的建立须经依法挂号，始收效能。在夫妻联系存续期间购买房产的情况下，依据婚姻法的规矩，房产理应归夫妻共有，但假如房产未依法挂号的，依据物权法之规矩，不动产品权又不发作法令效能。此刻，夫妻终究是否获得该房产的一切权呢?不无疑问。
依照民法学界的通说，在调整夫妻联系上，婚姻法是特别法，物权法是一般法，婚姻法的规矩归于物权法第九条“法令还有规矩”的景象，故应当优先适用。叫畏据该种观念，在好心第三人信任挂号权力人享有处置权而与其缔结生意合同，但房产没有改变挂号时，好心第三人不只不能遭到好心获得准则的维护，也不能遭到有用合同的维护;好心第三人因信任不动产挂号簿的公示公信效能而发作的信任利益在夫妻借用夫妻财
产共有制而恣意改变合一起将变得一文不值，哪怕形成二者抵触的底子原因便是夫妻未依照物权法的相关规矩对共有房产进行正确的挂号。第三人的利益虽可通过缔约过失职责予以维护，但其维护力度明显与两边当事人的差错程度严峻不符，且有违民法公平正义的根本理念和诚实信用的根本准则。因而，对这种观念实有反省的必要。
笔者以为，婚姻法规矩夫妻联系存续期间获得的产业归夫妻共有，系出于立法方针上的考虑，为了维护夫妻婚姻联系甚至家庭联系的稳定性，其立法原意在于确保夫妻对婚姻联系存续期间获得的产业享有相等的权力。该规矩应当被限定在处理夫妻内部联系时适用，即当因婚姻联系免除而需求对夫妻共有产业进行切割时，夫妻联系存续期间获得的产业均归入夫妻共有产业的规模予以切割。物权法规矩的不动产的建立办规律要点是为了杰出物权变化的公示公信力和对立效能，其针对的应当是不动产品权一切人之外的别人。从此种含义上讲，夫妻联系存续期间获得的房产在夫妻切割产业时，应当被确以为共有产业，但假如其并未依照物权法的规矩挂号在夫妻两边名下，应当确以为夫妻对共有房产的共有没有具有一般含义上的公示公信力和对立效能，即尚不行对立好心第三人。当挂号权力人将该房产转让给好心第三人时，挂号权力人所为之处置虽因处置了夫妻另一方的权力而具有无权处置的性质，但挂号权力人所为之处置对好心第三人甚至社会一般人而言更具有有权处置的表征。
正是因为我国婚姻法未规矩夫妻共有产业公示的对立效能，才形成了与物权法规矩的抵触，从而形成对好心第三人信任利益维护的失衡。因而，法令实有对夫妻共有产业的获得予以约束的必要。笔者主张对婚姻法进行修订或许出台相关司法解说时，应当清晰规矩“夫妻联系存续期间获得的房产归夫妻一起一切，但未依法进行挂号的，不得对立好心第三人”。