关于土地使用权出让金含义的探讨

出让金是在土地处理中常常遇到的名词，其概念早在1990年5月19日《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令》(国务院55号令，以下简称法令)中就曾清晰说到，可是直到市场经济飞速发展、土地运用权招拍挂遍及展开的今日，人们对出让金意义的了解仍然比较含糊。
《法令》第二章第八条规则，“土地运用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地运用权在必定年限内让与土地运用者，并由土地运用者向国家付出土地运用权出让金的行为。”1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产处理法》第二章第七条的规则与上相同，由此可知，出让金是土地运用者获得国有土地运用权所应付出的价值。
依据《划拨土地运用权处理暂行办法》(国家土地处理局[1992]第1号令)第二十六条，“土地运用权出让金，差异土地运用权转让、租借、典当等不同方法，按标定地价的必定份额收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由地点地市、县人民政府土地处理部门依据基准地价，按土地运用权转让、租借、典当期限和地块条件核定。”因为标定地价便是土地运用权价格，那么出让金明显仅仅土地价格的一部分，一般状况下不到地价的一半，这部分价值是因为区位条件和政府出资增值发生的，叫做“级差地租”，也便是一般所说的“政府纯收益”，因而可以说出让金便是地租。
依据《协议出让国有土地运用权规则》(国土资源部令第21号)第五条，“协议出让最低价不得低于新增建造用地的土地有偿运用费、征地(拆迁)补偿费用以及依照国家规则应当交纳的有关税费之和;有基准地价的区域，协议出让最低价不得低于出让地块地点等级基准地价的70%。”此刻，国有土地运用权出让金为土地有偿运用费、征地(拆迁)补偿费用以及依照国家规则应当交纳的有关税费之和，其间也包含级差地租(或叫政府收益)一项，依据土地价格评价中的本钱迫临法原理，出让金在构成上现已类似于地价了。一起，协议出让最低价不得低于出让地块地点等级基准地价的70%，依照《乡镇土地评价规程》(GB/T 18508—2001)，“基准地价是指在乡镇规划区规模内，对现状运用条件下不同等级或不同均质地域的土地，依照商业、寓居、工业等用处，别离评价确认的某一评价期日上法定最高年限土地运用权区域平均价格。”基准地价的70%基本上也归于该区域土地价格的正常规模，出让金在数额上也现已挨近地价了，因而可以说出让金便是地价。
那么出让金究竟是地租仍是地价呢?出让金这个词是不是自身便是一个含糊的概念呢?从前有人这样界说出让金：狭义的出让金是级差地租，广义的出让金便是包含级差地租在内的土地价格。笔者以为，澄清出让金的意义还应当从它的概念下手，无论是《法令》仍是《城市房地产处理法》都清晰指出，土地运用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地运用权在必定年限内让与土地运用者，并由土地运用者向国家付出土地运用权出让金的行为。关于原划拨国有土地运用权在不改动土地用处时补办出让手续的状况，土地运用者向国家交纳的“级差地租”便是出让金;企业兴办工业项目运用新增建造用地处理协议出让手续时，企业依照国家规则应当交纳的新增建造用地有偿运用费等有关税费以及企业付出给政府并由政府拨给原集体土地所有者的征地(拆迁)补偿费用之和便是出让金;以投标、拍卖、挂牌方法出让国有土地运用权时，土地受让方向政府交纳的地价款便是出让金。