个人住房按揭中银行风险要如何防范

浅议个人住宅按揭中银行危险的防备
伴跟着住宅分配准则货币化革新脚步的加速，商业银行个人住宅按揭事务敏捷从东部沿海地区开展起来，并呈现出向内地扩展的趋势。可是，个人住宅按揭作为一个重生的事物在开展进程中因缺少标准和法制理论的辅导而存在许多问题。这些问题都会反映到法令上构成必定的法令问题，故而个人住宅按揭商场急待标准化、法制化。按揭商场的实践向广阔的法令工作者提出了火急的理论需求，要求他们就个人住宅按揭事务中的许多问题进行体系的科学的法令研讨并树立相应的法令确保体系，然后为按揭商场保驾护航。与此一起为标准和确保个人住宅按揭商场的健康开展，有必要对个人住宅按揭商场开展过程中所露出出来的各种法令问题进行研讨。本文即在此布景下对个人住宅按揭事务中的银行危险及防备等问题略陈鄙见，以期对我国个人住宅按揭商场的健康开展有所助益。
一、个人住宅按揭的内涵及法令特征
个人住宅按揭是由银行、房地产开发公司(开发商)和购房人三方一起参与的生意商品房的一种融资活动。作为一种簇新的融资方法(仅就我国而言)，即为告贷买房子，它是在购房人交给银行规则的必定份额的购房款后，差额部分由银行供给告贷。个人住宅按揭触及银行、开发商、购房人三方，它在开发商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能协助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹措许多资金以敷衍昂扬地价和建造费用的窘境，又能协助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难，然后处理了资金供求矛盾，有利于完成住宅的扩大再生产。因而，自个人住宅按揭发作之日起 ，就大受三方欢迎并不断开展完善。其详细做法为：开发商为赶快取得售楼价款，向房地产商场推出楼花(期房)或现房，购房人向开发商订货期房或现房，交给必定份额的首期购房款(一般不超越购房总价款的30%)，之后向与开发商订有协议的银行请求购房告贷，交清购房款余额，经出证、产权典当挂号后将物业权益移转给银行作典当，购房人定时向银行还本付息，银行供给的此种告贷即为个人住宅按揭告贷。
个人住宅按揭告贷是典当告贷的一种特别方式，也是银行告贷事务的重要组成部分。有人以为按揭告贷有所购房子作典当，又有开发商供给确保，可谓“双稳妥”，告贷危险系数趋于零。可是跟着个人住方按揭告贷的敏捷开展，这种观念显得愈来愈片面。事实上，银行在按揭事务中相同存在危险，实践中也呈现了许多的按揭胶葛，银行信贷权益遭遭到了极大的危害。因而讨论和树立一套卓有成效的个人住宅按揭中银行危险的防备机制显得非常火急和必要。
那么，在按揭事务中银行危险来历于那些要素?有那些表现方式?要深入、精确知道这些问题首要有必要从法令视点剖析个人住宅`按揭的法令特征，这是剖析银行危险、树立防备机制的条件。
依据前述界说，个人住宅按揭最明显的法令特征是：它触及二个合同、三方当事人。详细剖析如下：
其一，二个合同是指购房合同和个人住宅按揭告贷合同。前者是后者的条件，没有购房合同则必定没有按揭告贷合同;按揭告贷合同则是购房合同的弥补，没有按揭告贷合同，购房合同就成为实施不能的合同。因而二个合同密不可分，相互效果，相互依存，任何一个合同的违约行为均或许导致另一个合同的实施成为不或许或许不必要，这是个人住宅按揭差异于其他民事经济法令联系的一个杰出特征。
其二，三方当事人是指开发商、购房人和银行。(一)开发商和购房人之间是房子生意联系，两边的权利义务联系详细体现在购房合同中;(二)银行与购房人的联系则包含两层意义：榜首层是假贷联系，购房人是债务人，银行是债务人;第二层是典当联系，购房人是典当人，银行是典当权人。(三)开发商与银行的联系。现在理论界与实务界存在两种相异的观念：榜首种观念以为是连带确保法令联系，开发商是确保人，银行是被确保人，开发商对购房人所借告贷本息向银行承当连带确保职责，一旦购房人未按约好归还银行告贷银行可向开发商进行追偿。第二种观念以为是回购权利义务联系，是购房人与银行之间的房子典当法令联系的一种延伸，是银行依法处置典当物所发作的一种民事权利义务联系。当购房人逾期未还款构成违约时，银行依法处置典当房产，开发商向银行许诺无条件回购该房产，并将回购房款优先归还银行告贷本息，对此购房人作为典当人在按揭告贷合同中予以书面承认。这实际上是典当权人与卖方、典当人就处置典当物达成协议而发作的一种典当物处置权利义务联系。
二、商业银行在个人住宅按揭中的首要危险
在个人住宅按揭的二个合同、三方当事人之中的任何一个环节，一旦发作违约状况，就很有或许发作银行危险，危及银行信贷财物安全，危害银行合法权益。因而，在个人住宅按揭中银行危险无时不在，而且其来历多元化，表现方式多样化。归纳起来银行在个人住宅按揭中首要存在如下危险：
(一) 来历于开发商的危险
1、开发商的诈骗行为。开发商在取得银行给予购房人的告贷后，用于其他用处或这携款而逃，此种状况在楼花按揭中发作的概率较大。
2、开发商因为运营不善，导致楼盘烂尾，无法如期交楼致使购房协议无法实施，必定导致按揭告贷协议无法正常实施，银行信贷财物遭到危害。
3、因为开发商所建高楼存在质量缺点，不契合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求免除购房协议不再实施按揭告贷协议。
4、开发商所开发楼盘没有取得合法运用权或假造运用权证，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行危险等。
(二)来历于购房人的危险
1、购房人经济状况严峻恶化或发作其他足以影响其偿债才能的变故，无力持续实施按揭告贷协议。
2、购房人逝世或许被宣告逝世或许失踪，继承人或产业代管人不再或不肯持续实施协议。
3、购房人存在诈骗行为，成心供给虚伪证明资料如个人收入证明、营业执照等。
(三)来历于银行本身的危险
1、银行在检查开发商资质、购房人还贷才能时因疏忽大意未发现开发商资质欠佳或购房人无力归还告贷而放贷。
2、银行在缔结合一起因签章不标准导致合同未树立或许合同无效(在合同法中，当事人签字或盖章联系到合同的树立或收效，因而签章问题显得反常重要)然后危及银行权益。
(四)来历于其它方要素的危险
在按揭告贷协议实施期限内，因为国家方针、不可抗力等要素也会使银行存在危险。如国家因公共利益和公共基础设施建造需求征用房子运用规模内的土地，虽给购房人必定补偿金但数额缺少以清偿银行告贷，使银行未受清偿的部分告贷处于无法回收的地步;又如，因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致高楼毁损、灭失而无恢复原状之或许或必要时，虽为房子进行投保但稳妥公司因特别原因破产或无力付出稳妥补偿金然后使银行权益遭到危害。
三、树立防备机制，化解银行在个人住宅按揭中的危险
个人住宅按借告贷的期限一般较长，各种人为事情或意外状况均有或许发作。事前对各种或许发作的银行危险进行有用的法令防备可谓明智之举，这也是保护银行信贷债务的底子地点。笔者以为银行危险防备应侧重从危险搬运、危险化解、危险防备三方面考虑，学习国外及香港的有利经历，进行归纳防备，树立卓有成效的有我国特色的个人住宅按揭银行危险的法令防备机制。
(一)清晰开发商所应承当的法令职责，树立危险化解发动机制
在香港住宅按揭中，银行与开发商不在任何法令联系，住宅按揭仅限于购房人与银行之间，与开发商无关。可是，我国从经济开展水平、企业资信、个人信誉等各方面实际状况动身把开发商列入住宅按揭法令联系中且占有重要位置。实践证明这种方式习惯了我国现在的实际状况，极大促进了我国住宅商品化进程。作为住宅按揭中重要一方的银行当充分利用这一有用方式防备和化解金融危险。正如前文所述，银行与开发商的联系存在两种不同的观念，笔者以为最好将二者严密结合起来到达真实的“双稳妥”的方针，然后有用化解银行危险，对任何一方的偏废都将导致银行危险。在这种危险化解机制下，当购房人不能按合同归还告贷时，首要开发商有必要回购该典当房产，并优先清偿银行告贷本息，如仍缺少以清偿的，开发商对缺少部分承当确保职责，这样银行能够真实完成“双稳妥”
(二)稳妥业有必要全面介入住宅按揭，树立住宅按揭银行危险搬运机制
稳妥融资与住宅按揭融资具有许多内涵的切合要素，购房人的人身产业安全、开发商的履约才能与银行危险的防备，这些需求均能够经过稳妥业的介入而得以妥善处理，使稳妥与按揭各方利益得到最佳组合。银行危险搬运机制可经过以下三个方面得以树立：
1、购房人所购房子的产业稳妥。此处值得注意的事，在实际操作中，笔者发现在绝大多数稳妥合同中都清晰写着“如发作意外事故导致房子毁损后，银行为被稳妥人或榜首受益人”，笔者以为因为银行对典当房产并不具有所有权，这种作法违背《稳妥法》的规则，该稳妥法令联系是无效的。对此笔者主张在稳妥合同中能够清晰约好“ 如发作意外事故导致房子毁损后，银行能够从稳妥补偿金中优先受偿”。
2、购房人的人寿稳妥，1998年4月下旬，国家开展方案委员会与荷兰世界集团一起举办了“住宅融资与寿险联合运营机制研讨会暨荷兰住宅融资方式介绍会”。荷兰世界集团(ING)提出了一个被以为适用我国状况的主张“方式”，笔者以为“ING方式”为我国住宅按揭危险防备供给了一个簇新的思路。“ING方式”的中心是将购房典当告贷与人寿稳妥相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿稳妥作为假贷的担保，购房人只需付出悉数房价15%至20%的首期购房款即可购房。在这种机制下，一方面购房人每月仅需付出告贷的利息，人寿稳妥期满后其稳妥金恰足以清偿告贷本金，经济负担大为减轻;另一方面又可确保银行债务不会因购房人半途逝世、残废致使丢失还款才能而呈现告贷无法回收的危险。“ING方式”为购房人带来许多便当，也为稳妥公司带来新式客户集体，拓宽商场事务范畴，一起也给开发商带来新的活力，终究也给银行树立了因购房人伤亡而形成的还贷危险防备机制。
3、开发商和购房人的履约稳妥。这是一种新的稳妥事务，其中心是当开发商和购房人因某种原因(稳妥职责规模)导致其履约才能下降时，由稳妥公司付出补偿金，然后避免了因开发商和购房人履约才能下降给银行带来的还贷危险。
(三)拓荒律师事务与个人住宅按揭事务的契合点，树立个人住宅按揭银行危险防备机制
个人住宅按揭从底子上讲是一种融资活动，其杰出特点是信誉行为，而关于信誉程度的确定往往需求有专业法令技术，因而律师业介入个人住宅按揭成为必要和或许。实际上律师业与按揭的竞合在世界上是非常遍及的，而我国在现在仍缺少满足的结合面。笔者以为，律师至少能够在以下几个方面发挥其重要效果：
1、对开发商进行资信检查。开发公司是否依法树立，是否具有房地产开发权，公司注册资金来历及注资是否满足，公司组织组织、办理组织是否健全等。
2、对购房人的资信进行检查。首要检查购房人是否契合法令规则的主体资格，其次检查经济收入来历是否满足和安稳，是否自用购房，是否存在“炒楼”意图等状况。
3、对开发项意图合法性进行证明检查。如开发商是否合法取得土地运用权，运用权的用处、期限以及是否或许自在转让;该项目是否经合法程序批阅报建、该项目是否具有预售条件、有否取得预售证、可否确保依时取得合法有用证明等。
4、代为起草、签定住宅按揭合同、购房合同乃至是稳妥合同。从合同方式、合同内容两方面依法保护开发商、银行、购房人的合法权益，确保各契约的真实性和合法性。
5、律师对按揭资金的流向能够起监管功能。律师经过对开发商银行账户的监管，使按揭资金确能用于项目开发建造，并确保按工程进度有方案用款，避免开发商抽逃资金。
律师介入住宅按揭事务，从防备银行危险的视点讲具有如下重大意义：(1)从程序和实体上确保整个按揭行为的合法性，避免因银行检查不小心而带来的隐忧;(2)律师对自己的法令行为担任，如因律师差错而导致合同无效或许其他丢失，律师应承当相应的法令职责，包含民事补偿职责、行政职责乃至是刑事职责。
(四)实施准则立异，加强准则建造，进步商业银行信贷办理水平缓防备危险才能
法令是一种最具安稳性和最强约束力的准则。准则建造关于开展经济的效果已为大多数的经济学家和法学家所认同。在准则建造中，准则立异更是重中之重。准则立异这个概念，在经济学里的意义是指能使立异者取得追加利益的现存准则的革新，它与技术立异有某种相似性，准则立异往往是选用某种组织方式或许运营办理方式方面的一种新发明的成果。从观念上讲，准则立异便是解放思想，转变观念，是打破旧观念、旧准则的捆绑而树立新观念、新准则的成果，因而关于立异者而言，它既需求理论勇气，更需求实践的勇气。一种新准则的诞生并发作预期的纯收益是这两种勇气相结合的成果。现在我国有许多银行运营者现已知道到了准则立异关于改进办理准则，进步经济效益的巨大效果并进行了许多成功的测验，可是，还远远不能习惯我国经济和金融形势开展的需求。实践证明我国银行在原有方案体制下树立起来的内部运营机制包含信贷办理机制现已不能习惯商场机制的需求，需求经过准则立异，扔掉原有的旧准则、旧机制，树立新准则、新机制，一起吸收原有机制中依然具有生命力的准则，然后树立起商业银行新的习惯商场机制需求的灵敏高效的内部运营机制和信贷办理机制，使商业银行取得新的生命力，真实依照企业化的要求运营，去追求和完成赢利最大化，终究做到防备金融危险，确保银行信贷财物安全。
(五)进步知道，强化办理，树立一套权责清楚，平衡限制，运作有序的内控机制以防备住宅按揭中得银行危险
在树立内控机制上，关键是严厉树立健全法人办理体制和法人授权准则。在强化一级法人准则的一起，要严厉对部属分支组织推广授权和转授权准则，对信贷财物办理单薄，违轨违纪，运营效益低的高危险组织，上级银行应回收授权和转授权。要赶快完善其它内部办理准则，完成内控监督的现代化，然后进步内控监督的广度和深度，削减内控环节，改进内控机制的运作质量，到达防备和化解危险(包含住宅按揭危险)的意图。
总归，当时在我国商业银行面对个人住宅按揭多种危险的状况下，经过树立商业银行信贷危险防备的外部法令机制和内部办理机制，从法令和准则的层面，从外部和内部两个方面来防备、化解银行危险，在理论上讲是合乎逻辑的，在实践上也是切实可行的。