擅自转租店屋的合同效力如何认定
来源：听讼网整理 2018-09-17 22:54
案情：
2010年3月15日，黄某将自己的一间店面房租给了徐某开早餐店，两边约好租期为3年，自2010年3月15日起至2013年3月15日止，租金每年3.5万元，每年的3月15日一次性付清一年的租金。因生意不景气，20011年3月16日，在黄某不知情的状况下，徐某与余某签定了一份房子租借合同，徐某将承租的店面转租给了余某运营茶叶生意，两边约好：租期自2011年3月16日起至2013年3月15日止，租金9万元，租金缔结协议时一次性付清，租期完毕店面天然回收，并约好未经徐某赞同余某不能转租。两边未到房产管理部门处理挂号存案。2011年12月，余某的茶叶生意门庭冷落，便找到徐某洽谈免除租借合同并要求退回余下的租金，徐某不赞同。余某无法，遂以徐某转租店面未经房主黄某赞同，徐某无权租借房子，且房子租借合同未到房产管理部门处理挂号存案，其与徐某签定的合同无效为由，向法院提起诉讼，恳求法院承认其与徐某房子租借合同无效，并要求徐某交还已付租借金9万元。
定见不合：
本案在审理过程中，对店面转租合同是否有用存在两种不赞同见：
第一种定见以为，本案中的徐某与余某缔结的店面转租合同无效。根据我国《合同法》第二百二十四条的规则：“承租人经租借人赞同，能够将租借物转租给第三人，承租人转租的，承租人与租借人之间的租借合同持续有用，第三人对租借物形成丢失的，承租人应当补偿丢失”;“承租人未经租借人赞同转租的，租借人能够免除合同”。未经原租借人赞同转租合同无效，乘租人私行转租系无权处置行为。一起我国建设部《城市房子租借管理办法》第三十二条也对此作出规则，未征得租借人赞同和处理挂号存案，私行转租房子的，其租借行为无效，没收不合法所得，并处以罚款。故徐某私自转租房子的行为应属无效行为。
第二种定见以为，本案中的徐某与余某缔结的店面房转租合同有用，应依法予以维护。
分析：
笔者赞同第二种定见。
本案的要害问题是关于租借合同，在未经原所有权人的赞同的前提下，承租人是否有权转租?承租人私行转租是否导致转租合同必定无效?
我国《合同法》第五十二条对合同无效作了清晰详细的规则：(一)一方以诈骗、钳制的手法缔结合同，危害国家利益;(二)歹意勾结，危害国家、团体或许第三人利益;(三)以合法方式掩盖不合法意图;(四)危害社会公共利益;(五)违背法令、行政法规的强制性规则。而本案中转租合同是两边在相等自愿的前提下缔结的，显着不具有我国《合同法》第五十二条中第(一)至(四)的规则。那么是否违背法令、行政法规的强制性规则呢?
我国《合同法》第二百二十四条的规则：“承租人经租借人赞同，能够将租借物转租给第三人。承租人转租的，承租人与租借人之间的租借合同持续有用，第三人对租借物形成丢失的，承租人应当补偿丢失”，“承租人未经租借人赞同转租的，租借人能够免除合同”。该条是否阐明承租人就无权转租呢?法令如此规则其原意是为了维护租借人的利益的状况下，赋予租借人享有免除合同选择权。为了避免承租人在未经租借人赞同的状况下，运用租借物转租谋利，扰乱市场价格;也为了避免承租人运用租借物进行不合法活动，危害社会公共利益。缔结租借合同搬运的是租借物的占有、运用和收益权，承租人获得租借物的意图也是为了运用、收益，所以在当事人没有特别约好的状况下，承租人依租借合同获得租借物后，有运用和收益的权力，租借人不得进行不妥干与。所以承租人进行转租，是获得收益的一种办法，也是在租借合赞同图规模内应有的权力，不应该加以否定。或许有人会以为:假如第三人对租借物形成了危害，则不利于对租借人的利益维护。这种忧虑彻底没有必要，因为在租借人与承租人之间，承租人和第三人之间别离有合同联系，根据合同相对性准则，当第三人对标的物形成危害时，由第三人向承租人承当危害补偿职责，再由承租人向租借人承当补偿职责。这种状况，与承租人自己运用租借物形成其毁损然后向租借人承当职责的景象并无实质性的差异。何况，承租人对租借物进行转租，仅仅占有、运用权发生了搬运，对租借人的所有权并不发生任何影响。而因为转租，能使第三人更好地运用租借物，更大地发挥租借物的价值。已然转租在法理上可行，于实践上有利，咱们还有何理由否定他呢?所以应当以为租借人与承租人在未对租借物是否可经转租时，承租人未经租借人赞同对租借物进行转租，并不归于无权处置，而是合理行使收益权，转租合同应为有用合同，仅租借人才享有免除其与承租人租借合同权力。只要租借人与承租人现已清晰约好承租期内承租人不能转租时，承租人对租借物进行转租，违背了诚笃信用准则，本质上为歹意，属违约行为，才归于无权处置行为，租借人不予追认，转租合同才为无效合同。
关于我国建设部《城市房子租借管理办法》第三十二条规则未征得租借人赞同和处理挂号存案，私行转租房子的，其租借行为无效。我国《合同法》第四十四条规则：“依法建立的合同，自建立时收效。法令、行政法规规则应当处理赞同、挂号等手续收效的，按照其规则”。一起我国最高人民法院关于对《合同法》的解说(二)对合同效能的确定上规则为以法令和行政法规为根据。因建设部《城市房子租借管理办法》属国务院部门规章，其性质是行政管理行为，而不是司法行为。所以未征得租借人赞同和处理挂号存案，私行转租房子的，其租借行为并不必定无效。
综上所述，徐某与余某缔结的店面转租合同，没有违背我国法令、行政法规的强制性规则，应为有用合同，依法应予维护。
2010年3月15日，黄某将自己的一间店面房租给了徐某开早餐店，两边约好租期为3年，自2010年3月15日起至2013年3月15日止，租金每年3.5万元，每年的3月15日一次性付清一年的租金。因生意不景气，20011年3月16日，在黄某不知情的状况下，徐某与余某签定了一份房子租借合同，徐某将承租的店面转租给了余某运营茶叶生意，两边约好：租期自2011年3月16日起至2013年3月15日止，租金9万元，租金缔结协议时一次性付清，租期完毕店面天然回收，并约好未经徐某赞同余某不能转租。两边未到房产管理部门处理挂号存案。2011年12月，余某的茶叶生意门庭冷落，便找到徐某洽谈免除租借合同并要求退回余下的租金，徐某不赞同。余某无法，遂以徐某转租店面未经房主黄某赞同，徐某无权租借房子，且房子租借合同未到房产管理部门处理挂号存案，其与徐某签定的合同无效为由，向法院提起诉讼，恳求法院承认其与徐某房子租借合同无效，并要求徐某交还已付租借金9万元。
定见不合：
本案在审理过程中，对店面转租合同是否有用存在两种不赞同见：
第一种定见以为，本案中的徐某与余某缔结的店面转租合同无效。根据我国《合同法》第二百二十四条的规则：“承租人经租借人赞同，能够将租借物转租给第三人，承租人转租的，承租人与租借人之间的租借合同持续有用，第三人对租借物形成丢失的，承租人应当补偿丢失”;“承租人未经租借人赞同转租的，租借人能够免除合同”。未经原租借人赞同转租合同无效，乘租人私行转租系无权处置行为。一起我国建设部《城市房子租借管理办法》第三十二条也对此作出规则，未征得租借人赞同和处理挂号存案，私行转租房子的，其租借行为无效，没收不合法所得，并处以罚款。故徐某私自转租房子的行为应属无效行为。
第二种定见以为，本案中的徐某与余某缔结的店面房转租合同有用，应依法予以维护。
分析：
笔者赞同第二种定见。
本案的要害问题是关于租借合同，在未经原所有权人的赞同的前提下，承租人是否有权转租?承租人私行转租是否导致转租合同必定无效?
我国《合同法》第五十二条对合同无效作了清晰详细的规则：(一)一方以诈骗、钳制的手法缔结合同，危害国家利益;(二)歹意勾结，危害国家、团体或许第三人利益;(三)以合法方式掩盖不合法意图;(四)危害社会公共利益;(五)违背法令、行政法规的强制性规则。而本案中转租合同是两边在相等自愿的前提下缔结的，显着不具有我国《合同法》第五十二条中第(一)至(四)的规则。那么是否违背法令、行政法规的强制性规则呢?
我国《合同法》第二百二十四条的规则：“承租人经租借人赞同，能够将租借物转租给第三人。承租人转租的，承租人与租借人之间的租借合同持续有用，第三人对租借物形成丢失的，承租人应当补偿丢失”，“承租人未经租借人赞同转租的，租借人能够免除合同”。该条是否阐明承租人就无权转租呢?法令如此规则其原意是为了维护租借人的利益的状况下，赋予租借人享有免除合同选择权。为了避免承租人在未经租借人赞同的状况下，运用租借物转租谋利，扰乱市场价格;也为了避免承租人运用租借物进行不合法活动，危害社会公共利益。缔结租借合同搬运的是租借物的占有、运用和收益权，承租人获得租借物的意图也是为了运用、收益，所以在当事人没有特别约好的状况下，承租人依租借合同获得租借物后，有运用和收益的权力，租借人不得进行不妥干与。所以承租人进行转租，是获得收益的一种办法，也是在租借合赞同图规模内应有的权力，不应该加以否定。或许有人会以为:假如第三人对租借物形成了危害，则不利于对租借人的利益维护。这种忧虑彻底没有必要，因为在租借人与承租人之间，承租人和第三人之间别离有合同联系，根据合同相对性准则，当第三人对标的物形成危害时，由第三人向承租人承当危害补偿职责，再由承租人向租借人承当补偿职责。这种状况，与承租人自己运用租借物形成其毁损然后向租借人承当职责的景象并无实质性的差异。何况，承租人对租借物进行转租，仅仅占有、运用权发生了搬运，对租借人的所有权并不发生任何影响。而因为转租，能使第三人更好地运用租借物，更大地发挥租借物的价值。已然转租在法理上可行，于实践上有利，咱们还有何理由否定他呢?所以应当以为租借人与承租人在未对租借物是否可经转租时，承租人未经租借人赞同对租借物进行转租，并不归于无权处置，而是合理行使收益权，转租合同应为有用合同，仅租借人才享有免除其与承租人租借合同权力。只要租借人与承租人现已清晰约好承租期内承租人不能转租时，承租人对租借物进行转租，违背了诚笃信用准则，本质上为歹意，属违约行为，才归于无权处置行为，租借人不予追认，转租合同才为无效合同。
关于我国建设部《城市房子租借管理办法》第三十二条规则未征得租借人赞同和处理挂号存案，私行转租房子的，其租借行为无效。我国《合同法》第四十四条规则：“依法建立的合同，自建立时收效。法令、行政法规规则应当处理赞同、挂号等手续收效的，按照其规则”。一起我国最高人民法院关于对《合同法》的解说(二)对合同效能的确定上规则为以法令和行政法规为根据。因建设部《城市房子租借管理办法》属国务院部门规章，其性质是行政管理行为，而不是司法行为。所以未征得租借人赞同和处理挂号存案，私行转租房子的，其租借行为并不必定无效。
综上所述，徐某与余某缔结的店面转租合同，没有违背我国法令、行政法规的强制性规则，应为有用合同，依法应予维护。