二手房房产证在银行抵押要如何办理过户

二手房房产证在银行典当怎样处理过户?
有两个办法：赎楼;异名转按揭。
怎么赎楼最安全?
有读者问：“我正在买一套二手房，但是卖家说，他是告贷买的房，房产证现在典当给银行了。卖家要我先交一部分房款，帮他把房产证换回来，才干完结生意。我知道这样做有危险，但若是向金融机构请求赎楼贷，费用不少，卖家又要我来承当。你说，我该不该给房东赎楼?”
二手房生意中，常常遇到的状况是，你要买房，但房东的产权证还被典当给银行。房东要求你先交一部分钱，用这部分钱还清房贷，这样从银行换回房产证，也叫作赎楼。
赎楼金钱交给第三方最稳妥
这样做的危险是，房东换回房产证后毁约，不再与你做生意，或许房东拿走钱做它用，底子不去还房贷，或是买家交了赎楼款后，发现房子有被查封或许典当等状况。所以，要防止这种危险，你最好是不替房东赎楼。
假如你真实觉得房子价格合理，又想省掉赎楼贷的费用，不得不帮房东赎楼，那么最安全稳妥的做法是：
你们应该先签定生意合同，把赎楼相关事宜写清楚，赎楼的金钱不要直接打给银行，也不要直接打给房东，而是交作为定金给第三方保管处理。买家应当在交给赎楼款前查清卖方的银行按揭账号，要求卖家将该按揭账号及暗码保管第三方，经过该账号付出赎楼款，尽量防止经过现金直接付出给卖家自己。卖家托付中介或许其他买方信赖的第三方处理赎楼及过户手续，并公证授权托付书。
金额上也需求留心：定金不能超越房价的20%，由于超越20%部分的定金不受法律保护。所以，假如20%以内的房款不行赎楼，那超出20%的钱应作为买家借给卖家的告贷，你们能够再签定告贷协议。
异名转按揭危险更低
引荐用户在二手房生意中运用“异名转按揭”来躲避其间的危险。采纳转按揭，由担保公司从中担保，更能确保生意双方的安全。从时刻上来讲，转按揭所需时刻大概在一个月至一个半月，快于提早还款。但转按揭需求必定的担保费,这是这种办法的缺陷之一。
异名转按揭的处理流程如下：
第一步
卖家(即原告贷人)向银行提出请求。
第二步
银行为审查赞同的，由银行、卖家和购房人签定协议(三方协议)，银行赞同卖家转让住宅，卖家许诺将售房款优先用于归还银行告贷并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收没有归还的告贷本息，购房人许诺生意时将房款划入售房人在银行开立的账户上。
第三步
卖家和购房人签定住宅转让合同。
第四步
购房人向银行提出新的告贷请求，告贷额能够为卖家剩下告贷余额，也能够依照下列公式核算： 告贷额=所购住宅市场价格×二手房告贷成数。
第五步
银行为审批赞同后，与购房人签定新的告贷合同和典当合同，出具赞同告贷的许诺函。
第六步
银行与卖家到房地产管理部门处理刊出典当登记手续，售房人与购房人处理房子产权过户手续，银行与购房人处理新的典当登记手续。