农村房屋及宅基地买卖有哪些问题和相应对策呢

乡村房子及宅基地生意存在的问题及对策
具体是什么姿态的?下面为我们介绍一下：
一、乡村房子生意胶葛案子特色
（一）是案情较为清晰。
诉讼主体一般是房子、宅基地生意的两边，即出卖人和买受人;诉讼恳求多是恳求承认合同无效，并要求被告也即买受人返还房子或宅基地;房子和宅基地是一体的，处理房子胶葛时需一起处理宅基地问题。
（二）是调停难度大。
该类案子的标的是当事人寓居的房子，房子作为最基本的生活材料，是农人的命脉，联系当事人的切身利益，一旦合同被承认无效、返还房子或宅基地，有的或许导致当事人居无定所，因而，该类案子一般调停难度较大，处理欠好对立也易激化。
（三）是生意时刻较长。
生意行为大多发作于同村庄邻之间，两边彼此熟知，乃至是至亲好友，因而生意房子或宅基地时相关手续不尽周全完善，多为口头约好。还有案子为要求独自返还宅基地，和要求返还房子相似，两边在生意或赠与宅基地时，口头约好，并无书面协议。事隔几年后，因各种主客观原因致使一方反悔，恳求生意无效、返还房子。
四是房子或宅基地已实践交给、运用。
该类生意的房子、宅基地大多已依照约好实施结束，出卖人交给了房子，买受人交给了房款，并且大多数房子已通过装饰、改建、翻建等添附行为，但未改变房子产权及宅基地运用权手续，埋下胶葛危险。宅基地的生意或许赠与，受让方现已在宅基上缔造房子等，无法复原。独自处理宅基地难度较大。
二、乡村房子生意胶葛成因
（一）是生意合同不标准埋下胶葛危险。
原、被告两边生意房子、宅基地时有的仅为口头协议未签定生意合同，或许虽签定生意合同但内容不标准，短缺法令上的方法要件，合同本身存有瑕疵，使得生意两边实施进程中对合同内容呈现争议，变成胶葛。
（二）是房子增值的利益驱动，使当事人背离诚信。
近年来乡村逐步试行向社区化展开，不再规划宅基地，一方面使得乡村宅基地资源趋向严重，另一方面，实施以乡村平房折换社区高楼或许以面积折换面积办法，房子的巨大增值空间和远景，与卖房人原得的卖房款或许将社区高楼转让别人顶名要楼的转让费形成了巨大反差。别的，2013年1月31号中心下发了一号文件，要求加速包含乡村宅基地在内的乡村团体土地所有权和缔造用地运用权地籍查询，全面展开乡村土地确权挂号颁证作业。一些现已出卖房子、宅基地或转让社区高楼名额的乡村乡民以及出卖了乡村房子、宅基地的城镇居民开端反悔，想方设法地想回收房子，导致该类胶葛时有发作。
（三）是城镇居民购买乡村房子的方针制止性，为当事人恳求返还供给了空间和根据。
受我国传统思维的影响，许多在外上班的城镇居民退休前后逐步盛行在乡村老家置办房产，以便老来“荣归故里”。因为乡村宅基地的福利性质和土地资源的紧缺，国务院办公厅及国土资源部均出台了严厉规则：“制止城镇居民在乡村置办宅基地，制止为城镇居民在乡村购买和违法缔造的住所发放土地运用证。”以此来加强乡村宅基地办理。这些方针规则将城镇居民购买乡村房子限定为制止性行为，为卖房户要求承认合同无效、返还房子、赢得诉讼供给了法令支撑，也不可避免地滋长了当事人违反诚信的恶习。
三、处理问题的对策主张
（一）要加强立案检查和诉前调停。
因为该类胶葛多发作于同村庄邻之间，触及土地房产不动产及村团体经济安排成员资历等问题，乡民自治安排或行政机关对问题发作的前史原因和实践状况愈加了解，由底层安排处理社会作用往往强于诉讼。因而，关于该类胶葛法院应稳重受理，或许受理后活跃安排乡民自治安排、行政机关、人民调停委员会进行诉前调停，尽量将对立处理在底层。
（二）要加大该类案子调停力度。
房子生意合同胶葛具有特殊性，案子审理前要对实践状况进行实地查询、了解、取证，多查询造访当地乡民、村干部、相关行政部分及人员，具体把握第一手依据材料，为案子快速审理和公平裁判打好坚实基础，避免因案情不清、依据不足而无法调判。一起，根据该类案子的特殊性，还应借力当事人本家老一辈、亲友、有声威的庄邻、村干部及有关安排等力气，最大极限地做好调停作业，避免对立加深和激化，力求案结事了人和，以完成法令作用与社会作用的有机一致。
（三）要归纳案子实践状况。
审理进程中要根据案子实践状况，对胶葛发作的成因、进程、当事人的差错程度、房子的寓居运用状况，特别是生意后买方对房子的增建、创新、装饰以及周围同类房子的增值状况，全面归纳考虑，将法令、方针与风俗风俗相结合，完成当事人利益和法令作用的最大化。
（四）要加强法令宣扬。
主张联合房管部分、土地办理部分，在乡民自治安排的合作下，多方法多渠道地加强《物权法》、《合同法》、《土地办理法》及有关法令、行政法规、方针的宣扬，进步大众法令知识水平缓对该类生意行为的认知区分才能。一起，要加强房地产办理部分对该类房子生意过户买卖的检查审阅，严把法令关，避免产生对立危险及不良后果，从本源上处理问题。