农村房屋买卖合同效力分析及处理建议

作者:高攀
内容摘要：近年来，跟着乡村人口流动性的增强，城市缔造、小城镇缔造的不断推动，乡村房地产商场也日趋活泼，乡村房子生意特别是乡村住所的买 卖数量上升显着，胶葛发作率较高，其间房子生意合同的效能是司法实践中处理此类胶葛的难点。但由于现有房子生意的法令法规比较凌乱，特别触及乡村房子生意合同效能的规范政出多门，导致在司法实践中对法令的了解和法令的适用不尽相同。本文首要从经过法令、法规、法理剖析动身，对乡村房子生意合同效能进行剖析，一起提出自己的见地，以飨读者。
主题词：乡村宅基地运用权 房子一切权 房子生意合同 合同自在
一、乡村房子产权结构剖析
《宪法》规则了公民的合法的私有产业权，一起《物权法》第十三章规则了宅基地的运用权，因而公民的住所及其所占用的土地运用权是公民最重要的日子确保，也是其产业权的首要组成部分。《土地处理法》将土地分为两种一切权性质，一是国家一切，一是团体一切，并清晰了乡村宅基地归农人团体一切，归农人家庭无偿运用。故根据上述规则，阐明我国法令承认修建物一切权与土地一切权能够别离的准则。由于在我国，任何单位或个人均无权处置土地一切权。土地一切权准则，表现的更多的是一种象征含义。故就房子的处置而言，首要触及到了房子项下的土地运用权的处置，在城市，触及到了国有土地运用权的处置，在乡村则触及了乡村宅基地运用权的处置。所以根据我国现行立法的规则，能够承认我国乡村房子的标的物产权结构为：房子一切权 乡村宅基地运用权。因而，讨论乡村房子的生意效能触及到了农人对本身具有的房子一切权及乡村宅基地运用权的处置权能问题。
在我国，一切权的权能包含占有、运用、收益和处置，最中心的权能是处置权。实际上，其他权能均能够由一切权人之外的人行使，但处置权只能由一切权人本人行使，换言之，处置权是一切权的标志。依照我国法令规则，乡村土地归于团体一切，农人的住所归农人一切。这样，我国乡村土地一切权主体与房子一切权主体存在着并非共同的状况，但乡村土地运用权能够依法为乡民享有。当由于种种原因，农人需求经过商场对房子进行生意时，却遇到法令上的严重妨碍。由于房子与宅基地均是不动产，宅基地归于团体一切，处置了房子必定要一起处置宅基地，这使得农人住所房的一切权的权能的完成遭到了极大的阻止。所以，在当时的法令条件下，怎么确保农人的私有产业一切权的完成，怎么公正、合理又合法的处理好这类胶葛，是司法实务者逃避不了的问题。
二、乡村房子生意合同效能确定的冲突
(一) 建议房子生意合同无效的法令根据及法理剖析
1、根据《土地处理法》第62条及其他条款的规则，乡村宅基地归于农人团体经济安排一切，能享有宅基地运用权的有必要是团体经济安排的成员，且一户只能享有一处。假如答应乡村房子出售给团体经济安排以外的人，将导致房子项下的宅基地运用权一起转让，这必然导致宅基地运用权享用主体的扩大化，违背《土地处理法》中关于宅基地运用权身份约束的规则。
2、《土地处理法》第63条规则：“乡村团体一切的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业缔造。”假如农人的房子答应自在生意，便是将与房子相连接的宅基地运用权作为标的物出卖了，实质上便是对农人团体一切的土地运用权进行非农业缔造，因而为该规则所制止。
3、1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让处理制止炒卖土地告诉》第二条第二款规则：“农人的住所不得向城市居民出售，也不得赞同城市居民占用农人团体土地建住所，有关部门不得为违法修建和购买的住所发放土地运用证和房产证。”在乡村房子生意无法处理产权证书改变挂号的状况下，买受人不能遭到法令维护。
4、《山东省高级人民法院关于审理房地产案子若干问题的定见》第56条清晰规则：“乡村宅基地运用权的搬运，有必要经合法赞同……未经审查赞同，宅基地运用权不能随房搬运给买主，房子生意、赠与等行为也应确定为无效。”
(二) 建议房子生意合同有用的法令根据及法理剖析
1、《土地处理法》及《物权法》的有关规则关于宅基地的转让规则不清晰，并没有规则制止农人房子出售。
在《土地处理法》第62条中，规则“乡村乡民一户只能具有一处宅基地”、“乡村乡民出卖、租借宅基地后，再请求宅基地的不予赞同”。《土地处理法》中仅仅约束了宅基地的批阅资历，没有清晰阐明宅基地能不能转让。相同，《物权法》第165条规则：“现已挂号的宅基地运用权转让或许消除的，应当及时处理改变挂号或许刊出挂号”，这条规则好像必定了乡村宅基地能够转让。《物权法》第153条规则：宅基地运用权的获得、行使和转让，适用土地处理法等法令和国家有关规则。这儿并没有清晰阐明乡村宅基地是否能够转让，转让的目标是谁，而是把这个问题留给了其他法令法规来规则。
2、只需违背了法令法规傍边的强制性规范中的效能性规则的合同才被视为无效合同。
《合同法》第52条第(五)项规则，违背法令、行政法规的强制性规则的合同无效。实践中一般分两种状况。一种状况是合同违背法令、行政法规的强制性规则和公序良俗，法令直接规则此类合同无效。另一种状况是，合同违背了法令、法规的强制性规则，但法令、法规并没有直接规则此类合同无效，合同是否有用需求经过人民法院裁判的确定。
3、最高法院〔1992〕民他字第8号批复以为：乡村房子生意按约好交给房款以及处理房子的生意有用。
三、乡村房子生意合同效能确定的冲突处理
笔者以为，乡村房子生意合同应当确定有用。理由是：
1、《土地处理法》规则的\"农人团体一切的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农缔造\"虽然没有清晰规则适用于乡村农业用地，可是，从其立法精力来看，该条旨在保持农业用地的数量，确保农人的生计之本和粮食供应，而宅基地原本便是缔造用地，其主体改变不会导致农业用地的削减，故将该条适用于宅基地是不当的。一起，《土地处理法》的第62条第3款又规则，“乡村乡民出卖、租借住所后，再请求宅基地的，不予赞同。”明显，乡村住所并非不行出卖的，仅仅出卖之后不行再请求宅基地罢了。
2、《合同法》第五十二条第五项规则，违背法令、行政法规强制性规则的合同无效。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让处理制止土地炒卖的告诉》，不是行政法规，不能作为确定合同无效的根据。
3、把《土地处理法》第62、63条结合起来剖析，《土地处理法》的立法原意是，制止乡村团体土地运用权独自转让，但在乡村房子一切权发作流通的状况下，其项下的宅基地运用权转让并不制止，仅仅出卖之后不行再请求宅基地罢了。
4、一切权的占有、运用、收益、处置四项权能中，最中心的权能是处置权，处置权是一切权的标志。假如将乡村房子的处置权予以约束，则很难称之谓对其房子享有一切权了。另一方面，合同法的根本精力是合同自在，合同自在包含合同缔结与否的自在，合同内容的自在以及合同目标的自在，约束农人向城市居民出卖住所，也与合同自在的根本精力相悖。　 5、《承继法》规则乡村房子能够承继，意味着乡村房子项下的宅基地也能够承继。阐明现行法令并不否定乡村宅基地运用权随房子一切权的转让而转让。乡村宅基地运用权随房一体的可承继性，决议了其权力享用主体的可变性。假如说乡村宅基地运用权在原始获得阶段是与团体经济安排成员权力严密相连的话，那么跟着一些法令现实的改变，其权力享用主体的身份将不是原封不动的，而是能够发作变化的。阐明乡村宅基地运用权享用主体限于本村团体经济安排成员的规则，仅仅是原始获得乡村宅基地运用权时对享用主体的约束。
6、乡村房子转让后，新的房子一切权人一起成为宅基地运用权的享有者，其法令含义仅在于特定方位、特定面积的乡村宅基地运用权享用主体发作了变化。在权力特点上，没有不坚定乡村土地的团体一切性质。
7、我国新经过的《乡村承揽经营法》第32条规则，“经过家庭承揽获得的土地承揽经营权能够依法采纳转保、租借、交换、装让或许其他办法流通。”该条准则上赋予了农人处置自己的承揽土地经营权的权力。 该法表现了以人为本的精力，充沛尊重农人的自主性，信任农人能够从本身利益最大化的视点理性地处置自己地产业，是立法的巨大的前进。已然为农人安居乐业之本的农用承揽土地都能够流通，那么乡村宅基地又为何不行呢?
四、对乡村宅基地上房子生意合同的处理定见
根据对上述剖析，笔者以为，应当能够采纳一种愈加灵敏务实的战略来对待这一日益突出的问题，详细的能够采纳以下处理办法：
1、赶快完善立法，修正《土地处理法》规则乡村房子能够自在生意。将《土地处理法》第六十二条规则“乡村乡民一户只能具有一处宅基地”修正为“一户只能请求一处宅基地”。
2、能够参照城市房改房上市的有关做法，由团体土地一切权人收取必定的土地收益。作为乡民，其无偿运用宅基地是根据其特定的社员身份，经过购房获得别人宅基地运用权的人假如不具有社员身份，完全能够经过向土地的一切权人交纳必定的费用获得宅基地运用权。假如是具有社员身份的人，可分为两种状况：其已有宅基地且到达国家规则的规范，能够购买别人的住所，但有必要交纳必定的土地费用。假如是没有宅基地或达不到规则的规范，能够经过报批后，无须交纳必定的土地费用。如此考虑与国家的土地方针并不矛盾，国家对犁地的维护是采纳严厉的方针，而宅基地与犁地性质不同，经过合法报批，宅基地上已缔造了修建物或附着物，一般不会再康复到犁地性质，答应乡村乡民出售房子与国家对犁地的维护方针并无冲突。这样乡民并不能经过出售房子而从中获得宅基地的收益，只能获得出售修建物的利益。
3、政府能够对乡村房子征收一部分土地出让金的办法将宅基地性质变为国有土地，买受人获得城市房子一切权和国家土地运用权。由土地运用权人补缴40%的土地出让金后，乡村房子能够上市。
4、现在在没有法令和国务院法院对乡村房子转让没有制止性规则的状况，法院不宜对已交房付款并订有生意契约的确定无效，应确定为合同有用为好，特别是关于经村团体安排赞同存案的应为有用。
综上所述，本文以为，关于乡村房子生意合同的效能问题，虽然相关法令尚不健全，短少明文规则，可是，从立法精力动身，剖析归纳相关法令规则，仍是能够得出结论：乡村房子生意只需契合合同法规则的有用要件，假如没有其他违法行为，就应当确定其有用，未处理过户挂号或许购买人对错农人口均不影响合同效能。
参考文献：
[1]《中华人民共和国宪法》第十三条
[2]《土地处理法》第八条至第十三条 第六十二条
[3]《物权法》第152条至第155条
[4]杨立新网站 《论民事权力维护的请求权系统及其内部联系》，2005年6月7日宣布
[5]《中华人民共和国民法通则》第七章
[6]《多语种土地词汇手册》中文版，我国财政经济出版社，2005
[7]《中华人民共和国土地处理法》第六十三条
[8] 尹忠显主编《新合同法审判实务研讨》，人民法院出版社，2006
[9] 北京市高级人民法院关于印发乡村私有房子生意胶葛合同效能确定及处理准则研讨会会议纪要的告诉