土地增值税筹划方法有几种

据统计，房地产企业本钱构成中，税收本钱仅次于地价和建安本钱，位列第三大本钱。在预征阶段，各项税负已达出售额的8%～12%;项目完毕进行清算，则遍及高达15%～25%，一线城市会到达25%以上。怎么下降税负，而且操控相应的危险?这需求房地产企业在税收谋划上多下功夫。
针对房地产企业而言，传统的税收谋划会集在土地增值税上，土地增值税谋划的全体思路是，下降增值额然后下降增值率，以到达少交乃至不交土地增值税的意图。土地增值税的谋划办法首要有以下几种：
1、运用临界点
依照税法规则，交税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。从交税谋划的视点考虑，企业可挑选恰当的开发计划，防止因增值率稍高于起征点而形成税负的添加。
由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超越50%、100%、200%时，就会适用更高的税率。企业能够运用土地增值税的临界点进行谋划，防止呈现适用更高一级税率的状况。
2、收入涣散
关于包括装饰和相关设备的房子，能够考虑将合同分两次签定。首要和购买者签定毛坏房出售合同，随后和购买者签定设备装置以及装饰合同。通过这样处理，房地产企业仅就毛坏房出售合同交纳土地增值税，然后到达节税的意图。
3、挑选恰当的利息扣除办法
房地产企业借款利息扣除的限额分为两种状况，一种是在商业银行同类同期借款利率的极限内据实扣除，另一种是按税法规则的房地产开发本钱的10%以内扣除。这两种扣除办法为企业进行税收谋划供给了空间，企业可根据本身实践状况，挑选较高的一种进行扣除。
4、代收费用并入房价
许多房地产开发企业在出售开发产品时，会替代相关单位或部分收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规则转交给托付单位，有的房地产企业还会因而而有结余。关于代收费用有两种处理办法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一起收取;第二种是在房价之外独自收取。是否将代收费用计入房价关于核算土地增值税的增值额不会产生影响，可是会影响房地产开发的总本钱，也就会影响适用的增值率，然后影响土地增值税的税额。企业运用这一规则能够进行税收谋划，挑选第一种处理办法。
5、添加扣除项目金额
在商场能够承受的规模内，房地产企业能够采纳恰当加大公共配套设备的投入，改进小区环境，进步装饰层次，以添加扣除项目金额，然后使增值率下降。投入的本钱能够通过进步价格得到补偿，加大公共配套设备投入还能够进步产品的竞争力，扩展商场影响力，可谓是一举多得。要注意的是添加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增本钱，虚开建安发票归于偷逃税款的行为。
6、费用搬运、加大开发本钱
会计制度对房地产企业的“管理费用”、“出售费用”和工程项意图“开发直接费用”并没有严厉的界定。在实践事务中，开发项意图行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的事务截然分隔，有些费用的列支介于期间费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上能够向开发项目歪斜，把能划归开发项意图人员尽量列为开发项目编制，把公司本部和开发项目混合运用的设备划归开发项目运用。这样把本应由期间费用列支的费用计入了开发直接费用，加大的缔造总本钱，会带来1.3倍1 20% 10%、的扣除金额，然后下降增值额和增值率。
7、本钱核算目标谋划
房地产公司在一起开发多处房地产时，能够别离核算，也能够兼并核算，两种办法所交纳的税额是不同的，这就为企业挑选核算办法供给了税收谋划的空间。一般来讲，兼并核算的税收利益大一些，但也存在别离核算更有利的状况。详细来讲，对同一地址、结构类型相同的集体开发项目，假如开工、竣工时直挨近，又由同一施工部队施工，能够兼并为一个本钱核算目标。对单个规划较大、工期较长的开发项目，能够按开发项意图必定区域或部分，区分本钱核算目标。
8、运用协作建房
依照税法规则，关于一方出地，一方出资金，两边协作建房，建成后按份额分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分运用该项方针，挑选协作建房的办法进行项目开发。
9、运用代建房
代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完结后向客户收替代建收入的行为。房地产企业假如有代建房事务，其收入归于劳务收入性质，不归于土地增值税的纳税规模。房地产开发企业可运用代建房办法减轻税负，但条件是在开发之初就能确认最终用户，实施定向开发。
10、在合法的条件下拖延土地增值税清算时点
房地产公司可恰当与主管地税局交流，尽或许拖延土地增值税清算时点，或替换税负相对较轻的项目进行清算;关于能实施以预征代清算的项目，应自动争夺以预征代清算。
房地产企业要想做好税务谋划，不能只是考虑传统的谋划办法，由于传统办法首要会集在开发企业内部进行谋划，谋划的空间、手法、作用都十分有限。
房地产税务谋划全体战略
要做好谋划就需求将简略问题复杂化，全体思路是延伸价值链，多造“相关公司”，将赢利向上下流延伸。房地产企业能够在外围多打造几个“相关公司”，这些相关公司有的或许在税负较低的区域，如组成的园林公司坐落高新科技园区，归于国家重点扶持的高新技术企业，其企业所得税税率可适用15%的优惠税率;有的或许享用相应的税收优惠方针，如组成一个新的广告公司或咨询管理类公司，运用其所得税免税方针，将手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费向其输出;有的或许有亏本的状况，如收买一个当年亏本严峻的公司，进行企业所得税的抵免。通过以上操作之后，再运用这些相关公司与本来的中心企业发作相关买卖，运用价格的高与低进行转让定价，人为地创造出节税空间来。