如何处理投资性房地产所得税

出资性房地产是指为赚取租金或本钱增值，或许两者兼有而持有的房地产。首要包含已租借的土地运用权、持有并预备增值后转让的土地运用权、已租借的建筑物。
企业一般应当选用本钱形式对出资性房地产进行后续计量，也能够选用公允价值形式对出资性房地产进行后续计量。可是，同一企业只能选用一种形式对一切出资性房地产进行后续计量，不得一起选用两种计量形式。
对出资性房地产的后续计量，应该留意：
1、企业对出资性房地产的计量形式一经承认，不得随意改变;
2、以本钱形式转为公允价值形式的，应当作为管帐方针改变处理，将计量形式改变时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(未分配利润)。
3、已选用公允价值形式计量的出资性房地产，不得从公允价值形式转为本钱形式，即不可逆转。
4、选用公允价值形式进行后续计量的，不对出资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日出资性房地产的公允价值为根底调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变化损益)。出资性房地产获得的租金收入，确以为其他事务收入等。选用公允价值形式进行后续计量，不在对出资性房地产进行减值测验。
5、依据《企业管帐准则第18号—所得税》的规则，在选用资产负债表债款法核算所得税的情况下，企业一般应于每一个资产负债表日进行所得税的核算。
鸿昌公司为房地产开发企业，对出资性房地产选用公允价值形式进行后续计量。
(1)2015年1月1日，鸿昌公司以40000万元总价款购买了一栋已达到预订可运用状况的沿街楼。该沿街楼总面积为2万平方米，每平方米单价为2万元，估计运用寿命为50年，估计净残值为零。鸿昌公司方案将该沿街楼对外租借。
(2)2015年，鸿昌公司租借上述沿街楼完成租金收入1000万元，发作费用开销(不含折旧200万元。因为商场发作变化，鸿昌公司出售了沿街楼总面积的20%，获得收入8400万元，所出售沿街楼于2015年12月31日办理了房产过户手续。2015年12月31日，该沿街楼每平方米的公允价值为2.2万元。
其他材料：
鸿昌公司一切收入与开销均以银行存款结算。
依据税法规则，在核算当期应纳所得税时，持有的出资性房地产能够依照其购买本钱、依据估计运用寿命50年依照年限均匀法自购买日起至处置时止核算的折旧额在税前扣除，持有期间公允价值的变化不计入应交税所得额;在实践处置时，处置获得的价款扣除其前史本钱减去依照税法规则计提折旧后的差额计入处置或结算期间的应交税所得额，鸿昌公司适用的所得税税率为25%。
鸿昌公司当期不存在其他收入或本钱费用，当期所发作的200万元费用开销能够悉数在税前扣除，不存在未补偿亏本或其他暂时性差异。
不考虑除所得税外的其他相关税费。
要求(1)编制鸿昌公司2015年1月1日、12月31日与出资性房地产的购买、公允价值变化、租借、出售相关的管帐分录。
要求(2)核算出资性房地产2015年12月31日的账面价值、计税根底及暂时性差异。
要求(3)核算鸿昌公司2015年当期所得税，并编制与承认所得税费用相关的管帐分录。
事例解析：
(1)编制鸿昌公司2015年1月1日、12月31日与出资性房地产的购买、公允价值变化、租借、出售相关的管帐分录。
2015年1月1日，鸿昌公司以40000万元购买沿街楼
借：出资性房地产40000
贷：银行存款40000
2015年12月31日，沿街楼的公允价值添加至44000万元(=2.2万/平方米×2万平方米)，增值4000万元。剩下80%房地产部分：
借：出资性房地产3200
贷：公允价值变化损益3200
鸿昌公司完成租金收入和本钱：
借：银行存款1000
贷：其他事务收入1000
借：其他事务本钱200
贷：银行存款200
鸿昌公司于2015年12月31日出售出资性房地产的管帐分录如下：
借：银行存款8400
贷：主营事务收入8400
借：主营事务本钱8000(40000×20%)
公允价值变化损益800(4000×20%)
贷：出资性房地产8800(44000×20%)
(2)核算出资性房地产2015年12月31日的账面价值、计税根底及暂时性差异。
沿街楼剩下部分的账面价值为35200万元=44000×80%
沿街楼剩下部分的计税根底为31360万元=(40000–40000/50)×80%=39200×80%
暂时性差异=35200-31360=3840(万元)
(3)核算鸿昌公司2015年当期所得税，并编制与承认所得税费用相关的管帐分录。
鸿昌公司的当期所得税核算如下：
=(应税收入–可抵扣本钱费用)×适用税率
=(出售收入-出售本钱 租金收入-费用-折旧)×25%=(8400–39200×20% 1000–200-40000/50)×25%=(8400–7840 800-800)×25%=560×25%=140(万元)
递延所得税负债=3840×25%=960(万元)
所得税相关分录如下：
借：所得税费用1100
贷：应交税费—应交所得税140
递延所得税负债960