商品房买卖签订认购协议时要注意哪些事项
来源：听讼网整理 2018-09-12 04:48
商品房生意在实践中，都是需求签定购买协议的。那么，购买商品房签定协议的留意事项有哪些?购房者怎样签定协议才干防止损害本身利益?在实践中，因为购房者缺少相关法令常识，特别需求留意哪些购房协议的条款?
一、签定认购协议是要留意的事项
开发商与购房者签定《房子认购协议书》的主要原因在于，被购房者选中的房子，开发商就就需求为购房者预留该房子，并与之签定《商品房生意合同》，若是购房者不与开发商签定《商品房生意合同》，那么预留的作法会给开发商的出售带来影响乃至是丢失。当然这是开发商的促销的一种手法，签定认购协议会给购房者必定的压力，使其赶快签定商品房生意合同，让生意成交。
不少购房者在签定《房子认购协议书》后，对所选房子不满意，或许不能就《商品房生意合同》的某些条款与开发商到达一致意见，便要求开发商交还其交给的定金或订金。那么，购房者的要求有没有法令依据呢?定金和订金有什么区别?
《商品房出售管理办法》第二十二条规则，当事人未能缔结《商品房生意合同》的，开发商应当向买受人返还所收费用。但这儿所指的费用，是指具有预付款性质的"订金"而非作为缔结合同担保性质的"定金"。并且，具有预付款性质的"订金"，只需当事人是在合法、自愿的基础上约好不予交还的，都应依法从其约好。
依据《合同法》和《担保法》有关规则，定金的数额不能超过合同标的总额的百分之二十;债款人实行债款后，定金应当抵作价款或许回收;给付定金的一方不实行约好的债款的，无权要求返还定金，收受定金的一方不实行约好的债款的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第四条规则："出卖人经过认购、订货、预定等方法向买受人收受定金作为缔结商品房生意合同担保的，假如因当事人一方原因未能缔结商品房生意合同，应当依照法令关于定金的规则处理;因不行归责于当事人两边的事由，导致商品房生意合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人。"
因而在"定金"或"约好不予交还费用"的情况下，购房者很或许处于被迫的方位，要么接受开发商的不平等条款，要么回绝与开发商签定《商品房生意合同》而接受定金或订金的丢失。因而，提示购房者慎签《房子认购协议书》，留意协议书采纳的是"定金"方法仍是"订金"方法，有没有"还有约好"。
二、填写合同文本空白处的留意事项
商品房生意合同共列出了24条，其间有许多空白和选项需求两边当事人挑选和填写。为了最大极限地维护购房人自己的合法权益，在挑选和填写相关内容时必定要仔细审慎地对待。
榜首、合同开端的两边当事人项。关于"出卖人"和"买受人"的一切材料都要完好填写，不行有空项。假如出卖方有"托付署理组织"或买受人有"托付署理人"，除要仔细填写相关内容外，还要有合法有用?授权托付书"。假如是爸爸妈妈(或其他监护人)署理未成年子女(人)签定《商品房生意合同》的，有必要具有经公证的署理买受人是该未成年人监护人的证明文件。
第二、合同榜首、二两二条中的一切填空均应填写。填写的内容要与检查的土地运用证、建造用地规划许可证、建造工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时刻、文号相一致。
第三、合同第三、四、五条在检查和填写时需求留意的是要结合所买房子的实践情况澄清修建面积、套内修建面积、运用面积的概念和相互关系，详细了解有关公共部位与共用房子分摊修建面积构成是否合理合法，分摊的份额关系是怎样的。对合同约好的面积必定要心中有数，对收房时或许发生的面积上的改变要预先有防备，并在合同中予以清晰约好。律师主张：依据《北京市城市房地产转让管理办法》(将于2004年1月1日起施行)的有关规则，购房者预购商品住宅的，应坚持按套内修建面积计价及处理合同约好面积与产权挂号面积差错。
第四、合同第八、九条是有关商品房交给问题。这儿需求留意的是，通常情况下交给期限应以修建工程竣工检验存案表的取得为准。遇有特殊情况需奉告买受人的，一般应在尽或许短的时刻内奉告。按逾期交房的时刻别离处理的时限通常以60日区分。确认违约金的份额要恰当，假如定得太低，就或许影响其束缚力。其他条款触及违约金的，也应考虑这方面问题。
第五、第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套修建正常运转的许诺中，除清晰水、电、暖于入住时正常注册外，其他如燃气、电话、宽带网等，如有或许也应作出清晰约好。
第六、第十七条中有关商品房地点楼宇的屋面和外墙面运用权问题，依据9月1日开端施行的《物业管理条例》的规则，其运用权和收益权应归物业的整体业主一切。不经业主赞同，出卖人无权运用。
在合同的选项的填写时，除以上说到的事项外，还有不少需求留意的问题。为保险起见，购房者最好仍是请有经历的专业律师为自己把关。
三、关于合同附件的留意事项
商品房生意合同除主合同外，还包括四个附件，即房子平面图、公共部位与共用房子分摊修建面积构成阐明、装饰设备规范和合同弥补协议。附件一般附在生意合同的最终，简单被购房者所忽视，而被不法开发商所运用。事实上，因为主合同只能选用法定的一致文本，所以合同的附件就显得尤为重要。有以下几点有必要提示购房者留意：
榜首、房子平面图应标明每一个房间详细的尺度以及墙体的宽度，还应标明阳台的巨细、空调机位等详细的设备方位。假如上述内容不清晰，则房子平面图底子起不到精确指示的作用，对开发商来说也没有清晰的束缚。
第二、无论是房子平面图，仍是公共部位与共用房子分摊修建面积构成阐明和装饰设备规范，都应该运用精确的数字和详细的描绘来表明其内容，而不应该运用概念化的词语。像 "高档""名牌""精装饰"这类词语就不应该在附件中呈现，而应清晰，"高档"详细是什么规范、"名牌"究竟是什么牌子、"精装饰"要到达什么装饰作用。
第三、依据民事法令的"意思自治"准则，商品房买受人完全可以不受格局条款的约束，与开发商进行洽谈，行使合同的批改和弥补权，在主合同之外，签定弥补协议，以清晰一些含糊概念，批改主合同中的不合理条款。
关于一个家庭来讲，触及到房产生意的工作都是比较严重的，而其间关系到的房款也是比较多的。没有人期望自己花高价买来的房产是有问题或许不能取得一切权的。所以，在详细签定商品房生意合同的时分就需求分外留神、留意。
一、签定认购协议是要留意的事项
开发商与购房者签定《房子认购协议书》的主要原因在于，被购房者选中的房子，开发商就就需求为购房者预留该房子，并与之签定《商品房生意合同》，若是购房者不与开发商签定《商品房生意合同》，那么预留的作法会给开发商的出售带来影响乃至是丢失。当然这是开发商的促销的一种手法，签定认购协议会给购房者必定的压力，使其赶快签定商品房生意合同，让生意成交。
不少购房者在签定《房子认购协议书》后，对所选房子不满意，或许不能就《商品房生意合同》的某些条款与开发商到达一致意见，便要求开发商交还其交给的定金或订金。那么，购房者的要求有没有法令依据呢?定金和订金有什么区别?
《商品房出售管理办法》第二十二条规则，当事人未能缔结《商品房生意合同》的，开发商应当向买受人返还所收费用。但这儿所指的费用，是指具有预付款性质的"订金"而非作为缔结合同担保性质的"定金"。并且，具有预付款性质的"订金"，只需当事人是在合法、自愿的基础上约好不予交还的，都应依法从其约好。
依据《合同法》和《担保法》有关规则，定金的数额不能超过合同标的总额的百分之二十;债款人实行债款后，定金应当抵作价款或许回收;给付定金的一方不实行约好的债款的，无权要求返还定金，收受定金的一方不实行约好的债款的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第四条规则："出卖人经过认购、订货、预定等方法向买受人收受定金作为缔结商品房生意合同担保的，假如因当事人一方原因未能缔结商品房生意合同，应当依照法令关于定金的规则处理;因不行归责于当事人两边的事由，导致商品房生意合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人。"
因而在"定金"或"约好不予交还费用"的情况下，购房者很或许处于被迫的方位，要么接受开发商的不平等条款，要么回绝与开发商签定《商品房生意合同》而接受定金或订金的丢失。因而，提示购房者慎签《房子认购协议书》，留意协议书采纳的是"定金"方法仍是"订金"方法，有没有"还有约好"。
二、填写合同文本空白处的留意事项
商品房生意合同共列出了24条，其间有许多空白和选项需求两边当事人挑选和填写。为了最大极限地维护购房人自己的合法权益，在挑选和填写相关内容时必定要仔细审慎地对待。
榜首、合同开端的两边当事人项。关于"出卖人"和"买受人"的一切材料都要完好填写，不行有空项。假如出卖方有"托付署理组织"或买受人有"托付署理人"，除要仔细填写相关内容外，还要有合法有用?授权托付书"。假如是爸爸妈妈(或其他监护人)署理未成年子女(人)签定《商品房生意合同》的，有必要具有经公证的署理买受人是该未成年人监护人的证明文件。
第二、合同榜首、二两二条中的一切填空均应填写。填写的内容要与检查的土地运用证、建造用地规划许可证、建造工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时刻、文号相一致。
第三、合同第三、四、五条在检查和填写时需求留意的是要结合所买房子的实践情况澄清修建面积、套内修建面积、运用面积的概念和相互关系，详细了解有关公共部位与共用房子分摊修建面积构成是否合理合法，分摊的份额关系是怎样的。对合同约好的面积必定要心中有数，对收房时或许发生的面积上的改变要预先有防备，并在合同中予以清晰约好。律师主张：依据《北京市城市房地产转让管理办法》(将于2004年1月1日起施行)的有关规则，购房者预购商品住宅的，应坚持按套内修建面积计价及处理合同约好面积与产权挂号面积差错。
第四、合同第八、九条是有关商品房交给问题。这儿需求留意的是，通常情况下交给期限应以修建工程竣工检验存案表的取得为准。遇有特殊情况需奉告买受人的，一般应在尽或许短的时刻内奉告。按逾期交房的时刻别离处理的时限通常以60日区分。确认违约金的份额要恰当，假如定得太低，就或许影响其束缚力。其他条款触及违约金的，也应考虑这方面问题。
第五、第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套修建正常运转的许诺中，除清晰水、电、暖于入住时正常注册外，其他如燃气、电话、宽带网等，如有或许也应作出清晰约好。
第六、第十七条中有关商品房地点楼宇的屋面和外墙面运用权问题，依据9月1日开端施行的《物业管理条例》的规则，其运用权和收益权应归物业的整体业主一切。不经业主赞同，出卖人无权运用。
在合同的选项的填写时，除以上说到的事项外，还有不少需求留意的问题。为保险起见，购房者最好仍是请有经历的专业律师为自己把关。
三、关于合同附件的留意事项
商品房生意合同除主合同外，还包括四个附件，即房子平面图、公共部位与共用房子分摊修建面积构成阐明、装饰设备规范和合同弥补协议。附件一般附在生意合同的最终，简单被购房者所忽视，而被不法开发商所运用。事实上，因为主合同只能选用法定的一致文本，所以合同的附件就显得尤为重要。有以下几点有必要提示购房者留意：
榜首、房子平面图应标明每一个房间详细的尺度以及墙体的宽度，还应标明阳台的巨细、空调机位等详细的设备方位。假如上述内容不清晰，则房子平面图底子起不到精确指示的作用，对开发商来说也没有清晰的束缚。
第二、无论是房子平面图，仍是公共部位与共用房子分摊修建面积构成阐明和装饰设备规范，都应该运用精确的数字和详细的描绘来表明其内容，而不应该运用概念化的词语。像 "高档""名牌""精装饰"这类词语就不应该在附件中呈现，而应清晰，"高档"详细是什么规范、"名牌"究竟是什么牌子、"精装饰"要到达什么装饰作用。
第三、依据民事法令的"意思自治"准则，商品房买受人完全可以不受格局条款的约束，与开发商进行洽谈，行使合同的批改和弥补权，在主合同之外，签定弥补协议，以清晰一些含糊概念，批改主合同中的不合理条款。
关于一个家庭来讲，触及到房产生意的工作都是比较严重的，而其间关系到的房款也是比较多的。没有人期望自己花高价买来的房产是有问题或许不能取得一切权的。所以，在详细签定商品房生意合同的时分就需求分外留神、留意。