农村宅基地上房屋转让要注意些什么问题

宅基地运用权一般与地上房子同时转让，独自转让宅基地运用权的景象十分罕见。因而，实践中多见的是因宅基地上房子转让而引发的胶葛。依据乡村宅基地上房子转让合同主体的差异，能够将乡村宅基地上房子转让合同胶葛分为三类：一是乡村本团体经济安排成员之间的胶葛;二是乡村本团体经济安排成员与外团体经济安排成员之间的胶葛;三是乡村本团体经济安排成员与城镇居民之间的胶葛。由于合同主体的不同，在适用法令确定宅基地上房子转让合同效能时也会得出不同的定论。
1、对乡村本团体经济安排成员之间乡村房子转让合同应确定有用。
因购买者是本团体经济安排成员，宅基地运用权能够在本团体成员内部流通。因而，对本团体经济安排成员之间乡村房子转让，只需转让两边所缔结的转让合同契合合同法关于有用合同要件，就应当确定转让合同有用。
2、本团体经济安排成员与外团体经济安排成员之间的房子转让合同应确定有用。
我国相关法令、法规尽管制止将乡村宅基地运用权向本团体经济安排成员以外的人转让，但对乡村居民转让房子所有权并无制止性规则，而国家相关方针也无制止向本团体经济安排外的乡村居民出售房子的规则。因而，对这类乡村房子转让合同，只需其契合合同法关于有用合同其他要件，也应依法确定为有用合同。
3、对乡村本团体经济安排成员与城镇居民之间的房子转让合同应确定无效。
国务院办公厅《关于加强土地转让办理、禁止炒卖土地告诉》和国土资源部《关于加强乡村宅基地办理的定见》均有明确规则，农人住所不得向城市居民出售。因而，对乡村本团体经济安排成员与城镇居民之间的房子转让合同应确定无效。
关于乡村宅基地上房子转让行为发生后怎么处理的问题，审判实践中一般存在以下几种景象：
榜首，关于发生在乡村团体经济安排成员之间的乡村房子转让，假如查明无诈骗、显失公正景象存在，应当确定房子转让合同有用，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。
第二，关于将房子出售给本团体经济安排以外的人员的，假如获得有关安排和部分同意的，可确定合同有用，判定驳回当事人要求供认合同无效的诉讼请求。
第三，关于将房子出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关安排和部分同意，假如合同没有实践实行或许购房人没有实践寓居运用该房子的，该合同应作无效处理，两边当事人应各自返还房子及购房款。
第四，关于将房子出售给本团体经济安排以外的人员，未经有关安排和部分同意，假如合同已实践实行结束，且购房人已实践寓居运用该房子的，应本着尊重现状、保持安稳的准则，安身调停，供认购房人对房子的现状以及持续占有、寓居和运用该房子的权力。
第五，关于将房子出售给本团体经济安排以外的人员，未经有关安排和部分同意，假如合同已实践实行结束，且购房人已实践寓居运用该房子的，假如确定合同无效，在决议退房退款时，要全面考虑到合同无效对两边当事人的利益影响以及各方的过错责任巨细，尤其是出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房子现值和原转让价格的差异形成的丢失;其次，关于买受人现已翻建、扩建房子的状况，应对其添附价值进行补偿。