商品房预售合同中免责条款的效力

免责条款订入合同中并不等于当然有用，对免责条款的效能法令上有种种约束。它除应契合法令关于合同效能的一般规则外，还应契合一些特别规则。对免责条款的法令约束表现了国家对经济民事活动的干涉，其意图是为了维护国家利益和社会公共利益。在审理商品房预售合同胶葛时，法院应对合同中的免责条款的效能进行检查。在检查时，应把握以下几个标准：
(一)免责条款违背法令和社会公共利益的无效。我国《民法通则》第七条规则："民事活动应尊重社会公德，不得危害社会公共利益，损坏国家经济计划，打乱社会经济秩序。"这是对免责条款进行约束的法令根据。因而，在预售商品房中，有上述内容的免责条款无效。应留意的是，这儿所指的违背法令，是指违背法令的强行性标准，只要违背强行性标准的免责条款才为无效。
(二)免责条款不得革除成心和重大差错职责。假如答应当事人在合同中缔结革除成心或重大差错职责的条款，则无异于鼓舞当事人不履行合同或不负职责地履行合同，这就与民法通则规则的诚实信用的准则相违背，且不契合合同缔结的意图。现在国外的立法对革除成心或重大差错职责的免责条款均持否定态度，如《德国民法典》第276条第2款规则：“债务人因成心行为而应负的职责，不得预先革除。”《希腊民法典》第332条规则：“旨在预先革除或约束对成心或重大差错所负职责的协议无效。”我国合同法亦规则因成心或重大差错形成对方财产丢失的免责条款无效。现在有些商品房预售合同约好：“因售房方的差错行为导致的危害，购房方不得要求补偿”，这一免责条款中的“差错行为”应视为不包括重大差错行为在内。
(三)免责条款不得革除合同当事人的根本职责。也便是说，免责条款的免责以合同的根本职责得到履行为条件。假如答应当事人不履行合同的根本职责而不承当任何职责，就背离了合同的原本意图，且与法令的准则相违背。例如：商品房出售商有将质量合格的、权属清晰合法的房子交付给购房者的职责，假如在合同中缔结“出售方不对房子质量承当职责”或“与出售房子有关的所有权胶葛、土地使用权胶葛，本公司不担任处理”等条款，即属革除根本职责，当然无效。此外，假如违约行为严峻到使当事人缔结合同的意图失败，即严峻违约或根本性违约的状况下，也不得引用免责条款，由于这种状况同归于不履行合同的根本职责。
(四)免责条款不得违背公正准则。公正准则是民法的一项根本准则，它的要求之一便是民事主体在承当民事职责上要合理。假如商品房出售商凭仗自己的优势，缔结对购房人显失公正的免责条款，购房人就能够向法院或裁定机关请求吊销或改变。例如在合同中缔结“对由于施工单位和规划单位的差错形成的丢失，售房方不承当职责”，即属显失公正的条款。由于在施工单位或规划单位等第三人差错形成售房方违约的状况下，售房方能够根据与第三人的合同追究其违约职责，取得补偿。而买房人与第三人无直接法令关系。不能向第三人索赔，假如再革除了售房者的违约职责，则购房人的丢失得不到任何补偿，不公正性清楚明了。