租赁物为违法建筑租赁合同是否具有法律效力
来源：听讼网整理 2019-02-06 00:26
案情：
2013年9月18日，原告北京市某化工厂(以下简称原告)与被告王某(被告王某系个体工商户，北京市通州区老兵汽车电器修理部业主，以下简称老兵汽修)签定《租房协议书》约好，原告将座落在北京市某化工厂临街门面房八间租给被告运用;租期自2013年9月1日起至2018年8月31日止;每年租金18000元，租金每半年付一次，每次付款提早15天;水电费由被告自付;被告要对房子进行改造或建立房子，有必要经过原告赞同;被告期满未付租借金，原告有权单方面免除合同并回收房子，如期付清房款，原告不得无故回收房子。协议签定后，原告践约将房子交给被告运用。被告承租该房后，其间大门东侧四间用于运营老兵汽修，大门西侧四间用于运营北京市梨园兴海小吃店(以下简称小吃店，小吃店系个体工商户，业主为被告之妻刘某)，原告对此未提出异议。
被告承租房子后，经原告赞同，在紧邻其承租的东侧四间门面房的南侧自行建立了修车棚及棚内的简易房三间、在东侧四间门面房的东数榜首间房子的北面自行建立一间简易房、在其承租的西侧四间门面房东数榜首间的东墙外自行建立一间简易房;2005年7月，被告在其承租的东侧四间门面房子西数榜首间的西侧墙体上开门通行。2004年5月，原告与被告口头约好，将被告已承租的西侧房子的南侧两间也租借给被告运用，月租金100元。该租借房子的实践供电人系北京上营农场。2005年4月5日，被告向原告最终交纳了自2005年3月1日起至2005年8月31日止的上述十间房子的租金9600元。2005年9月1日之后，被告未再向原告交纳房子租金。故原告诉至法院，要求免除原告与被告签定的《租房协议书》;要求被告将原告东侧房子墙体恢复原状;要求被告给付拖欠原告的电费3107.25元、水费300元;要求被告承当自2005年9月1日起至实践腾退房子之日止的房子占用费，每天按53元核算;要求被告承当本案的诉讼费。在庭审过程中，被告称原告房子系缔造在北京上营农场的二亩半犁地上，原告至今对该房没有合法的产权手续，该房子系违章修建，该租借合同归于无效合同。
判定成果：
通州区人民法院以为，依法建立的合同对当事人具有法令约束力，当事人能够约好一方免除合同的条件，免除合同的条件成果时，免除权人能够免除合同。依据查明的现实，原告与被告在合同中清晰约好，若被告期满未付租借金，原告有权免除合同并回收房子，现被告未如期交纳2005年9月1日之后的房子租金，原告享有合同免除权的条件成果，故原告要求免除与被告签定的《租房协议书》、要求被告腾退房子并承当自2005年9月1日起至实践腾退房子之日止的房子占用费，占用费按房租标准进行核算的诉讼请求，理由合理，本院予以支撑;原告、被告在合同中未清晰约好原告具有为被告供电、供水的责任，仅约好水电费由被告自付，且现实上，被告所租借房子的实践供电人系案外人北京上营农场，故原告要求被告给付拖欠水费、电费的诉讼请求，依据缺乏，本院不予支撑;被告称原告自2005年1月起中止供电，致使其所租借房子内停电、停水无法正常运营，故在原告赞同的情况下其未持续交纳2005年9月之后房租的辩解定见，因依据缺乏，本院不予采信;原告在诉讼期间，自行抛弃要求被告将东侧四间房子西侧墙体恢复原状的诉讼请求，本院对此不持异议;原告、被告在签定《租房协议书》时未就租借物添附问题进行约好，过后两边亦未就此达到共同，故对被告承租房子后，建立的房子应由其自行撤除为宜。故判定如下：一、免除原告北京市某化工厂与被告王某签定的《租房协议书》;二、被告王某将其承租的坐落原告北京市某化工厂大门东西两边的八间门面房及西侧四间门面房的南侧的两间房子(以上合计十间房子)腾退给原告北京市某化工厂，于本判定收效之日起三十日履行清;三、被告王某给付原告北京市某化工厂自二00五年九月一日起至实践腾退房子之日止的租金，租金以年租金一万九千二百元的标准核算，于本判定收效之日起十五日内履行清;四、被告王某自行撤除其在原告北京市某化工厂东侧四间门面房南侧建立的修车棚及棚内简易房三间、在东侧四间门面房的东数榜首间房子北面建立的简易房一间及其在西侧四间门面房东数榜首间房子的东墙外建立的简易房一间，于本判定收效之日起三十日内履行清;五、驳回原告北京市某化工厂的其他诉讼请求。
分析：
本案首要的争议焦点是租借物为修建在犁地上的违法修建是否影响租借合同的效能?在审理过程中，存在两种不赞同见：一种定见以为，违背法令、行政法规强制性规则的合同无效，我国法令阻止不合法占用犁地缔造房子，故修建在犁地上的修建物属不合法修建，租借不合法修建属违背法令、行政法规的强制性规则，应属无效;另一种定见以为，应当区别不合法修建行为和租借行为，修建行为违法归于行政法标准的领域，其应遭到行政法的制裁;租借行为是不同于修建行为的独立民事行为，其效能不受修建行为的影响，故租借物为不合法修建不影响租借合同的效能，本案亦无其他影响合同效能的要素，故租借合同应为有用。
笔者赞同第二种定见，理由是：
(一)占用犁地修建房子的行为与将修建物进行租借的租借行为是两种彼此独立的、不同性质的行为。法令作用的发作是在法令标准适用于法令现实的成果。能够引起必定法令关系发作、改变、消除的现实称为法令现实，法令现实分为行为、事情和状况。依据是否以当事人的意思表明为要素，行为能够分为现实行为和法令行为。所谓现实行为，指法令作用的发作不以当事人的意思表明为要素的行为。而法令行为指以意思表明为要素，并依意思表明的内容发作法令作用的行为。二者的区别是现实行为的法令作用是法令所强制性规则的，不以当事人的毅力为搬运;而法令行为表现了法令对当事人意思自治的尊重，是法令对当事人所欲寻求的法令作用的承认。占用犁地缔造房子的行为归于现实行为，不包含当事人的意思表明，其法令作用是法令所赋予的，不是依据当事人的意思表明决议的;而租借房子的行为归于法令行为，是当事人经过签定租借合同，清晰自己所寻求的法令作用的行为，在不存在法令所规则的影响合同效能要素的情况下，法令承认其法令效能，赋予当事人经过缔结合同所欲寻求的法令作用。可见，不合法占用犁地修建房子和租借该房子是两个彼此独立的、性质不同的法令行为。
(二)占用犁地修建房子的行为归于土地管理法阻止的违法行为，应遭到相应行政处分乃至追查刑事责任，但其民事法令作用为修建人获得修建物所有权。我国土地管理法第36条规则，“非农业缔造有必要节约运用土地，能够运用荒地的，不得占用犁地;能够运用劣地的，不得占用好地。阻止占用犁地建窑、建坟或许擅安闲犁地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”
第44条规则：“缔造占用土地，触及农用地转为缔造用地的，应当处理农用地转用批阅手续”。第63条规则：“农人集体所有的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业缔造。”上述归于强制性规则，违背该规则会发作相应的法令结果：土地管理法第74条规则：“违背本法规则，占用犁地建窑、建坟或许擅安闲犁地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，损坏栽培条件的，或许因开发土地形成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令期限改正或许管理，能够并处分款;构成犯罪的，依法追查刑事责任。”第83条规则：“ 按照本法规则，责令期限撤除在不合法占用的土地上新建的修建物和其他设备的，缔造单位或许个人有必要当即中止施工，自行撤除;对持续施工的，作出处分决议的机关有权阻止。缔造单位或许个人对责令期限撤除的行政处分决议不服的，能够在接到责令期限撤除决议之日起十五日内，向人民法院申述;期满不申述又不自行撤除的，由作出处分决议的机关依法请求人民法院强制履行，费用由违法者承当”。依据上述规则，在未经答应占用犁地建房的行为应属违背土地管理法的行为，应遭到相应的行政处分。情节严重的，追查刑事责任。可是，也应当看到，土地管理法所标准的仅仅占用犁地进行建房的行为，关于现已占用犁地进行缔造了的房子，应由行政执法机关责令撤除，但并未对现已缔造，但没有撤除的房子是否能够运用(包含租借)做出阻止性规则。一起，依据民法相关理论，所有权的获得分为原始获得和继受获得，缔造归于现实行为，是修建物所有权原始获得的方法之一，不取决于其他民事主体的权力，一旦缔造完结，缔造人即获得所有权。所以，虽然违法修建的行为人依据行政法要遭到行政处分，但在民法上其仍然是违法修建的所有权人。
(三)租借占用犁地缔造的违法修建物的行为应依据民事法令行为的有用要件判别其效能，现行法令、行政法规无相关阻止性的规则，故该租借行为应为有用。依据我国合同法的规则，违法法令、行政法规强制性规则的行为无效。综观我国现行法令、行政法规，土地管理法仅对占用犁地进行违法修建的行为做了阻止性的规则，而并未对现已修建的违法修建的运用做出阻止性规则，其他法令、法规也无相关阻止性规则，故以修建在犁地上的违法修建为标的不影响租借合同的效能，在无其他影响租借合同效能要素的情况下，该租借合同应当认定为有用。
2013年9月18日，原告北京市某化工厂(以下简称原告)与被告王某(被告王某系个体工商户，北京市通州区老兵汽车电器修理部业主，以下简称老兵汽修)签定《租房协议书》约好，原告将座落在北京市某化工厂临街门面房八间租给被告运用;租期自2013年9月1日起至2018年8月31日止;每年租金18000元，租金每半年付一次，每次付款提早15天;水电费由被告自付;被告要对房子进行改造或建立房子，有必要经过原告赞同;被告期满未付租借金，原告有权单方面免除合同并回收房子，如期付清房款，原告不得无故回收房子。协议签定后，原告践约将房子交给被告运用。被告承租该房后，其间大门东侧四间用于运营老兵汽修，大门西侧四间用于运营北京市梨园兴海小吃店(以下简称小吃店，小吃店系个体工商户，业主为被告之妻刘某)，原告对此未提出异议。
被告承租房子后，经原告赞同，在紧邻其承租的东侧四间门面房的南侧自行建立了修车棚及棚内的简易房三间、在东侧四间门面房的东数榜首间房子的北面自行建立一间简易房、在其承租的西侧四间门面房东数榜首间的东墙外自行建立一间简易房;2005年7月，被告在其承租的东侧四间门面房子西数榜首间的西侧墙体上开门通行。2004年5月，原告与被告口头约好，将被告已承租的西侧房子的南侧两间也租借给被告运用，月租金100元。该租借房子的实践供电人系北京上营农场。2005年4月5日，被告向原告最终交纳了自2005年3月1日起至2005年8月31日止的上述十间房子的租金9600元。2005年9月1日之后，被告未再向原告交纳房子租金。故原告诉至法院，要求免除原告与被告签定的《租房协议书》;要求被告将原告东侧房子墙体恢复原状;要求被告给付拖欠原告的电费3107.25元、水费300元;要求被告承当自2005年9月1日起至实践腾退房子之日止的房子占用费，每天按53元核算;要求被告承当本案的诉讼费。在庭审过程中，被告称原告房子系缔造在北京上营农场的二亩半犁地上，原告至今对该房没有合法的产权手续，该房子系违章修建，该租借合同归于无效合同。
判定成果：
通州区人民法院以为，依法建立的合同对当事人具有法令约束力，当事人能够约好一方免除合同的条件，免除合同的条件成果时，免除权人能够免除合同。依据查明的现实，原告与被告在合同中清晰约好，若被告期满未付租借金，原告有权免除合同并回收房子，现被告未如期交纳2005年9月1日之后的房子租金，原告享有合同免除权的条件成果，故原告要求免除与被告签定的《租房协议书》、要求被告腾退房子并承当自2005年9月1日起至实践腾退房子之日止的房子占用费，占用费按房租标准进行核算的诉讼请求，理由合理，本院予以支撑;原告、被告在合同中未清晰约好原告具有为被告供电、供水的责任，仅约好水电费由被告自付，且现实上，被告所租借房子的实践供电人系案外人北京上营农场，故原告要求被告给付拖欠水费、电费的诉讼请求，依据缺乏，本院不予支撑;被告称原告自2005年1月起中止供电，致使其所租借房子内停电、停水无法正常运营，故在原告赞同的情况下其未持续交纳2005年9月之后房租的辩解定见，因依据缺乏，本院不予采信;原告在诉讼期间，自行抛弃要求被告将东侧四间房子西侧墙体恢复原状的诉讼请求，本院对此不持异议;原告、被告在签定《租房协议书》时未就租借物添附问题进行约好，过后两边亦未就此达到共同，故对被告承租房子后，建立的房子应由其自行撤除为宜。故判定如下：一、免除原告北京市某化工厂与被告王某签定的《租房协议书》;二、被告王某将其承租的坐落原告北京市某化工厂大门东西两边的八间门面房及西侧四间门面房的南侧的两间房子(以上合计十间房子)腾退给原告北京市某化工厂，于本判定收效之日起三十日履行清;三、被告王某给付原告北京市某化工厂自二00五年九月一日起至实践腾退房子之日止的租金，租金以年租金一万九千二百元的标准核算，于本判定收效之日起十五日内履行清;四、被告王某自行撤除其在原告北京市某化工厂东侧四间门面房南侧建立的修车棚及棚内简易房三间、在东侧四间门面房的东数榜首间房子北面建立的简易房一间及其在西侧四间门面房东数榜首间房子的东墙外建立的简易房一间，于本判定收效之日起三十日内履行清;五、驳回原告北京市某化工厂的其他诉讼请求。
分析：
本案首要的争议焦点是租借物为修建在犁地上的违法修建是否影响租借合同的效能?在审理过程中，存在两种不赞同见：一种定见以为，违背法令、行政法规强制性规则的合同无效，我国法令阻止不合法占用犁地缔造房子，故修建在犁地上的修建物属不合法修建，租借不合法修建属违背法令、行政法规的强制性规则，应属无效;另一种定见以为，应当区别不合法修建行为和租借行为，修建行为违法归于行政法标准的领域，其应遭到行政法的制裁;租借行为是不同于修建行为的独立民事行为，其效能不受修建行为的影响，故租借物为不合法修建不影响租借合同的效能，本案亦无其他影响合同效能的要素，故租借合同应为有用。
笔者赞同第二种定见，理由是：
(一)占用犁地修建房子的行为与将修建物进行租借的租借行为是两种彼此独立的、不同性质的行为。法令作用的发作是在法令标准适用于法令现实的成果。能够引起必定法令关系发作、改变、消除的现实称为法令现实，法令现实分为行为、事情和状况。依据是否以当事人的意思表明为要素，行为能够分为现实行为和法令行为。所谓现实行为，指法令作用的发作不以当事人的意思表明为要素的行为。而法令行为指以意思表明为要素，并依意思表明的内容发作法令作用的行为。二者的区别是现实行为的法令作用是法令所强制性规则的，不以当事人的毅力为搬运;而法令行为表现了法令对当事人意思自治的尊重，是法令对当事人所欲寻求的法令作用的承认。占用犁地缔造房子的行为归于现实行为，不包含当事人的意思表明，其法令作用是法令所赋予的，不是依据当事人的意思表明决议的;而租借房子的行为归于法令行为，是当事人经过签定租借合同，清晰自己所寻求的法令作用的行为，在不存在法令所规则的影响合同效能要素的情况下，法令承认其法令效能，赋予当事人经过缔结合同所欲寻求的法令作用。可见，不合法占用犁地修建房子和租借该房子是两个彼此独立的、性质不同的法令行为。
(二)占用犁地修建房子的行为归于土地管理法阻止的违法行为，应遭到相应行政处分乃至追查刑事责任，但其民事法令作用为修建人获得修建物所有权。我国土地管理法第36条规则，“非农业缔造有必要节约运用土地，能够运用荒地的，不得占用犁地;能够运用劣地的，不得占用好地。阻止占用犁地建窑、建坟或许擅安闲犁地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”
第44条规则：“缔造占用土地，触及农用地转为缔造用地的，应当处理农用地转用批阅手续”。第63条规则：“农人集体所有的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业缔造。”上述归于强制性规则，违背该规则会发作相应的法令结果：土地管理法第74条规则：“违背本法规则，占用犁地建窑、建坟或许擅安闲犁地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，损坏栽培条件的，或许因开发土地形成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令期限改正或许管理，能够并处分款;构成犯罪的，依法追查刑事责任。”第83条规则：“ 按照本法规则，责令期限撤除在不合法占用的土地上新建的修建物和其他设备的，缔造单位或许个人有必要当即中止施工，自行撤除;对持续施工的，作出处分决议的机关有权阻止。缔造单位或许个人对责令期限撤除的行政处分决议不服的，能够在接到责令期限撤除决议之日起十五日内，向人民法院申述;期满不申述又不自行撤除的，由作出处分决议的机关依法请求人民法院强制履行，费用由违法者承当”。依据上述规则，在未经答应占用犁地建房的行为应属违背土地管理法的行为，应遭到相应的行政处分。情节严重的，追查刑事责任。可是，也应当看到，土地管理法所标准的仅仅占用犁地进行建房的行为，关于现已占用犁地进行缔造了的房子，应由行政执法机关责令撤除，但并未对现已缔造，但没有撤除的房子是否能够运用(包含租借)做出阻止性规则。一起，依据民法相关理论，所有权的获得分为原始获得和继受获得，缔造归于现实行为，是修建物所有权原始获得的方法之一，不取决于其他民事主体的权力，一旦缔造完结，缔造人即获得所有权。所以，虽然违法修建的行为人依据行政法要遭到行政处分，但在民法上其仍然是违法修建的所有权人。
(三)租借占用犁地缔造的违法修建物的行为应依据民事法令行为的有用要件判别其效能，现行法令、行政法规无相关阻止性的规则，故该租借行为应为有用。依据我国合同法的规则，违法法令、行政法规强制性规则的行为无效。综观我国现行法令、行政法规，土地管理法仅对占用犁地进行违法修建的行为做了阻止性的规则，而并未对现已修建的违法修建的运用做出阻止性规则，其他法令、法规也无相关阻止性规则，故以修建在犁地上的违法修建为标的不影响租借合同的效能，在无其他影响租借合同效能要素的情况下，该租借合同应当认定为有用。