房地产开发企业土地增值税如何纳税筹划

房地产开发企业以开发、缔造、出售房地产为主营事务，土地增值税是其首要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，获得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实施超量累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因而，土地增值税谋划的基本思路是依据土地增值税的税率特色及有关优惠方针，操控增值额，然后适用低税率或享用免税待遇。
一、开发办法的交税谋划
(一)协作建房
税法规则：关于一方出地，一方出资金，两边协作建房，建成后按份额分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。
依据税法规则，企业可充分使用优惠方针，完结双赢。假定A房地产开发公司在某市富贵地段具有一块土地，拟与B实业公司协作缔造办公大楼，资金由B实业公司供给，建成后按份额分房。对B实业公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会下降置办本钱。对A房地产开发公司而言，作为办公用房，不必交纳土地增值税，可节约许多税负，下降房地产开发本钱，增强其在商场上的竞争力。这样就完结了出资方和房地产企业的双赢。
(二)代建房
税法规则：代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完结后向客户收替代建收入的行为。关于房地产开发企业而言，虽获得了必定收入，但没有发生房地产权属的搬运，其收入归于劳务收入性质，故不归于土地增值税的交税规模。
依据税法规则，如不选用代建房办法开发，则房地产归于该房地产开发企业，出售时既要交纳土地增值税又要交纳营业税。房地产开发企业可使用代建房办法减轻税负，但条件是在开发之初就能确认最终用户，实施定向开发，然后防止开发后出售交纳土地增值税。
二、扣除项目的交税谋划
(一)使用利息开销的扣除规则
税法规则：房地产企业的利息开销，交税人能够按转让房地产项目核算分摊并供给金融机构证明的，利息答应据实扣除，但最高不得超越按商业银行同类同期借款利率核算的金额，即：可扣除的房地产开发费用=利息 (获得土地使用权所付出的金额 房地产开发本钱)×5%以内。
交税人不能按转让房地产开发项目核算分摊利息开销或不能供给金融机构借款证明的，房地产开发费用按获得土地使用权所付出的金额与房地产开发本钱之和的10%以内核算扣除，即：可扣除的房地产开发费用=(获得土地使用权所付出的金额 房地产开发本钱)×10%以内。
依据税法规则，房地产企业据此能够挑选：假如企业估计利息费用较高，开发房地产项目首要依托负债筹资，利息费用所占份额较高，则可核算应分摊的利息并供给金融机构证明，据实扣除;反之，首要依托权益本钱筹资，估计利息费用较少，则可不核算应分摊的利息，这样能够多扣除房地产开发费用。
假定某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，为获得土地使用权而付出金额300万元，房地产开发本钱为500万元。
假如该企业利息费用能够按转让房地产项目核算分摊并供给金融机构证明，则其他可扣除项目=利息费用 (300 500)×5%=利息费用 40(万元);
假如该企业利息费用无法按转让房地产项目核算分摊，或无法供给金融机构证明，则其他可扣除项目=(300 500)×10%=80(万元)。
关于该企业来说，假如估计利息费用高于40万元，企业应力求按转让房地产项目核算分摊利息开销，并获得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，然后添加扣除项目金额;反之同理。
(二)使用代收费用并入房价削减税基
税法规则：关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，假如代收费用是计入房价中向购买方同时收取的，可作为转让房地产所获得的收入计税，在核算扣除项目金额时，可予以扣除，但不答应作为加计20%扣除的基数;假如代收费用未计入房价中，而是在房价之外独自收取的，能够不作为转让房地产的收入。相应的，在核算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。
房地产开发企业在出售不动产时，常常要代其他部分收取一些比如城建配套费、修理基金等费用。现在，交税人有两种收取办法：一是将代收费用视为房产出售收入，并入房价向购买方同时收取;二是在房价之外向购买方独自收取。
例如，某房地产开发企业出售高楼.价格5000万元。准予扣除项目金额为3000万元，代收费用500万元。
两种计划的详细交税状况见表1。
从表1中能够看出，将代收费用并入房价向购买方同时收取对房地产的增值额是没有影响的，但会添加其扣除项目金额，然后对房地产企业较为有利。
三、出售的交税谋划
(一)建立独立核算的出售公司
经过操控和下降房地产的增值率来减轻税负的办法，其局限性在于往往要求企业拟定稍低的价格，而扣除项目的进步也遭到许多要素的约束和约束。若企业将本身的出售部分分离出来，建立独立核算的房地产出售子公司，先将房地产出售给予公司，子公司再将其对外出售，在向子公司出售房地产的时分能够将增值率操控在20%以内，这样这个环节就能够免征土地增值税，而只就对外出售征收土地增值税。
假定某房地产的本钱是100万元，计划一：直接以200万元对外出售;计划二：先以120万元的价格出售给子公司，子公司再以200万元的价格对外出售。
两种计划的详细交税状况见表2。
从表2中能够看出，计划二能够分化下降增值率，合理减轻企业土地增值税担负。
(二)将出售与装饰分隔核算
在实际中，许多房地产在出售之前现已进行了简略的装饰和保护，并装置了一些必备的设备。假如将房地产的装饰、保护以及设备的装置作为企业独自的事务独立核算，则能够一箭双雕。一是能够合法地下降房地产的出价格格，操控房地产的增值率，然后减轻企业所承当的土地增值税担负;二是本来计入房地产价格的装饰、装置等事务收入需求依照5%的税率核算交纳营业税，分隔核算后适用3%的税率。
如某套精装饰的房产总价格为100万元，在签定出售合同时别离签定房子出售合同80万元及装饰合同20万元，假定准予扣除项目总额为60万元。
两种计划的详细交税状况见表3.
从表3中能够看出，计划二能构成交税的最大化节约。
(三)确认恰当的房地产出价格格
房地产出价格格的改变，直接影响房地产收入的增减，在确认房地产出价格格时，要考虑价格进步带来的收益与不能享用优惠方针而添加税负两者间的联系。现在房价飞涨，公司是否应该跟着进步住所的价格呢，是不是房价越高企业的赢利越大呢?
关于一般住所的房价，由于当增值率不超越20%时，能够免征土地增值税。进步房价能够为企业带来更多收益，但有必要确保增值率不超越20%;关于奢华住所，尽管没有免税方针，但仍是有提价的空间。当然，应该细心地丈量这个空间，假如房价涨过了购买力，就会形成房产空置。
企业在确认房价时应该细心测算赢利率，结合商场的承受能力，再决议升价与否，升多少或降多少才能使企业的利益最大化。
四、使用税收优惠方针
税法规则：交税人缔造一般规范住所出售，假如增值额没有超越扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。交税人既缔造一般规范住所，又进行其他房地产开发的，应别离核算增值额;不别离核算增值额或不能精确核算增值额的，其缔造的一般规范住所不享用免税优惠。
依据税法规则，这方面交税谋划的要害便是经过恰当削减出售收入或添加可扣除项目金额使一般住所的增值率操控在20%以内。这样做的优点有两个：一是能够免缴土地增值税;二是下降了房价或进步了房子质量、改进了房子的配套设备等，能够在现在剧烈的出售战中获得优势。可是假如没有操控好一般住所的增值率，就会呈现多交税的状况。
例如：某房地产开发企业，2008年商品房出售收入为1.5亿元，其间一般住所的出售额为1亿元，奢华住所的出售额为5000万元。税法规则的可扣除项目金额为1.1亿元，其间一般住所的可扣除项目金额为8000万元，奢华住所的可扣除项目金额为3000万元。依据土地增值税的核算公式：
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%
应交税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
计划一：一般住所和奢华住所不分隔核算。
增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%
应交税额=(15000-11000)×30%=1200万元。
计划二：一般住所和奢华住所分隔核算，但没有操控好增值率，使其超越了20%，则：
一般住所：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%;
应交税额=(10000-8000)×30%=600万元;
奢华住所：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%;
应交税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元。
两者算计为1250万元，此刻分隔核算比不分隔核算多开销税金50万元。这是由于一般住所的增值率为25%，超越了20%，还得交纳土地增值税。但假如能使一般住所的增值率操控在20%以内，则可大大减轻税负。操控一般住所增值率的办法是下降房子出价格格，出售收入削减了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会下降。当然，这会带来另一种结果，即导致出售收入削减，此刻是否可取，就得比较削减的出售收入和操控增值率削减的税金开销的巨细，然后作出挑选。
假定上例中一般住所的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20%，则出售收入从(a-8000)÷8000×100%=20%中可求出，a=9600万元。此刻该企业共应交纳的土地增值税为650万元，节约税金600万元，考虑削减的400万元收入后仍可节约200万元税金。
假定上例中其他条件不变，仅仅一般住所的可扣除项目金额发生改变，使一般住所的增值率约束在20%，那么可扣除项目金额从(10000-b)÷b×100%=20%，等式中可核算出，b=8333万元。此刻，该企业仅奢华住所交纳650万元土地增值税，可扣除项目金额比原可扣除项目金额多开销333万元，税额却比不分隔核算少交纳550万元，比分隔核算少交纳600万元。净收益别离添加217万元(550万元-333万元)和267万元(600万元-333万元)。添加可扣除项目金额的途径许多，可是在添加房地产开发费用时，应留意税法规则的份额约束。税法规则，开发费用的扣除份额不得超越获得土地使用权付出的金额和房地产开发本钱金额总和的10%，而各省市在10%之内确认了不同的份额，交税人需留意。
土地增值税交税谋划的商场空间很大，理论空间更大。每个交税人都应该加强对交税谋划的重视，以完结企业的久远开展。