关于小区地下车库的出售、出租

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关于小区地下车库的出售、租借
(一)地下车库的建筑面积未分摊，开发商独自获得车库产权。
地下车库只能预售给本地块范围内的商品房预购人。对地下车库的出售，则仅规则优先满意本地块范围内的购买人，并未制止出售给小区以外的购买人。好像是在小区无人购买时，能够出售给小区以外的购买人。值得一提的是，在实践操作中，房地产交易中心(挂号处)对车库产权不独自发产权证，而是在房子产权证上作相应注记，所以小区外的业主购买车库后，会堕入无法处理乃至不予处理车库产权挂号的困境。基于此，笔者呼吁有关部门应尽早出台相应规则处理这一问题，使车库出售行为更标准，更具可操作性。
至于此种景象下，开发商是否可将车库向社会敞开运营泊车事务问题，从上述规则来看，好像也未制止。实践中，小区业主均对发展商将车库对外运营持否定态度，由于忧虑小区的安定、安全会受到影响。笔者则以为，已然开发商具有车库独自产权，即可对车库自在行使收益、处分权，房子可对外租借，地下车库缘何不能对外敞开呢?不过，的确存在一个物业公司怎么办理的问题。
(二)地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊。
此种情况下，车库归该车库地点的整幢房子的整体业主共有。因而，开发商明显无权向任何人(包含本小区内业主与小区外的其他人)出售车位，但物业公司能够就地下车库的车位供给泊车服务。至于是否可向社会敞开，笔者以为在小区业委会建立前(前期物业办理阶段)，首先应满意本小区业主的泊车需求。在此前提下，本着充分利用资源的准则，缓解社会泊车难应是值得发起的。在业委会建立后，应由业委会按法定程序作出相关决议。无论是业委会建立前，仍是后，泊车费收入在扣除必要的车库办理本钱后应归入修理基金中，并专款专用。
(三)地下车库属“人防工程”。
如地下车库属“人防工程”，则开发商不得出售车库的产权。依据“平战结合”的准则，在和平时期，开发商可租借车位供给泊车服务。一起依据“谁投资、谁收益”准则，此种景象下的泊车费收入应归投资人，即开发商一切。