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土地转让合同应该如何风险防控

来源:听讼网整理 2018-10-20 01:14

土地转让与土地出让不同,土地出让系从国家处受让土地使用权,相当于“一手生意”,土地转让系从土地使用权人处受让土地,相当于“二手生意”,从法令危险视点看,土地转让的危险远大于土地出让,危险的防备是多方面的,而合同危险防控是要点。
一、转让标的(转让土地)的承认
关于转让土地的信息要在合同中全面表现,首要,能够处理转让方与受让方信息不对称的问题;其次,信息发表可强化转让方对所转让土地的确保职责。
一般来讲,对土地信息的承认分为三个层次:即土地权力信息、土地财税信息和土地开发信息。
1.土地权力信息首要包含:产权证号、方位、面积、容积率、规划用处、有无典当、查封状况等。
2.土地财税信息首要包含:土地出让金交纳状况、其他财税本钱以及是否有未付金钱等。关于未付金钱的承当要相应作出组织。
3.土地开发信息,是指土地转让方关于土地进行开发的状况,包含土地开发手续进程以及开发资金的投入等。
二、关于转让价款的付出
转让价款的付出,一般最为两边尤其是受让方所注重,原因如下:(1)转让方一般为企业,并不是政府,其诚信度无法掌握;(2)土地之上一般会有典当,解押需求时刻且也有危险;(3)处理过户需求必定的时刻,存在必定的变数;(4)在转让过程中,转让土地有被查封或其他处置的理论或许等。
因而,受让方一般采纳分期付款的方法,而在哪些节点付款,付款多少以及出现问题怎么处理等,是合同规划和危险防控的要点。下面从受让方视点动身,以受让现已典当的土地为例:
首要,第一笔款首要针对土地解押规划,土地只要解押之后才干过户。土地解押的资金往往需求受让方来承当,但关于受让方来讲,是拿钱替他人解押而出路未卜,因而要设定一些条件来下降危险。
其次,第二笔款首要针对土地过户规划,详细是先过户后付款仍是先付款后过户,要依据状况商定。
第三,第三笔款首要针对开发手续的改变等来规划。
其间,关于第一笔款由于是用于土地解押,为防止转让方不将金钱用于解押,可约好由受让方直接将金钱打入典当权银行账户。关于第二笔、第三笔依据状况也可建立两边共管账户。
三、关于转让税费的承当
土地转让过程中,要发生土地增值税、营业税、所得税等税费,如搞不清究竟要交纳哪些税,需求事前问询税务部分。关于税费承当要作出清晰约好,防止日后胶葛。
四、合同的免除
因土地转让标的往往巨大,一旦免除合同想恢复原状很难,详细要去当地相关部分咨询。
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