契税的计税依据是什么

有纳税人咨询有关交纳契税的计税依据问题。他说他地点的房地产企业经过司法部门判决拍卖获得一项土地运用权，并按拍卖成交价付出购地款。但在处理产权过户交纳契税时，征收机关以为企业购买土地运用权成交价款，低于征收机关承认的评价参考价，要求纳税人按评价参考价交纳契税。那么，契税的计税依据到底是实践成交价，仍是征收机关的评价参考价呢?别的，房地产企业受让土地运用权后，在开发土地过程中付出的拆迁补偿开销等费用，是否还要交纳契税呢?
《中华人民共和国契税暂行法令》(国务院令第224号)第四条规则，契税的计税依据为：
1.国有土地运用权出让、土地运用权出售、房子买卖，为成交价格。
2.土地运用权赠与、房子赠与，由征收机关参照土地运用权出售、房子买卖的市场价格核定。
3.土地运用权交流、房子交流，为所交流的土地运用权、房子的价格的差额。前款成交价格显着低于市场价格而且无正当理由的，或许所交流土地运用权、房子的价格的差额显着不合理而且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。《中华人民共和国契税暂行法令细则》(财法字〔1997〕52号)第九条规则，法令所称成交价格，指土地、房子权属搬运合同承认的价格。包含接受者应交给的钱银、什物、无形资产或许其他经济利益。
此外，《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》(财税字〔1998〕96号)关于计税价格问题规则，依据《中华人民共和国契税暂行法令》第四条第一项及《中华人民共和国契税暂行法令细则》第九条的规则，土地运用权出让、土地运用权出售、房子买卖的计税依据是成交价格，即土地、房子权属搬运合同承认的价格，包含接受者应交给的钱银、什物、无形资产或许其他经济利益。因而，合同承认的成交价格中包含的一切价款都归于计税依据规模。土地运用权出让、土地运用权转让、房子买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，归于成交价格的组成部分，不该从中除掉，纳税人应按合同承认的成交价格全额核算交纳契税。
依据上述规则，企业购得土地运用权交纳契税，应按实践成交价款作为计税依据，如价格偏低且无正当理由，才由征收机关参照市场价格核定。纳税人经过我国司法部门判决、政府部门出让以及合法的拍卖企业拍卖等办法获得土地运用权，且成交价款也是按规则的程序、办法作价，其成交价款合理合法，即便与征收机关承认的评价价比较偏低，也是有十分充沛的正当理由，只需按成交价款交纳契税，无需按评价价核定纳税。
那么，房地产企业受让土地运用权后，发作的拆迁补偿费用是否需求交纳契税呢?依据《国务院办公厅关于标准国有土地运用权出让出入办理的告诉》(国办发〔2006〕100号)关于“清晰国有土地运用权出让收入规模”的规则，国有土地运用权出让收入是政府以出让等办法装备国有土地运用权获得的悉数土地价款，包含受让人付出的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地价款的详细规模包含：以投标、拍卖、挂牌和协议办法出让国有土地运用权所承认的总成交价款;转让划拨国有土地运用权或依法运用原划拨土地进行经营性建造应当补缴的土地价款;变现处置典当划拨国有土地运用权应当补缴的土地价款;转让房改房、经济适用住宅依照规则应当补缴的土地价款;改动出让国有土地运用权的土地用处、容积率等土地运用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地运用权出让或改变有关的收入等。
可见，房地产企业受让土地运用权付出的地价款中，应包含了土地征用和拆迁补偿费用、土地前期开发费用等，以投标、拍卖、挂牌和协议办法出让国有土地运用权所承认的土地价款的详细规模也便是总成交价款，应以此为契税计税依据。《财政部、国家税务总局关于国有土地运用权出让等有关契税问题的告诉》(财税〔2004〕134号)规则，出让国有土地运用权的，其契税计税价格为接受人为获得该土地运用权而付出的悉数经济利益。其间，以协议办法出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包含土地出让金、土地补偿费、安顿补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建造配套费等接受者应付出的钱银、什物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或许成交价格显着偏低的，征收机关可顺次按下列两种办法承认：
1.评价价格：由政府同意建立的房地产评价组织依据相同地段、同类房地产进行归纳鉴定，并经当地税务机关承认的价格。
2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。如以竞价办法出让的，其契税计税价格，一般应承认为竞价的成交价格，土地出让金、市政建造配套费以及各种补偿费用应包含在内。
有的地方政府出让土地运用权时，地上建筑物及其附着物没有及时进行拆迁或没有拆迁结束，但土地出让成交价款中包含了各项拆迁、安顿补偿费等。房地产企业受让土地后，也应按土地出让成交价交纳契税。但企业随后自己在拆迁补偿、安顿补偿、开发过程中发作的费用，不该再作为计税金额交纳契税。