房地产企业常犯的纳税风险有哪些

听讼网小编在多年的税收作业实践中发现，房地产企业存在不少交税危险。一些房企希望经过各种方法的谋划以希望到达少缴税款的意图，殊不知，有些谋划因企业对方针的不了解或了解有误差已触犯了法律法规。为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行概括剖析，以期到达协助房地产开发企业防备税务危险的意图。
未竣工开发产品“预收账款”少申报经营税
房地产公司关于出售未竣工开发产品收到购房人的“预收账款”怎么申报交纳经营税?经营税的交税时刻是什么?《经营税暂行条例》第十二条规则：“经营税交税责任发作时刻为交税人供给应税劳务、转让无形资产或许出售不动产并收讫经营收入金钱或许获得讨取经营收入金钱凭证的当天。国务院财务、税务主管部门还有规则的，从其规则。”依据此规则，房地产公司出售未竣工产品，与购房者签定《商品房出售合同》，将获得的出售或预售收入先悉数经过“预收账款”科目归集，承认收入完成的部分转入“出售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发作额申报交纳经营税。
但是，实践操作中，有些房地产公司在发作出售未竣工开发产品时，总是存在出售未竣工项目申报的经营税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发作额与经营税交税申报表反映的经营税计税依据不一致，呈现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这明显没有将出售未竣工开发产品而获得“预收账款”悉数依法交纳经营税，是一种延期交纳经营税的行为，将面对税务稽察的危险。
例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目现已竣工，D项目没有竣工。该房地产公司所开发的4个项目别离在三个区，经营税每月别离向三个区的税务机关申报和交纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的交税状况进行了查看，税务查看人员经过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发作额与经营税交税申报表进行比对 ，发现该公司D项目申报的经营税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。依据《经营税暂行条例》的规则，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的经营税及附加，并按《税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规则加收滞纳金。
收取购房定金未申报交纳经营税
《经营税暂行条例实施细则》第二十五条规则：“交税人转让土地使用权或许出售不动产，采纳预收款方法的，其交税责任发作时刻为收到预收款的当天。”别的，国家税务总局《关于印发〈经营税问题解答(之一)的告诉〉》(国税函发[1995]156号，以下简称国税函发[1995]156号)规则，交税人转让土地使用权或出售不动产，选用预收款方法的，其交税责任发作时刻为收到预收款的当天，此项法规所称预收款，包含预收定金。
依据以上税收方针规则，房地产公司向业主收取的购房定金有必要依法交纳经营税。但是有些房地产公司将收取的购房定金一向挂在“其他应付款”的会计科目，而未申报交纳经营税，这也是一种延期缴交税的行为，将面对税务稽察的危险。
例如，甲房地公司收到购房定金的账务处理是，借：现金(银行存款) ，贷：其他应付款———定金 。签定合同并收到首付款的账务处理是，借：现金(银行存款)，其他应付款———定金 ，贷：预收账款———房款。经税务稽察机关查实，甲公司只就计入“预收账款”科意图预售收入申报交纳经营税，对收到定金但没有结转“预收账款”的收入28 000 000元，挂在“其他应付款———定金”科意图贷方，未申报交纳经营税。依据《经营税暂行条例实施细则》第二十五条和国税函发[1995]156号文件规则，税务稽察机关作出以下处分决议：甲房地公司没有结转“预收账款”的售房定金收入28 000 000元，补缴经营税及附加、加收滞纳金并处以0.5倍罚款。