采用成本模式后续计量的差异
来源：听讼网整理 2019-02-05 03:01
出资性房地产的后续计量具有本钱和公允价值两种形式，一般应当选用本钱形式计量，满意特定条件时能够选用公允价值形式计量。可是，同一企业只能选用一种形式对一切出资性房地产进行后续计量，不得一起选用两种计量形式。下面听讼网小编来为你回答，期望对你有所协助。
一、选用本钱形式后续计量的差异
(一)管帐处理选用本钱形式进行后续计量的出资性房地产，应当遵从以下管帐处理：
1、外购出资性房地产或自行缔造的出资性房地产到达预订可运用状况时，依照其实践本钱，借记“出资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
2、依照固定财物或无形财物的有关规则，如期(月)计提折旧或进行摊销，借记“其他事务本钱”等科目，贷记“出资性房地产累计折旧(摊销)”科目。
3、取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他事务收入”等科目。
4、出资性房地产存在减值痕迹的，应当适用财物减值的有关规则。经减值测验后承认发作减值的，应当计提减值预备，借记“财物减值丢失”科目，贷记“出资性房地产减值预备”科目。因为固定财物、无形财物、出资性房地产、长时间股权出资等价值较大的非流动财物发作减值，依照财物减值准则计提减值丢失后，价值康复的或许极小或不存在，发作的财物减值应当视为永久性减值，根据《企业管帐准则第8号——财物减值》规则，长时间财物减值丢失一经承认不得转回。
(二)税务处理
1、对外租借的房产，答应按税法规则扣除折旧。内资企业残值率为5%(国税发[2003]70号)，外资企业残值率为10%(国税发[2003]127号)，折旧年限不得短于20年，均选用直线法。
2、国税发[2000]84号(内企)、国税发[2002]31号(外企)规则，企业所得税前答应扣除的项目，准则上有必要遵从据实扣除的准则，除国家税收规则外，企业提取的各种贬价、减值预备，在核算应交税所得额时不得扣除。只要在该项财物实践发作丢失时，其丢失金额才能从应交税所得中扣除。
交税调整办法如下：若，(本期管帐折旧或摊销额 本期计提减值预备)-按税法规则本期答应扣除的折旧或摊销额>0，阐明出资性房地产账面价值小于计税本钱，构成可抵扣暂时性差异，也或许是本期转回前期的应交税暂时性差异，应调增所得额=(本期管帐折旧或摊销额 本期计提减值预备)-按税法规则本期答应扣除的折旧或摊销额若，(本期管帐折旧或摊销额 本期计提减值预备)-按税法规则本期答应扣除的折旧或摊销额<0，阐明出资性房地产账面价值大于计税本钱，构成应交税暂时性差异，也或许是本期转回前期的可抵扣时间性差异，应调减所得额=(本期管帐折旧或摊销额 本期计提减值预备)-按税法规则本期答应扣除的折旧或摊销额处置出资性房地产时，对出资性房地产管帐本钱与计税本钱的差额进行交税调整。
管帐账面价值=初始本钱-已计提折旧或摊销额-已计提减值预备剩下计税本钱=初始本钱-已扣除折旧或摊销额若，管帐账面价值>剩下计税本钱，应调增所得额=管帐账面价值-剩下计税本钱若，管帐账面价值<剩下计税本钱，应调减所得额=管帐账面价值-剩下计税本钱至此，应交税暂时性差异或可抵扣暂时性差异悉数转回。
二、选用本钱形式房地产转化的差异房地产的转化，实质上是因房地产用处发作改动而对房地产进行的从头分类。企业有确凿证据标明房地产用处发作改动，且满意下列四个条件之一的，应当将出资性房地产转化为其他财物或许将其他财物转化为出资性房地产：
(1)出资性房地产开端自用;
(2)作为存货的房地产改为租借;
(3)自用建筑物或土地运用权中止自用改为租借;
(4)自用土地运用权中止自用改用于本钱增值。
(一)出资性房地产转为自用房地产企业将选用本钱形式计量的出资性房地产转为自用房地产时，应当按该项出资性房地产在转化日的账面余额、累计折旧、减值预备等，别离转入“固定财物”、“累计折旧”、“固定财物减值预备”等科目。
税务处理：出资性房地产转化为自用房地产，因其一切权未转让，因而不征营业税、契税，在转化过程中，也不承认应交税所得。假如出资性房地产计提折旧或摊销的年限额、残值、办法与税法存在差异的，仍按固定财物折旧差异的调整办法处理即可。
(二)作为存货的房地产转化为选用本钱形式计量的出资性房地产企业将作为存货的房地产转化为选用本钱形式计量的出资性房地产时，应当按该项存货在转化日的账面价值，借记“出资性房地产”科目;原已计提贬价预备的，借记“存货贬价预备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
税务处理：房地产企业将开发产品对外租借，因其一切权未转让，故不征营业税、契税。根据国税函[2005]970号规则，外商出资的房地产企业将开发产品对外租借不承认财物转让所得，但国税发[2006]31号规则，内资的房地产企业将开发产品转作固定财物(自用或租借)应视同出售，于开发产品运用权搬运，或于实践取得利益权力时承认收入(或赢利)的完成。承认收入(或赢利)的办法和次序为：
(1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品商场出售价格承认;
(2)由主管税务机关参照当地同类开发产品商场公允价值承认;
(3)按开发产品的本钱赢利率承认。开发产品的本钱赢利率不得低于15%，详细份额由主管税务机关承认。
企业应在年终申报所得税时，将视同出售的收入并入应交税收入总额，一起依照配比准则，将开发产品本钱同时申报扣除。所私函[2006]101号规则：“对开发产品自用固定财物已视同出售承认了收入，该固定财物能够按视同出售的价格计提折旧并在税前扣除。”因计税本钱大于管帐本钱而导致税法折旧大于管帐折旧的金额，应当别离作交税调减处理。该笔可抵扣暂时性差异终究悉数转回。
需求留意的是，假如企业将开发产品对外租借的意图，不是为了长时间持有并取得租金，而是在出售前暂时租借，则不作为出资性房地产处理，也不承认财物转让所得。
(三)自用土地运用权或建筑物转化为以本钱形式计量的出资性房地产企业将自用土地运用权或建筑物转化为以本钱形式计量的出资性房地产时，应当按该项土地运用权或建筑物在转化日的原价、累计折旧、减值预备等，别离转入“出资性房地产”、“出资性房地产累计折旧(摊销)”、“出资性房地产减值预备”科目。
税务处理：自用房地产转化为出资性房地产，不触及流转税、所得税问题。因管帐折旧额(或摊摊额)与税法折旧额(或摊销额)的差异，对比固定财物、无形财物处理。
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一、选用本钱形式后续计量的差异
(一)管帐处理选用本钱形式进行后续计量的出资性房地产，应当遵从以下管帐处理：
1、外购出资性房地产或自行缔造的出资性房地产到达预订可运用状况时，依照其实践本钱，借记“出资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
2、依照固定财物或无形财物的有关规则，如期(月)计提折旧或进行摊销，借记“其他事务本钱”等科目，贷记“出资性房地产累计折旧(摊销)”科目。
3、取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他事务收入”等科目。
4、出资性房地产存在减值痕迹的，应当适用财物减值的有关规则。经减值测验后承认发作减值的，应当计提减值预备，借记“财物减值丢失”科目，贷记“出资性房地产减值预备”科目。因为固定财物、无形财物、出资性房地产、长时间股权出资等价值较大的非流动财物发作减值，依照财物减值准则计提减值丢失后，价值康复的或许极小或不存在，发作的财物减值应当视为永久性减值，根据《企业管帐准则第8号——财物减值》规则，长时间财物减值丢失一经承认不得转回。
(二)税务处理
1、对外租借的房产，答应按税法规则扣除折旧。内资企业残值率为5%(国税发[2003]70号)，外资企业残值率为10%(国税发[2003]127号)，折旧年限不得短于20年，均选用直线法。
2、国税发[2000]84号(内企)、国税发[2002]31号(外企)规则，企业所得税前答应扣除的项目，准则上有必要遵从据实扣除的准则，除国家税收规则外，企业提取的各种贬价、减值预备，在核算应交税所得额时不得扣除。只要在该项财物实践发作丢失时，其丢失金额才能从应交税所得中扣除。
交税调整办法如下：若，(本期管帐折旧或摊销额 本期计提减值预备)-按税法规则本期答应扣除的折旧或摊销额>0，阐明出资性房地产账面价值小于计税本钱，构成可抵扣暂时性差异，也或许是本期转回前期的应交税暂时性差异，应调增所得额=(本期管帐折旧或摊销额 本期计提减值预备)-按税法规则本期答应扣除的折旧或摊销额若，(本期管帐折旧或摊销额 本期计提减值预备)-按税法规则本期答应扣除的折旧或摊销额<0，阐明出资性房地产账面价值大于计税本钱，构成应交税暂时性差异，也或许是本期转回前期的可抵扣时间性差异，应调减所得额=(本期管帐折旧或摊销额 本期计提减值预备)-按税法规则本期答应扣除的折旧或摊销额处置出资性房地产时，对出资性房地产管帐本钱与计税本钱的差额进行交税调整。
管帐账面价值=初始本钱-已计提折旧或摊销额-已计提减值预备剩下计税本钱=初始本钱-已扣除折旧或摊销额若，管帐账面价值>剩下计税本钱，应调增所得额=管帐账面价值-剩下计税本钱若，管帐账面价值<剩下计税本钱，应调减所得额=管帐账面价值-剩下计税本钱至此，应交税暂时性差异或可抵扣暂时性差异悉数转回。
二、选用本钱形式房地产转化的差异房地产的转化，实质上是因房地产用处发作改动而对房地产进行的从头分类。企业有确凿证据标明房地产用处发作改动，且满意下列四个条件之一的，应当将出资性房地产转化为其他财物或许将其他财物转化为出资性房地产：
(1)出资性房地产开端自用;
(2)作为存货的房地产改为租借;
(3)自用建筑物或土地运用权中止自用改为租借;
(4)自用土地运用权中止自用改用于本钱增值。
(一)出资性房地产转为自用房地产企业将选用本钱形式计量的出资性房地产转为自用房地产时，应当按该项出资性房地产在转化日的账面余额、累计折旧、减值预备等，别离转入“固定财物”、“累计折旧”、“固定财物减值预备”等科目。
税务处理：出资性房地产转化为自用房地产，因其一切权未转让，因而不征营业税、契税，在转化过程中，也不承认应交税所得。假如出资性房地产计提折旧或摊销的年限额、残值、办法与税法存在差异的，仍按固定财物折旧差异的调整办法处理即可。
(二)作为存货的房地产转化为选用本钱形式计量的出资性房地产企业将作为存货的房地产转化为选用本钱形式计量的出资性房地产时，应当按该项存货在转化日的账面价值，借记“出资性房地产”科目;原已计提贬价预备的，借记“存货贬价预备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
税务处理：房地产企业将开发产品对外租借，因其一切权未转让，故不征营业税、契税。根据国税函[2005]970号规则，外商出资的房地产企业将开发产品对外租借不承认财物转让所得，但国税发[2006]31号规则，内资的房地产企业将开发产品转作固定财物(自用或租借)应视同出售，于开发产品运用权搬运，或于实践取得利益权力时承认收入(或赢利)的完成。承认收入(或赢利)的办法和次序为：
(1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品商场出售价格承认;
(2)由主管税务机关参照当地同类开发产品商场公允价值承认;
(3)按开发产品的本钱赢利率承认。开发产品的本钱赢利率不得低于15%，详细份额由主管税务机关承认。
企业应在年终申报所得税时，将视同出售的收入并入应交税收入总额，一起依照配比准则，将开发产品本钱同时申报扣除。所私函[2006]101号规则：“对开发产品自用固定财物已视同出售承认了收入，该固定财物能够按视同出售的价格计提折旧并在税前扣除。”因计税本钱大于管帐本钱而导致税法折旧大于管帐折旧的金额，应当别离作交税调减处理。该笔可抵扣暂时性差异终究悉数转回。
需求留意的是，假如企业将开发产品对外租借的意图，不是为了长时间持有并取得租金，而是在出售前暂时租借，则不作为出资性房地产处理，也不承认财物转让所得。
(三)自用土地运用权或建筑物转化为以本钱形式计量的出资性房地产企业将自用土地运用权或建筑物转化为以本钱形式计量的出资性房地产时，应当按该项土地运用权或建筑物在转化日的原价、累计折旧、减值预备等，别离转入“出资性房地产”、“出资性房地产累计折旧(摊销)”、“出资性房地产减值预备”科目。
税务处理：自用房地产转化为出资性房地产，不触及流转税、所得税问题。因管帐折旧额(或摊摊额)与税法折旧额(或摊销额)的差异，对比固定财物、无形财物处理。
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