购房签约中疑问解答
来源：听讼网整理 2018-06-09 20:51
购房签约中疑问回答
河南梅溪律师事务所 郎建勇
一、关于房产典当
购房疑问：开发商在将房子出售给顾客之后，又另行悉数典当给银行请求借款，这种行为是否合法？
律师答疑：律师主张购房人到房地产所在地的房地产管理部门查询典当挂号的有关状况。假如查实开发商现已处理了购房人所购房子的典当挂号手续，且典当行为在购房人与开发商签定购房合同之前，依据法令规则，开发商只要在获得典当权人(即借款银行)书面赞同的状况下才干将作为典当物的房子转让给购房人，不然，其转让行为无效。在此状况下，购房人与开发商签定的商品房生意合同无效，购房人有权要求开发商返还已付出的购房款，并补偿其因此所遭受的利息及其他丢失。假如查实开发商的典当行为在购房人与开发商签定商品房生意合同之后，则购房人可依据商品房生意合同的有关约好要求开发商承当因房产典当所或许形成的购房人无法如期处理产权证等丢失。当然，由于购房人与开发商签定商品房生意合同后现已获得了房子的期得权益，此刻，开发商已无权再以自己的名义将房子典当，因此，购房人能够要求开发商期限对所购房子进行解押。不然，能够要求开发商承当侵权职责并要求其补偿因此所遭受的经济丢失。
二、关于“不可抗力”
购房疑问：怎么确认购房合同中标明的“不可抗力”，应怎么正确理解“不可抗力”的法令意义？
律师答疑：作为购房合同中免责事由的“不可抗力”，必定要是契合法令清晰规则的，不能凭自己的片面臆想去推定，不然是要承当相应的法令职责的。在现行房地产生意中，发展商一般将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：1、施工中遇到反常困难及严重技能问题不能及时处理；2、市政配套的同意与装置的延误。其实，发展商所述的这两种状况，依据法令的规则都不具有不可抗力的三个必备条件，即并非为不能预见、不能防止且不能战胜的客观状况。简略地剖析一下，在施工中遇到的困难和技能问题是开发商在缔造房子之前就能够预见的，即使是不能战胜的，那也是开发商在缔造房子过程中自己所需求承当的危险，而不能将此危险搬运给购房者。相同，市政配套的同意与装置具有必定的程序性，开发商在开始总体规划时就应当能够预见同意与装置的期限，假如确实是政府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中能够预见和或许要承当的危险，而不能将此危险搬运给购房者。
三、关于面积缩水
购房疑问：我在房展会上看中了一套房，可是我置疑这套房的面积存在缩水问题，请问：我该怎么办？
律师答疑：购房合同及其他文本供给的房子面积数往往仅仅“猜测面积”，实测面积待楼盘竣工之后，方能奉告购房人，所以此刻还无法终究确认是否有面积诈骗行为；假如购房人现已拿到产权证，且产权证上所标明的实测面积是由北京市国土资源和房子管理局供认的法定丈量单位测定，一般也不会有面积诈骗行为。可是，不扫除丈量成果存在必定的差错。假如购房人对产权证上所标明的面积存有置疑，能够上诉法院或请求裁定。由于，就现行的法令法规而言，面积的复测只能由法院或裁定安排提请，丈量单位一般不接受个人及其他安排的复测要求。
四、关于公摊面积
购房疑问：请问开发商能把公摊面积卖给个人吗？这样的行为是否合法？
律师答疑：首要需求理解什么是公摊面积。公摊面积是一切业主均有权力运用的面积，依据《商品房出售面积的核算及共用修建面积分摊》里关于分摊的内容的规则，包含三类：房子本体共用设施(楼梯、大堂、公共门厅、走廊、过道、共用厕所、电梯、上下水管道、加压水泵、共用天线、阳台、消防设备等)和住宅区共用设施以及公共场所(地)(路途、文明娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等)。开发商是无权把公摊面积出售给个人的，法令上公摊面积归于业主一起共有，而不是按份共有。如开发商将公摊面积出售给个人则现已违法，顾客完全能够申述该开发商，有权要回自己的公摊面积或许退房，并要求开发商进行补偿。凯然
五、关于广告虚伪
购房疑问：在购房时关于开发商的广告宣扬与实践房子交给不共同的问题怎么处理？并且听说这种状况在现在的京城楼市中十分遍及。
律师答疑：开发商在广告中的宣扬是一种要约约请。依据《合同法》第十五条之规则：要约约请是期望别人向自己宣布要约的意思表明。寄出的价目表，拍卖广告，投标广告，招股说明书，商业广告等为要约约请。而开发商做广告，其意只在经过广告吸引购房者，发动其购买意向，然后再商谈详细生意合同的内容，因此广告不具有合同的效能，当然对开发商是没有任何约束力的。因此期望广大读者假如在签购房合一起凭仗广告作规范，那么在购房合同中能够签定弥补协议，要求将开发商在广告中的许诺写入合同，或作为合同的附件，来清晰两边的权力义务，只要这样才干确保你在购房中自己的权益不受危害。
六、关于弥补条款
购房疑问：我买了一套房并交了定金，预备签合一起，开发商不允许我在合同中加上弥补条款，请问我该怎么办？
律师答疑：商品房生意合同应是生意两边相等自愿缔结的合同，关于开发商不赞同购房人在合同中签定弥补条款的行为，购房人完全能够不购买其开发的房子。但由于有些购房人在交纳定金时，未与开发商在认购书中作出“如因商品房生意合同条款两边不能达到共同时，购房人有权退房，开发商应将定金全额交还”的约好，购房人在交纳定金后，开发商不赞同购房人在合同中签定弥补条款时，购房人往往比较被迫。因此，主张购房人在交纳定金前，要求开发商出示商品房生意合同文本，并与开发商洽谈修正条款或弥补条款的事宜，在商品房生意合同条款及其弥补协议达到共同定见后再交定金，或许在交纳定金时在认购书中与开发商作出上述约好。
七、关于精装修条款
购房疑问：往后精装修住宅会越来越多，毛坯房将逐渐退出商场，那么怎么顺畅签定购房合同中有关精装修的条款呢﹖
律师答疑：现在运用的《商品房生意合同》中的附件三是对装修、装修规范的约好。但附件三中只简略地约好了外墙、内墙、卫生间等简略项目，关于装修资料的品牌、色彩、施工工艺等许多细节内容悉数空白?没有清晰的约好?现已无法满意购房人对精装修房子的清晰要求。因此，律师主张购房者应就所购房子(室内及室外)的一切装修项目名称、涂料、板材等建材的品牌、价格规范或相应的层次、色彩、规范、方位、施工工艺等给予翔实而清晰的记载?作为合同的弥补条款。在合同中要对装修的规范进行严厉约好?这是对业主自己利益的维护。要把房子交给时的装修规范在合同中加以清晰，从装修的规划、布局到建材品牌的选用以及施工工艺等都要翔实地在弥补条款中体现出来。关于以什么规范进行检验、由谁进行检验以及检验程序等问题，应在合同中约好。也可直接规则依照建委公布的《高档修建装修工程质量检验鉴定规范》来进行检验，可省许多翰墨。
八、关于定金
购房疑问：购房者已交了定金并签了合同，假如他不想买这套房子了，定金能拿回来吗？
律师答疑：在定金的问题上，必定要和对方洽谈好，到底是怎样的定金。现在的定金存在两种，一种是给你保存房号，保存七天，你来买房时，开发商把这个钱退给你，再签定合同。第二点，你现已决议买这个房子，这个钱就要定这个房，没有退房的意思。这两点是有差异的，第一点是为了确保合同的实行，客户为保存这个房号，而交给的费用，可是实践上没有签正式的合同，也或许由于合同的条款终究达不成共同的定见，你依然不购买，开发商须把定金退给你。可是还有一种状况，你现已确认就要买这个房，定金的性质就变了，就变成了预付款，是为了确保合同的实行，就现已形成了一个合同联系，这时候这笔费用是无权力要求交还的。除非两边还有规则在先。
九、关于合同更名
购房疑问：我在前次房展会上与开发商签定了商品房生意合同，现在想把产权人改成儿子的姓名，这种作法是否可行？
律师答疑：假如商品房生意合同未拿到生意中心挂号，这时只要同开发商洽谈，把合同刊出，以其儿子的名义从头签定一份商品房生意合同就能够了，此种状况不触及税费，因此比较简单打理。第二种状况是现已挂号过，这就费事些了，假如该商品房未竣工检验，则能够更名，但要到市有关单位开具未竣工查看陈述，并由开发商提交合同更名的原因，此刻只需付出相关手续费用。假如该商品房现已竣工检验，则无法进行更名，需求产权证处理出来后再以赠与的方式将产权证的姓名改在别人名下，这实质上是一种房产承继行为了。
河南梅溪律师事务所 郎建勇
一、关于房产典当
购房疑问：开发商在将房子出售给顾客之后，又另行悉数典当给银行请求借款，这种行为是否合法？
律师答疑：律师主张购房人到房地产所在地的房地产管理部门查询典当挂号的有关状况。假如查实开发商现已处理了购房人所购房子的典当挂号手续，且典当行为在购房人与开发商签定购房合同之前，依据法令规则，开发商只要在获得典当权人(即借款银行)书面赞同的状况下才干将作为典当物的房子转让给购房人，不然，其转让行为无效。在此状况下，购房人与开发商签定的商品房生意合同无效，购房人有权要求开发商返还已付出的购房款，并补偿其因此所遭受的利息及其他丢失。假如查实开发商的典当行为在购房人与开发商签定商品房生意合同之后，则购房人可依据商品房生意合同的有关约好要求开发商承当因房产典当所或许形成的购房人无法如期处理产权证等丢失。当然，由于购房人与开发商签定商品房生意合同后现已获得了房子的期得权益，此刻，开发商已无权再以自己的名义将房子典当，因此，购房人能够要求开发商期限对所购房子进行解押。不然，能够要求开发商承当侵权职责并要求其补偿因此所遭受的经济丢失。
二、关于“不可抗力”
购房疑问：怎么确认购房合同中标明的“不可抗力”，应怎么正确理解“不可抗力”的法令意义？
律师答疑：作为购房合同中免责事由的“不可抗力”，必定要是契合法令清晰规则的，不能凭自己的片面臆想去推定，不然是要承当相应的法令职责的。在现行房地产生意中，发展商一般将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：1、施工中遇到反常困难及严重技能问题不能及时处理；2、市政配套的同意与装置的延误。其实，发展商所述的这两种状况，依据法令的规则都不具有不可抗力的三个必备条件，即并非为不能预见、不能防止且不能战胜的客观状况。简略地剖析一下，在施工中遇到的困难和技能问题是开发商在缔造房子之前就能够预见的，即使是不能战胜的，那也是开发商在缔造房子过程中自己所需求承当的危险，而不能将此危险搬运给购房者。相同，市政配套的同意与装置具有必定的程序性，开发商在开始总体规划时就应当能够预见同意与装置的期限，假如确实是政府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中能够预见和或许要承当的危险，而不能将此危险搬运给购房者。
三、关于面积缩水
购房疑问：我在房展会上看中了一套房，可是我置疑这套房的面积存在缩水问题，请问：我该怎么办？
律师答疑：购房合同及其他文本供给的房子面积数往往仅仅“猜测面积”，实测面积待楼盘竣工之后，方能奉告购房人，所以此刻还无法终究确认是否有面积诈骗行为；假如购房人现已拿到产权证，且产权证上所标明的实测面积是由北京市国土资源和房子管理局供认的法定丈量单位测定，一般也不会有面积诈骗行为。可是，不扫除丈量成果存在必定的差错。假如购房人对产权证上所标明的面积存有置疑，能够上诉法院或请求裁定。由于，就现行的法令法规而言，面积的复测只能由法院或裁定安排提请，丈量单位一般不接受个人及其他安排的复测要求。
四、关于公摊面积
购房疑问：请问开发商能把公摊面积卖给个人吗？这样的行为是否合法？
律师答疑：首要需求理解什么是公摊面积。公摊面积是一切业主均有权力运用的面积，依据《商品房出售面积的核算及共用修建面积分摊》里关于分摊的内容的规则，包含三类：房子本体共用设施(楼梯、大堂、公共门厅、走廊、过道、共用厕所、电梯、上下水管道、加压水泵、共用天线、阳台、消防设备等)和住宅区共用设施以及公共场所(地)(路途、文明娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等)。开发商是无权把公摊面积出售给个人的，法令上公摊面积归于业主一起共有，而不是按份共有。如开发商将公摊面积出售给个人则现已违法，顾客完全能够申述该开发商，有权要回自己的公摊面积或许退房，并要求开发商进行补偿。凯然
五、关于广告虚伪
购房疑问：在购房时关于开发商的广告宣扬与实践房子交给不共同的问题怎么处理？并且听说这种状况在现在的京城楼市中十分遍及。
律师答疑：开发商在广告中的宣扬是一种要约约请。依据《合同法》第十五条之规则：要约约请是期望别人向自己宣布要约的意思表明。寄出的价目表，拍卖广告，投标广告，招股说明书，商业广告等为要约约请。而开发商做广告，其意只在经过广告吸引购房者，发动其购买意向，然后再商谈详细生意合同的内容，因此广告不具有合同的效能，当然对开发商是没有任何约束力的。因此期望广大读者假如在签购房合一起凭仗广告作规范，那么在购房合同中能够签定弥补协议，要求将开发商在广告中的许诺写入合同，或作为合同的附件，来清晰两边的权力义务，只要这样才干确保你在购房中自己的权益不受危害。
六、关于弥补条款
购房疑问：我买了一套房并交了定金，预备签合一起，开发商不允许我在合同中加上弥补条款，请问我该怎么办？
律师答疑：商品房生意合同应是生意两边相等自愿缔结的合同，关于开发商不赞同购房人在合同中签定弥补条款的行为，购房人完全能够不购买其开发的房子。但由于有些购房人在交纳定金时，未与开发商在认购书中作出“如因商品房生意合同条款两边不能达到共同时，购房人有权退房，开发商应将定金全额交还”的约好，购房人在交纳定金后，开发商不赞同购房人在合同中签定弥补条款时，购房人往往比较被迫。因此，主张购房人在交纳定金前，要求开发商出示商品房生意合同文本，并与开发商洽谈修正条款或弥补条款的事宜，在商品房生意合同条款及其弥补协议达到共同定见后再交定金，或许在交纳定金时在认购书中与开发商作出上述约好。
七、关于精装修条款
购房疑问：往后精装修住宅会越来越多，毛坯房将逐渐退出商场，那么怎么顺畅签定购房合同中有关精装修的条款呢﹖
律师答疑：现在运用的《商品房生意合同》中的附件三是对装修、装修规范的约好。但附件三中只简略地约好了外墙、内墙、卫生间等简略项目，关于装修资料的品牌、色彩、施工工艺等许多细节内容悉数空白?没有清晰的约好?现已无法满意购房人对精装修房子的清晰要求。因此，律师主张购房者应就所购房子(室内及室外)的一切装修项目名称、涂料、板材等建材的品牌、价格规范或相应的层次、色彩、规范、方位、施工工艺等给予翔实而清晰的记载?作为合同的弥补条款。在合同中要对装修的规范进行严厉约好?这是对业主自己利益的维护。要把房子交给时的装修规范在合同中加以清晰，从装修的规划、布局到建材品牌的选用以及施工工艺等都要翔实地在弥补条款中体现出来。关于以什么规范进行检验、由谁进行检验以及检验程序等问题，应在合同中约好。也可直接规则依照建委公布的《高档修建装修工程质量检验鉴定规范》来进行检验，可省许多翰墨。
八、关于定金
购房疑问：购房者已交了定金并签了合同，假如他不想买这套房子了，定金能拿回来吗？
律师答疑：在定金的问题上，必定要和对方洽谈好，到底是怎样的定金。现在的定金存在两种，一种是给你保存房号，保存七天，你来买房时，开发商把这个钱退给你，再签定合同。第二点，你现已决议买这个房子，这个钱就要定这个房，没有退房的意思。这两点是有差异的，第一点是为了确保合同的实行，客户为保存这个房号，而交给的费用，可是实践上没有签正式的合同，也或许由于合同的条款终究达不成共同的定见，你依然不购买，开发商须把定金退给你。可是还有一种状况，你现已确认就要买这个房，定金的性质就变了，就变成了预付款，是为了确保合同的实行，就现已形成了一个合同联系，这时候这笔费用是无权力要求交还的。除非两边还有规则在先。
九、关于合同更名
购房疑问：我在前次房展会上与开发商签定了商品房生意合同，现在想把产权人改成儿子的姓名，这种作法是否可行？
律师答疑：假如商品房生意合同未拿到生意中心挂号，这时只要同开发商洽谈，把合同刊出，以其儿子的名义从头签定一份商品房生意合同就能够了，此种状况不触及税费，因此比较简单打理。第二种状况是现已挂号过，这就费事些了，假如该商品房未竣工检验，则能够更名，但要到市有关单位开具未竣工查看陈述，并由开发商提交合同更名的原因，此刻只需付出相关手续费用。假如该商品房现已竣工检验，则无法进行更名，需求产权证处理出来后再以赠与的方式将产权证的姓名改在别人名下，这实质上是一种房产承继行为了。