回迁房项目的会计和税务处理

土地征用费和拆迁补偿费构成房地产项目开发本钱的重要组成部分，《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发〔2009〕31号)第二十七条规则，土地征用及拆迁补偿费开销是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发作的各项费用，首要包含土地买价或出让金、大市政配套费、契税、犁地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地改变用处和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿开销、安顿及动迁开销、回迁房缔造开销、农作物补偿费、危房补偿费等。其间，直接以钱银方式付出的本钱开销，管帐和税务处理根本共同，而以非钱银性方式付出的拆迁补偿开销、安顿及动迁开销、回迁房缔造开销，因为其行为的特殊性，管帐和税务处理有所不同，这种不同直接影响到开发产品计税本钱的承认，咱们以事例剖析如下。
事例A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地本钱已发作钱银性开销5000万元，其间付出土地价款3500万元，拆迁钱银补偿1500万元。别的，在本项目中，需求依照1∶1的份额，与拆迁户实现回迁房60套(均匀每套150㎡)。
开发项目分两期进行缔造。一期项目占地面积6000㎡，二期项目占地面积4000㎡。2009年9月，完结一期12座500套75000㎡高楼缔造，建安本钱实践开销7000万元(基础设备费、公共配套设备费等暂不计)，一期有回迁房40套，剩下的20套回迁房在二期待建。假定一期房子对外价格为3000元/㎡。请确认第一期竣工开发产品管帐本钱和计税本钱。
该公司以为，第一期竣工12座共500套住宅，其间的40套回迁房的建安本钱应当分摊到剩下的460套可售高楼出售本钱中，也便是460套可售高楼要承当500套高楼的本钱，而且因为一、二期回迁房套数和面积不等，第一期本钱高，第二期本钱低，能够有效地削减前期的企业所得税开销，取得递延交税的优点。
这种观念是否正确呢?咱们依据管帐核算的根本原则以及国税发〔2009〕31号文件剖析如下：第一期商品房的管帐本钱
1.土地本钱钱银性开销为3500 1500=5000(万元)
借：开发本钱——土地征用及拆迁补偿费5000
贷：钱银资金5000。
2.第一期回迁房40套缔造开销(7000÷75000)×40×150=560(万元)
借：开发本钱——土地征用及拆迁补偿费560
贷：开发本钱——建筑安装工程费560。
3.第二期回迁房20套因未实践发作，为反映本钱的完整性，依照预算本钱或第一期本钱预提入账(7000÷75000)×20×150=280(万元)