农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则

北京市高级人民法院关于印发乡村私有房子生意胶葛
合同效能确定及处理准则研讨会会议纪要的告诉
(2004年12月15日 京高法发[2004]391号)
市榜首、第二中级法院;各区、县法院：
为研讨、一致法令规范，日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了乡村私有房子生意胶葛合同效能确定及处理准则专题研讨会，就乡村私有房子生意中的若干疑难问题进行了研讨，并形成了会议纪要。特此印发，请各院在审判中参照实行。
实行中有何问题和状况，请按事务归口与高级法院联络。
附件：
乡村私有房子生意胶葛合同效能确定及
处理准则研讨会会议纪要
近年来，我市法院受理了一批触及乡村私有房子生意的合同胶葛案子，因为现在相关法令、法规不行清晰，对合同效能确定知道存在差异，在必定程度上产生了此类案子在不同法院、不同事务庭、不同审判人员之间裁判规范不一致的问题。为研讨、一致法令规范，2004年12月，高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就乡村私有房子生意合同的效能确定及案子处理准则等问题进行了专门研讨，开始形成了处理定见，纪要如下：
一、触及乡村私有房子生意胶葛案子的首要状况
现在此类胶葛首要有以下状况：从诉讼两边和案由来看，首要为房子出卖人诉买受人，要求承认合同无效并回收房子;从生意两边身份来看，出卖人为乡村乡民，买受人首要是城市居民或外村乡民，也有出卖给同村乡民的状况;从生意发作的时刻看，多发作在申述前两年以上，有的甚至在10年以上;从合同实行来看，大多依约实行了合同责任，出卖人交付了房子，买受人入住并给付了房款，但多未处理房子挂号改变或宅基地运用权改变挂号手续;从诉讼的原因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房子拆迁等要素，房子现值或拆迁补偿价格远远高于原房子生意价格，出卖人受利益驱动而申述;从标的物现状来看，有的房子已经过装饰、翻建、改建等添附行为。
二、关于乡村私有房子生意胶葛合同效能的确定
与会人员大都定见以为，乡村私有房子生意合同应当确定无效。首要理由是：
首要，房子生意必定触及宅基地生意，而宅基地生意是我国法令、法规所制止的。根据我疆土地办理法的规则，宅基地归于农人团体所有，由村团体经济组织或许乡民委员会运营、办理。国务院办公厅1999年公布的《关于加强土地转让办理禁止炒卖土地的告诉》规则：“农人的住所不得向城市居民出售，也不得同意城市居民占用农人团体土地建住所，有关部门不得为违法缔造和购买的住所发放土地运用证和房产证。”国家土地办理局[1990]疆土函字第97号《关于以其他方式不合法转让土地的详细运用问题请示的答复》也清晰规则：原宅基地运用者未经依法同意经过别人出资翻建房子，给出资者运用，并从中牟利或获取房子产权，是属“以其他方式不合法转让土地”的违法行为之一。