浅析第三人要求法院判决房屋买卖合同无效
来源：听讼网整理 2019-02-21 20:02
一、概述
关于触及一房二卖的景象，在审判实践中的重要性是清楚明了的，也时有报导①。针对其他共有人、承租人或许前买受人的利益，在法令方针上均是采取了歪斜保护，其类型主要有：1、根据共有联系；2、根据租借联系；3、根据买卖合同联系。为此，相应的法令依据别离有：1、《民法通则》第78条第3款规则：按份共有产业的每个共有人有权要求自己的比例分出或许转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权力。”一起共有人亦有优先购买的权力。2、《民通定见》第118条规则：租借人出卖租借房子，应提早三个月告诉承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；租借人未按此规则出卖房子的，承租人能够恳求人民法院宣告该房子买卖无效。”又《合同法》第230条规则：租借人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。”3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第10条规则：买受人以出卖人与第三人歹意勾结，另行缔结商品房买卖合同并将房子交付使用，导致其无法取得房子为由，恳求供认出卖人与第三人缔结的商品房买卖合同无效的，应予支撑。”
在此规则下，其他共有人、承租人或许前买受人根据所谓的优先购买权，虽然他们与合同中的出卖人之间的亲密联系（或许信任联系）越来越疏远，但他们都能够恳求法院供认出卖人与第三人之间的房子买卖（合同）无效。因为其他共有人、承租人或许前买受人都因优先权而享有相同的恳求法院宣告他人的房子买卖合同无效的权力，故本文拟以承租人为例对此进行少许讨论，以供参阅。
二、事例及法令问题
租借人甲在承租期内出售自己的房子给买受人丙，但甲未告之承租人乙，据此，乙要求法院判定甲、丙的房子买卖合同无效，而且取得胜诉，其理由是《合同法》第230条和《民通定见》第118条规则的承租人的优先购买的权力。但是问题是，这样的房子买卖合同怎样就无效了呢？有的以为还应该征引《合同法》第52条第2款歹意勾结，危害国家、团体或许第三人利益”的规则或许该条第5款违背法令、行政法规的强制性规则”的规则。
退一步说，既使乙有优先购买权（即强制性规则）或许甲与丙之间有所谓的歹意勾结”景象，莫非乙就真的有权恳求法院供认甲与丙之间缔结的房子买卖合同无效？上述的法令标准能作为乙取得胜诉的恳求权根底？在司法实务上触及若干基本问题，不揣深浅，试加剖析。
三、剖析反省
（一）恳求权根底的剖析
第三人要求法院判定确定租借人与买受人之间合同无效，其恳求权根底不是合同法第230条，也不是第52条。在我国没有哪个法令能支撑第三人(即承租人)这个建议，合同相对性准则的破例不包含这种景象。但正因为如此，最高法院才作出了《民通定见》第118条、第92条、《审理商品房买卖合同的解说》第10条等规则。但是再细看《民通定见》第89条第3句但第三人好心，有偿取得该产业的，应当保护第三人的合法权益”以及第118条宣告该房子买卖无效”的规则,尚不能决然必定租借人与买受人之间合同无效”!
再看《合同法》第230条，关于优先购买权的效能之连结点没有作出清晰的规则即其是系于债务合同或许物权变化(因为立法上不供认物权行为，只好如此称号)。《民通定见》第118条指该房子买卖无效”，没指明是合同或许行为(物权变化)无效.民通定见第89条第3句但第三人好心，有偿取得该产业的，应当保护第三人的合法权益”。则是有条件的供认即便有优先购买权存在，也认可处置共有产业一般有用”，这好像包含合同或许物权变化都有用。只要《审理商品房买卖合同的解说》第10条清晰规则恳求供认出卖人与第三人缔结的商品房买卖合同无效的,应予支撑”。
关于触及一房二卖的景象，在审判实践中的重要性是清楚明了的，也时有报导①。针对其他共有人、承租人或许前买受人的利益，在法令方针上均是采取了歪斜保护，其类型主要有：1、根据共有联系；2、根据租借联系；3、根据买卖合同联系。为此，相应的法令依据别离有：1、《民法通则》第78条第3款规则：按份共有产业的每个共有人有权要求自己的比例分出或许转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权力。”一起共有人亦有优先购买的权力。2、《民通定见》第118条规则：租借人出卖租借房子，应提早三个月告诉承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；租借人未按此规则出卖房子的，承租人能够恳求人民法院宣告该房子买卖无效。”又《合同法》第230条规则：租借人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。”3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第10条规则：买受人以出卖人与第三人歹意勾结，另行缔结商品房买卖合同并将房子交付使用，导致其无法取得房子为由，恳求供认出卖人与第三人缔结的商品房买卖合同无效的，应予支撑。”
在此规则下，其他共有人、承租人或许前买受人根据所谓的优先购买权，虽然他们与合同中的出卖人之间的亲密联系（或许信任联系）越来越疏远，但他们都能够恳求法院供认出卖人与第三人之间的房子买卖（合同）无效。因为其他共有人、承租人或许前买受人都因优先权而享有相同的恳求法院宣告他人的房子买卖合同无效的权力，故本文拟以承租人为例对此进行少许讨论，以供参阅。
二、事例及法令问题
租借人甲在承租期内出售自己的房子给买受人丙，但甲未告之承租人乙，据此，乙要求法院判定甲、丙的房子买卖合同无效，而且取得胜诉，其理由是《合同法》第230条和《民通定见》第118条规则的承租人的优先购买的权力。但是问题是，这样的房子买卖合同怎样就无效了呢？有的以为还应该征引《合同法》第52条第2款歹意勾结，危害国家、团体或许第三人利益”的规则或许该条第5款违背法令、行政法规的强制性规则”的规则。
退一步说，既使乙有优先购买权（即强制性规则）或许甲与丙之间有所谓的歹意勾结”景象，莫非乙就真的有权恳求法院供认甲与丙之间缔结的房子买卖合同无效？上述的法令标准能作为乙取得胜诉的恳求权根底？在司法实务上触及若干基本问题，不揣深浅，试加剖析。
三、剖析反省
（一）恳求权根底的剖析
第三人要求法院判定确定租借人与买受人之间合同无效，其恳求权根底不是合同法第230条，也不是第52条。在我国没有哪个法令能支撑第三人(即承租人)这个建议，合同相对性准则的破例不包含这种景象。但正因为如此，最高法院才作出了《民通定见》第118条、第92条、《审理商品房买卖合同的解说》第10条等规则。但是再细看《民通定见》第89条第3句但第三人好心，有偿取得该产业的，应当保护第三人的合法权益”以及第118条宣告该房子买卖无效”的规则,尚不能决然必定租借人与买受人之间合同无效”!
再看《合同法》第230条，关于优先购买权的效能之连结点没有作出清晰的规则即其是系于债务合同或许物权变化(因为立法上不供认物权行为，只好如此称号)。《民通定见》第118条指该房子买卖无效”，没指明是合同或许行为(物权变化)无效.民通定见第89条第3句但第三人好心，有偿取得该产业的，应当保护第三人的合法权益”。则是有条件的供认即便有优先购买权存在，也认可处置共有产业一般有用”，这好像包含合同或许物权变化都有用。只要《审理商品房买卖合同的解说》第10条清晰规则恳求供认出卖人与第三人缔结的商品房买卖合同无效的,应予支撑”。