房地产企业的税收筹划分析

咱们很多人关于标题中说到的问题，其实都不是很清楚，了解的也不是很透彻，但这都是和咱们的日子休戚相关的，有了解的必要，今日听讼网小编整理了相关的常识，一同往下面看看吧。
一、运用挑选出资办法进行税收谋划
房地产开发企业的出资性房地产具有租借以获得租金或入股联营以分得赢利两种出资办法。若挑选将开发的房产对外租借以收取租金的办法，则应按规则交纳营业税、房产税、附加税费及企业所得税等;若挑选将房产出资入股，参加、承受出资方的赢利分配且共担出资危险的办法，则不征收营业税及附加税费。又因为被出资方于税后分配出资赢利，所以按税法规则，出资方收到的出资收益不再交纳企业所得税，行将房子租借转化为出资事务可下降企业的税负。
例1：2010年，坐落城区的大华房地产公司将其具有的房子租借给某商贸公司，租期10年，租金每年300万元(由商贸公司税前付出)。当年大华公司应交税状况如下：
营业税=300×5%=15(万元);房产税=300×12%=36(万元);城建税及附加=15×10%=1.5(万元);企业所得税=(300-15-36-1.5)×25%=61.88(万元);税后净赢利=300-15-36-1.5-61.88=185.62(万元)。
因为商贸公司所付出的租金可在交纳企业所得税前扣除，假定该商贸公司不考虑该租金的税前赢利为X。则该商贸公司的税后赢利=(x-300)×(1-25%)=75%X-225。
为减轻税负，大华公司将房子租借改为出资，该房子作价1500万元，作为对商贸公司的出资入股，商贸公司每年进行赢利分红，该税后赢利分红=300×(1-25%)=225(万元)。进行税收谋划后，大华公司承受的商贸公司所分配的税后赢利不交纳企业所得税，以房子出资入股获得的出资收益不交纳营业税和房产税，该项事务的税后净赢利变为225万元，比较税收谋划前的方案添加了39.38万元(225-185.62)。
对商贸公司而言，以付出租金的办法运用房产的租金能够税前扣除，但需求交纳的房产税=1500×(1-30%)×1.2%=12.6(万元)。假定该商贸公司的税前赢利与税收谋划前相同，则该商贸公司的税后赢利=(X-12.6)×(1-25%)-225=75%X-234.45。与税收谋划前比较税后净赢利削减了9.45万元(234.45-225)。可见，经过将房子租借转化为出资事务，大华房地产公司避免了营业税等税负，得到了节税效益，尽管商贸公司的税收收益因而削减，但远低于房地产公司所获得的收益，这一对立可经过两边洽谈处理。
二、运用土地增值税进行税收谋划
土地增值税是房地产开发企业的首要本钱之一。按税法规则，交税人缔造一般规范住所出售，假如增值额没有超越扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税;增值额超越扣除项目金额20%的，应就其悉数增值额按规则计税。
例2：大华房地产开发公司缔造一幢一般规范住所，获得出售收入1020万元。该公司为此付出的地价款为200万元，投入房地产开发本钱400万元，房地产开发费用50万元(准予税前扣除)，与转让房地产有关的税金为70万元。
该项意图加计扣除额=(200 400)×20%=120(万元)。该房地产企业的增值率=(1020-200-400-50-70-120)÷(200 400 50 70 120)×100%=21.4%，因而应按30%的税率交纳土地增值税，土地增值税=(1020-200-400-50-70-120)×30%=54(万元)。税后赢利=1020-200-400-50-70-120-54=126(万元)。
若大华公司进行税收谋划，将该批住所的出价格格下降至1008万元，则增值率=(1008-200-400-50-70-120)÷(200 400 50 70 120)×100%=20%，依据税法规则，该企业不交纳土地增值税。企业税后赢利=1008-200-400-50-70-120=168(万元)，进行税收谋划后大华公司减轻税负42万元。
此外，还能够经过添加契合税法规则的扣除项目金额的办法下降增值率。
例3：沿袭例2材料，大华公司添加住所内部设备，使其可扣除项目金额添加至850万元，此刻土地增值税的增值额=1020-850=170(万元)，增值率=170÷850×100%=20%，可免征土地增值税。可见，尽管房地产开发本钱添加了10万元，但应交税额却削减了54万元，所得税前实践收益添加了44万元。
三、运用涣散收入进行税收谋划
房地产企业出售不动产有必要交纳营业税、城建税及附加、企业所得税和土地增值税等，怎么合理、合法地涣散收入是能否下降税负的要害。涣散收入的办法包括将能够独自处理的部分从整个房地产中分离出来，以及在不考虑印花税和企业所得税的状况下分屡次签定售房合同。
例4：大华房地产公司出售一幢总价格为1500万元的房子，该房子经过简略装饰并装备了相应设备，按税法规则，房地产开发事务答应扣除的金额为600万元，增值额为800万元。依据上述条件，大华公司的交税状况如下：
土地增值税增值率=800÷600×100%=133%，则土地增值税=800×50%-600×15%=310(万元);营业税=1500×5%=75(万元);城建税及附加=75×10%=7.5(万元);所得税前收益=1500-600-75-7.5-310=507.5(万元)。
若选用将该房子的出售分为两个合同的税收谋划办法，第一个不包括装饰费用的房子出售合同中，房子价格为1000万元，答应扣除的本钱为550万元，归于房地产出售合同，需交纳营业税、城建税及附加和土地增值税;第二个合同为房子装饰合同，装饰费用为500万元，答应扣除的本钱为50万元，归于供给装饰服务合同，需交纳营业税和城建税及附加，不需交纳土地增值税。此刻，大华公司交税状况如下：
土地增值税的增值率=450÷550×100%=81.8%，则土地增值税=450×40%-550×5%=152.5(万元);出售房子应纳营业税=1000×5%=50(万元);城建税及附加=50×10%=5(万元);装饰收入应纳营业税=500×3%=15(万元);所得税前收益=(1000-550-152.5-50-5 500-50-15-1.5)=676(万元)。
经过税收谋划，大华公司税收利益添加了168.5万元(676-507.5)。
四、运用建立独立出售公司进行税收谋划
房地产开发企业能够经过建立独立核算的出售公司担任房地产出售，这种分立扩展了土地增值税、营业税及企业所得税的税收谋划空间。
例5：大华房地产开发公司原方案以1500万元出售商品房(以下均不考虑加计扣除20%的条件，不考虑印花税及企业所得税)，扣除项目金额为900万元，增值额为600万元，由此可知增值率为66.7%，其交税状况如下：
土地增值税=600×40%-900×5%=195(万元);营业税=1500×5%=75(万元);城建税及附加=75×(7% 3%)=7.5(万元);所得税前收益=1500-900-195-75-7.5=322.5(万元)。
若进行税收谋划，即建立独立核算的出售子公司，由大华公司首先将商品房以1000万元的价格出售给出售公司，出售公司再以1500万元的价格对外出售，其交税状况如下：
大华公司的土地增值率=(1000-900)÷900×100%=11.1%，不交纳土地增值税。营业税=1000×5%=50(万元);城建税及附加=50×10%=5(万元)：所得税前收益=1000-900-50-5=45(万元)。
出售公司的土地增值率=(1500-1000-25-2.5)÷(1000 25 2.5)×100%=46%，则土地增值税=472.5×30%=141.75(万元);营业税=(1500-1000)×5%=25(万元);城建税及附加=25×10%=2.5(万元);所得税前收益=1500-1000-25-2.5-141.75=330.75(万元)。
在此事例中，大华公司及其出售公司共完成赢利375.75万元，经过建立出售子公司比原出售方案多完成净赢利53.25万元(375.75-322.5)。