上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（市政府令第71号）

上海市人民政府令
第71号
《上海市国有土地上房子征收与补偿实施细则》现已2011年10月10日市政府第121次常务会议经过，现予发布，自发布之日起实施。
市长 韩正
二○一一年十月十九日
上海市国有土地上房子征收与补偿实施细则
(2011年10月19日上海市人民政府令第71号发布)
第一章 总 则
第一条(意图和依据)
为了规范本市国有土地上房子征收与补偿活动，维护公共利益，保证被征收人的合法权益，依据《国有土地上房子征收与补偿法令》，结合本市实践，拟定本细则。
第二条(适用规模)
在本市国有土地上实施房子征收与补偿，适用本细则。
第三条(基本准则)
房子征收与补偿应当遵从决议计划民主、程序合理、公正补偿、成果揭露的准则。
第四条(处理部分)
市房子行政处理部分是本市房子征收与补偿作业的主管部分，担任本市房子征收与补偿的业务辅导和监督处理等作业。
市和区(县)展开变革、建造、规划土地、财务、公安、工商、督查等有关行政处理部分，应当依照本细则的规则和职责分工，互相合作，保证房子征收与补偿作业的顺利进行。
被征收房子地址地的街道办事处、镇(乡)人民政府，应当合作做好房子征收与补偿的相关作业。
第五条(征收主体与征收部分)
区(县)人民政府担任本行政区域的房子征收与补偿作业。
区(县)房子行政处理部分为本行政区域的房子征收部分，担任安排实施房子征收与补偿作业。
房子征收部分能够托付房子征收业务所，承当房子征收与补偿的详细作业。房子征收业务所不得以盈利为意图。房子征收部分对房子征收业务地址托付规模内实施的房子征收与补偿行为担任监督，并对其行为成果承当法令职责。
第六条(作业人员训练与上岗)
从事房子征收与补偿作业的人员，应当经过市房子行政处理部分安排的有关法令知识、业务知识的训练查核，持证上岗。
第七条(告发处理)
任何单位和个人对违背本细则规则的行为，都有权向市和区(县)人民政府、房子行政处理部分和其他有关部分告发。接到告发的市和区(县)人民政府、房子行政处理部分和其他有关部分对告发应当及时核实、处理。
市和区(县)督查机关应当加强对参加房子征收与补偿作业的政府和有关部分或许单位及其作业人员的督查。第二章 征收决议
第八条(确需征收房子的景象)
为了保证国家安全、促进国民经济和社会展开等公共利益的需求，有下列景象之一，确需征收房子的，由区(县)人民政府作出房子征收决议：
(一)国防和交际的需求;
(二)由政府安排实施的动力、交通、水利等基础设施建造的需求;
(三)由政府安排实施的科技、教育、文明、卫生、体育、环境和资源维护、防灾减灾、文物维护、社会福利、市政共用等公共事业的需求;
(四)由政府安排实施的保证性安居工程建造的需求;
(五)由政府依照国家和本市有关城乡规划规则安排实施的对危房会集、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需求;
(六)法令、行政法规规则的其他公共利益的需求。
第九条(规划和计划)
依照本细则第八条规则，确需征收房子的各项建造活动，应当契合本市国民经济和社会展开规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保证性安居工程建造、旧城区改建，应当归入区(县)国民经济和社会展开年度计划。
第十条(房子征收规模的确认)
契合本细则第八条第(一)项至第(四)项规则的建造项目需求征收房子的，房子征收规模依据建造用地规划答应证确认。
契合本细则第八条第(五)项规则因旧城区改建需求征收房子的，房子征收规模由市建造行政处理部分会同市房子处理、展开变革、规划土地、财务等行政处理部分以及相关区(县)人民政府确认。
契合本细则第八条规则的其他景象需求征收房子的，房子征收规模由市房子行政处理部分会同相关行政处理部分和区(县)人民政府确认。
第十一条(征收规模确认后不得实施的行为)
房子征收规模确认后，不得在房子征收规模内实施新建、扩建、改建房子及其附属物和改动房子、土地用处等不妥添加补偿费用的行为;违背规则实施的，不予补偿。
房子征收规模确认后，有下列行为之一的，不添加违背规则的补偿费用：
(一)树立新的公有房子租借联系、排列公有房子租借户名;
(二)房子转让、析产、切割、赠与;
(三)新增、改变工商经营挂号;
(四)迁入户口或许分户;
(五)其他不妥添加补偿费用的行为。
有关行政处理部分和安排受理前款所列事项时，应当要求被征收人、公有房子承租人提交不因而添加违背规则的补偿费用的书面许诺。
房子征收部分应当将本条第一款、第二款的要求在房子征收规模内予以布告，并书面通知规划土地、工商、公安等行政处理部分，房地产挂号安排以及公有房子租借人等单位。布告和书面通知应当载明暂停期限。暂停期限自布告之日起最长不得超越1年。
第十二条(旧城区改建的志愿咨询)
因旧城区改建房子征收规模确认后，房子征收部分应当安排咨询被征收人、公有房子承租人的改建志愿;有90%以上的被征收人、公有房子承租人赞同的，方可进行旧城区改建。
第十三条(房子查询挂号)
房子征收部分应当对房子征收规模内房子的权属、区位、用处、修建面积等状况安排查询挂号，被征收人、公有房子承租人应当予以合作。查询成果应当在房子征收规模内向被征收人、公有房子承租人发布。
第十四条(对未经挂号修建的查询、确认和处理)
区(县)人民政府应当安排有关行政处理部分依法对征收规模内未经挂号的修建进行查询、确认和处理。对确以为合法修建和未超越同意期限的暂时修建的，房子征收部分应当给予补偿;对确以为违法修建和超越同意期限的暂时修建的，不予补偿。
第十五条(征收补偿计划的拟定和证明)
房子征收部分拟定征收补偿计划，报区(县)人民政府。征收补偿计划应当包含以下内容：
(一) 房子征收与补偿的法令依据;
(二) 房子征收的意图;
(三) 房子征收的规模;
(四) 被征收房子类型和修建面积的确认方法;
(五) 房子征收补偿方法、规范和核算方法;
(六) 补助和奖赏规范;
(七) 用于产权互换房子的基本状况和选购方法;
(八) 房子征收评价安排选定方法;
(九) 房子征收补偿的签约期限;
(十) 搬家期限和搬家过渡方法、过渡期限;
(十一) 受托付的房子征收业务所称号;
(十二) 其他事项。
区(县)人民政府应当安排有关部分对征收补偿计划进行证明并在房子征收规模内予以发布，寻求被征收人、公有房子承租人定见。寻求定见期限不得少于30 日。其间，因旧城区改建需求征收房子的，区(县)人民政府还应当安排由被征收人、公有房子承租人和律师等大众代表参加的听证会。
第十六条(计划修正和发布)
区(县)人民政府应当将寻求定见状况和依据大众定见修正的状况及时发布。
第十七条(征收补偿费用)
征收补偿费用包含用于钱银补偿的资金和用于产权互换的房子。用于钱银补偿的资金在房子征收决议作出前应当足额到位、专户存储、专款专用。用于产权互换的房子在交给时应当契合国家质量安全规范和本市住所交给运用答应要求，并产权明晰、无权力担负。
第十八条(社会安稳危险评价)
房子征收决议作出前，房子征收部分应当会同区(县)相关行政处理部分、街道办事处、镇(乡)人民政府，参照本市严重事项社会安稳危险评价的有关规则，进行社会安稳危险评价，并报区(县)人民政府审阅。
第十九条(房子征收决议)
房子征收决议由区(县)人民政府作出。触及被征收人、公有房子承租人50户以上的，应当经区(县)人民政府常务会议讨论决议。
第二十条(征收决议的布告)
区(县)人民政府作出房子征收决议后应当及时布告。布告应当载明征收补偿计划和行政复议、行政诉讼权力等事项。
区(县)人民政府及房子征收部分应当做好房子征收与补偿的宣扬、解说作业。
房子被依法征收的，国有土地运用权一起回收。
第二十一条(旧城区改建征收决议)
因旧城区改建需求征收房子的，房子征收部分应当在征收决议作出后，安排被征收人、公有房子承租人依据征收补偿计划签定附收效条件的补偿协议。在签约期限内到达规则签约份额的，补偿协议收效;在签约期限内未到达规则签约份额的，征收决议停止实行。签约份额由区(县)人民政府规则，但不得低于80%。
第二十二条(征收决议的复议和诉讼)
被征收人、公有房子承租人对区(县)人民政府作出的房子征收决议不服的，能够依法请求行政复议，也能够依法提起行政诉讼。第三章补偿
第二十三条(征收补偿协议主体的确认)
房子征收补偿协议应当由房子征收部分与被征收人、公有房子承租人签定。
被征收人、公有房子承租人以征收决议作出之日合法有用的房地产权证、租借公房凭据、公有非寓居房子租借合同计户，按户进行补偿。
被征收人以房地产权证所载明的一切人为准，公有房子承租人以租借公房凭据、公有非寓居房子租借合同所载明的承租人为准。
第二十四条(评价安排的选定)
被征收房子的价值，由具有相应资质的房地产价格评价安排依照房子征收评价方法评价确认。
房地产价格评价安排由被征收人、公有房子承租人洽谈选定;洽谈不成的，由房子征收部分经过安排被征收人、公有房子承租人依照少数服从多数的准则投票决议，也能够由房子征收部分或许被征收人、公有房子承租人采纳摇号、抽签等随机方法确认。房子征收部分应当将确认的房地产价格评价安排予以布告。
房地产价格评价安排应当独立、客观、公正地展开房子征收评价作业，任何单位和个人不得干涉。
第二十五条(房子征收价值评价)
被征收房子价值评价应当考虑被征收房子的区位、用处、修建结构、新旧程度、修建面积以及占地面积、土地运用权等要素。
除本市对用于产权互换房子价格有特别规则外，用于产权互换房子的商场价值应当由依照第二十四条规则已选定的房地产价格评价安排评价确认。被征收房子和用于产权互换房子的价值评价时点为房子征收决议布告之日。
被征收人、公有房子承租人或许房子征收部分对评价成果有贰言的，应当自收到评价陈述之日起10日内，向房地产价格评价安排请求复核评价。被征收人、公有房子承租人或许房子征收部分对房地产价格评价安排的复核成果有贰言的，应当自收到复核成果之日起10日内，向市房地产评价师协会安排的房地产评价专家委员会请求判定。
第二十六条(征收寓居房子的补偿方法)
征收寓居房子的，被征收人、公有房子承租人能够挑选钱银补偿，也能够挑选房子产权互换。
被征收人、公有房子承租人挑选房子产权互换的，房子征收部分应当供给用于产权互换的房子，并与被征收人、公有房子承租人核算、结清被征收房子补偿金额与用于产权互换房子价值的差价。
因旧城区改建征收寓居房子的，作出房子征收决议的区(县)人民政府应当供给改建地段或许就近地段的房源，供被征收人、公有房子承租人挑选，并依照房地产商场价结清差价。就近地段的规模，详细由房子征收部分与被征收人、公有房子承租人在征收补偿计划寻求定见过程中确认。
第二十七条(征收寓居房子的补偿、补助和奖赏)
征收寓居房子的，应当依据不同状况，依照本细则规则给予被征收人、公有房子承租人以下补偿、补助：
(一) 被征收房子的房地产商场评价价格;
(二) 价格补助;
(三) 特定房子类型的套型面积补助;
(四) 寓居困难户的保证补助;
(五) 搬家费和暂时安顿费。
对如期签约、搬家的被征收人、公有房子承租人，房子征收部分应当给予奖赏，详细奖赏规范由各区(县)人民政府拟定。
第二十八条(征收寓居房子的补偿、补助核算规范)
被征收寓居房子的补偿金额=评价价格 价格补助，但本细则有特别规则的，从其规则。
评价价格=被征收房子的房地产商场评价单价×被征收房子的修建面积。被征收房子的房地产商场评价单价低于评价均价的，按评价均价核算。
评价均价=被征收规模内寓居房子评价总价÷寓居房子总修建面积。评价均价规范，由房地产价格评价安排在评价后核算得出，由房子征收部分在征收规模内发布。
价格补助=评价均价×补助系数×被征收房子的修建面积。补助系数不超越0.3，详细规范由区(县)人民政府拟定。
被征收房子归于老式里弄房子、简屋以及其他非成套独用寓居房子的，被征收房子的补偿金额添加套型面积补助。套型面积补助=评价均价×补助面积。套型面积补助依照房子征收决议作出之日合法有用的房地产权证、租借公房凭据计户补助，每证补助面积规范不超越15平方米修建面积，详细规范由区(县)人民政府拟定。
第二十九条(征收实行政府规则租金规范的公有租借寓居房子的补偿、补助规范)
征收实行政府规则租金规范的公有租借寓居房子，被征收人挑选钱银补偿的，租借联系停止，对被征收人的补偿金额核算公式为：评价价格×20%;对公有房子承租人的补偿金额核算公式为：评价价格×80% 价格补助，被征收房子归于老式里弄房子、简屋以及其他非成套独用寓居房子的，依照本细则规则添加套型面积补助。
征收实行政府规则租金规范的公有租借寓居房子，被征收人挑选房子产权互换的，由被征收人担任安顿公有房子承租人，租借联系持续坚持。对被征收人的补偿金额核算公式为：评价价格 价格补助，被征收房子归于老式里弄房子、简屋以及其他非成套独用寓居房子的，依照本细则规则添加套型面积补助。
第三十条(征收实行政府规则租金规范的私有租借寓居房子的补偿、补助规范)
征收实行政府规则租金规范的私有租借寓居房子，对被征收人的补偿金额核算公式为：评价价格×100%;对房子承租人的补偿依照第二十九条第一款有关公有房子承租人的补偿规则实行。
第三十一条(寓居困难户的优先保证)
依照本市经济适用住宅有关住宅面积核定规则以及本条第二款规则的折算公式核算后，人均修建面积缺乏22平方米的寓居困难户，添加保证补助，但已享受过经济适用住宅方针的在外。添加的保证补助能够用于购买产权互换房子。
折算公式为：被征收寓居房子补偿金额÷折算单价÷寓居困难户人数。
保证补助=折算单价×寓居困难户人数×22平方米-被征收寓居房子补偿金额。
折算单价由区(县)人民政府发布。
契合经济适用住宅方针规则条件的寓居困难户，能够优先购买经济适用住宅。
第三十二条(优先住宅保证的请求和审阅)
寓居困难的被征收人、公有房子承租人应当向地址区(县)住宅保证安排提出寓居困难审阅请求，并供给相关证明资料。
区(县)住宅保证安排应当依照本细则以及本市经济适用住宅的相关规则对寓居困难户进行确认，并将经确认契合条件的寓居困难户及其人数在征收规模内公示，公示期为15日。公示期内有贰言的，由区(县)住宅保证安排在15日内进行核对和发布。
第三十三条(征收寓居房子的其他补助规范)
征收寓居房子，被征收人、公有房子承租人挑选房子产权互换的，产权互换房子交给前，房子征收部分应当付出暂时安顿费或许供给周转用房。
征收寓居房子形成搬家的，房子征收部分应当向被征收人、公有房子承租人付出搬家费。
暂时安顿费和搬家费的详细规范由区(县)人民政府拟定。
第三十四条(征收非寓居房子的补偿)
征收非寓居房子的，被征收人、公有房子承租人能够挑选钱银补偿，也能够挑选房子产权互换。
征收非寓居房子的，应当对被征收人、公有房子承租人给予以下补偿：
(一) 被征收房子的商场评价价格;
(二) 设备搬家和装置费用;
(三) 无法康复运用的设备按重置价结组成新结算的费用;
(四) 停产歇业丢失补偿。
被征收人、公有房子承租人如期搬家的，应当给予搬家奖赏。详细奖赏规范由区(县)人民政府拟定。
第三十五条(停产歇业丢失补偿)
因征收非寓居房子形成被征收人、公有房子承租人停产歇业丢失的补偿规范，依照被征收房子商场评价价的10%确认。
被征收人、公有房子承租人以为其停产歇业丢失超越被征收房子的商场评价价10%的，应当向房子征收部分供给房子被征收前三年的均匀效益、停产歇业期限等相关证明资料。房子征收部分应当托付房地产价格评价安排对停产歇业丢失进行评价，并依照评价成果予以补偿。被征收人、公有房子承租人对评价成果有贰言的，能够依照本细则第二十五条第三款规则请求复核、判定。
第三十六条(征收实行政府规则租金规范的公有租借非寓居房子的补偿规范)
征收实行政府规则租金规范的公有租借非寓居房子，被征收人挑选钱银补偿的，租借联系停止，对被征收人的补偿金额核算公式为：评价价格×20%，对公有房子承租人的补偿金额核算公式为：评价价格×80%;被征收人挑选房子产权互换的，由被征收人安顿公有房子承租人，租借联系持续坚持。
第三十七条(征收宗教团体一切的房子的补偿规范)
征收宗教团体一切的房子，房子征收部分应当事前寻求宗教业务处理部分的定见，并与宗教团体签定征收补偿协议。
征收由房子行政处理部分署理经租的宗教团体的房子，租借联系停止。征收寓居房子的，补偿方法与规范依照本细则第三十条规则实行。征收非寓居房子的，对被征收人的补偿金额为：评价价格×100%，对房子承租人的补偿依照第三十六条有关公有房子承租人的补偿规则实行。
第三十八条(征收依法代管房子的补偿规范)
征收房子处理部分依法代管的房子，房子征收部分应当与代管人缔结征收补偿协议。征收补偿协议应当经公证安排公证，征收房子有关资料应当向公证安排处理依据保全。补偿方法与规范，依照本细则第三十七条第二款的规则实行。
第三十九条(征收设有典当权房子的补偿规范)
征收设有典当权的房子，典当人与典当权人应当依照国家和本市房地产典当规则，就典当权及其所担保债务的处理问题进行洽谈。
典当人与典当权人达到书面协议的，房子征收部分应当依照协议对被征收人给予补偿。达不成协议，房子征收部分对被征收人实施钱银补偿的，应当将补偿款向公证安排处理提存;对被征收人实施房子产权互换的，典当权人能够改变典当物。
第四十条(缔结补偿协议)
房子征收部分与被征收人、公有房子承租人依照本细则的规则，就补偿方法、补偿金额和付出期限、用于产权互换房子的地址和面积、搬家费、暂时安顿费或许周转用房、停产歇业丢失、搬家期限、过渡方法和过渡期限等事项，缔结补偿协议。
补偿协议缔结后，一方当事人不实行补偿协议约好的职责的，另一方当事人能够依法提起诉讼或许裁定。
第四十一条(搬家)
实施房子征收应领先补偿、后搬家。
作出房子征收决议的区(县)人民政府对被征收人、公有房子承租人给予补偿后，被征收人、公有房子承租人应当在补偿协议约好或许补偿决议确认的搬家期限内完结搬家。
任何单位和个人不得采纳暴力、要挟或许违背规则中止供水、供热、供气、供电和路途通行等不合法方法迫使被征收人、公有房子承租人搬家。制止建造单位参加搬家活动。
第四十二条(补偿决议及复议和诉讼)
房子征收部分与被征收人、公有房子承租人在征收补偿计划确认的签约期限内达不成补偿协议，或许被征收房子一切权人不明确的，由房子征收部分报区(县)人民政府。区(县)人民政府应当依法依照征收补偿计划作出补偿决议，并在房子征收规模内予以布告。
补偿决议应当公正，包含本细则第四十条第一款规则的有关补偿协议的事项。
对征收寓居房子的补偿争议，应当决议以房子产权互换或许房子产权互换与钱银补偿相结合的方法进行补偿。对征收非寓居房子的补偿争议，能够决议以房子产权互换、钱银补偿或许房子产权互换与钱银补偿相结合的方法进行补偿。
被征收人、公有房子承租人对补偿决议不服的，能够依法请求行政复议，也能够依法提起行政诉讼。
第四十三条(补偿决议的司法强制实行)
被征收人、公有房子承租人在法定期限内不请求行政复议或许不提起行政诉讼，在补偿决议规则的期限内又不搬家的，由作出房子征收决议的区(县)人民政府依法请求人民法院强制实行。
区(县)人民政府在请求人民法院强制实行前，应当依法书面催告被征收人、公有房子承租人实行搬家职责。
请求人民法院强制实行的，区(县)人民政府应当依照规则提交作出补偿决议的有关文件、被请求人的基本状况、并附具补偿金额和专户存储账号、产权互换房子和周转用房的地址和面积等资料。
第四十四条(寓居房子征收补偿所得的归属和安顿职责)
征收寓居房子的，被征收人获得钱银补偿款、产权互换房子后，应当担任安顿房子运用人;公有房子承租人所得的钱银补偿款、产权互换房子归公有房子承租人及其一起寓居人共有。
第四十五条(补偿成果揭露)
房子征收部分应当依法树立房子征收补偿档案，并将分户补偿成果在房子征收规模内向被征收人、公有房子承租人发布。
区(县)审计机关应当加强对征收补偿费用处理和运用状况的监督，并发布审计成果。第四章法令职责
第四十六条(政府部分作业人员的职责)
市房子行政处理等相关行政处理部分、区(县)人民政府及其相关行政处理部分、房子征收部分的作业人员在房子征收与补偿作业中不实行本细则规则的职责，或许滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由地址单位或许上级主管部分责令改正，通报批评;形成丢失的，依法承当补偿职责;对直接担任的主管人员和其他直接职责人员，依法给予处置;构成犯罪的，依法追究刑事职责。
第四十七条(暴力、要挟等方法搬家的职责)
采纳暴力、要挟或许违背规则中止供水、供热、供气、供电和路途通行等不合法方法迫使被征收人、公有房子承租人搬家，形成丢失的，依法承当补偿职责;对直接担任的主管人员和其他直接职责人员，构成犯罪的，依法追究刑事职责;尚不构成犯罪的，依法给予处置;构成违背治安处理行为的，依法给予治安处理处置。
第四十八条(不合法阻止依法征收的职责)
采纳暴力、要挟等方法阻止依法进行的房子征收与补偿作业，构成犯罪的，依法追究刑事职责;构成违背治安处理行为的，依法给予治安处理处置。
第四十九条(与补偿费用有关违法行为的职责)
贪婪、移用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关金钱，期限交还违法所得，对有关职责单位通报批评、给予正告;形成丢失的，依法承当补偿职责;对直接担任的主管人员和其他直接职责人员，构成犯罪的，依法追究刑事职责;尚不构成犯罪的，依法给予处置。
第五十条(评价安排的职责)
房地产价格评价安排或许房地产评价师出具虚伪或许有严重过失的评价陈述的，由发证机关责令期限改正，给予正告，对房地产价格评价安排并处5万元以上20 万元以下罚款，对房地产评价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信誉档案;情节严重的，撤消资质证书、注册证书;形成丢失的，依法承当补偿职责;构成犯罪的，依法追究刑事职责。第五章 附 则
第五十一条(有关用语的意义)
本细则中下列用语的意义：
(一)被征收人，是指被征收房子的一切权人。
(二)公有房子承租人，是指实行政府规则租金规范、与公有房子产权人或许处理人树立租借联系的个人和单位。
(三)一起寓居人，是指作出房子征收决议时，在被征收房子处具有常住户口，并实践寓居日子一年以上(特殊状况在外)，且本市无其他住宅或许虽有其他住宅但寓居困难的人。
(四)房子运用人，是指实践占用房子的单位和个人。
第五十二条(实施日期)
本细则自发布之日起实施。2001年10月29日市人民政府令第111号发布的《上海市城市房子拆迁处理实施细则》、2006年7月1日市人民政府令第 61号发布的《上海市城市房子拆迁面积规范房子互换应安顿人口确认方法》一起废止。《国有土地上房子征收与补偿法令》实施前已依法获得房子拆迁答应证的项目，持续沿袭原有的规则处理，但区(县)人民政府不得责成有关部分强制拆迁。