房产交易律师支招四合院买卖法律问题

今日听讼网小编经过对四合院生意中所遇法令问题的总结，提示购房者在购买四合院时应留意以下几方面问题：  
一、产权归属及权力瑕疵问题
因受"文革"等政治要素影响，不少四合院在产权方面存在必定前史遗留问题。此外，旧城改造等政府宏观政策也使四合院的产权获得变得愈加杂乱。
据有关方面查询，没有产权的四合院在95％以上，占绝大多数。但依据有关法令，出售房产的前提条件是对标的房子具有一切姑且产权清楚，不存在被典当等权力瑕疵问题。因而，主张购房者在购买四合院时应特别稳重，首要可托付律师或其它专业人员前往房管部分对标的房子的权属状况及产权清楚程度进行全面查询。在承认标的房子不存在任何主体问题时再持续其它生意流程，并尽量防止在承认前付出定金等任何费用。
在律师实践中，常遇到这样的事例。如有卖家称其四合院在“文革”期间占有且产权归属清楚，但买方在购买后才发现该房实践归于房管局直管公房，卖方仅有使用权。如这时定金或房款已付，哪怕只很少部分，也是非常被迫和晦气的。产权联系杂乱也是四合院产权的另一大特色。实践中常遇到几个共有人，如一家庭中的若干子女在四合院卖与不卖或卖价上有不合，眼看要签约了，卖方中却有一人忽然提出异议，并回绝在共有人赞同出让协议上签字，该笔生意只能流产。因而，主张购房者首要处理房产共有人是否一致赞同出让问题，并签定书面赞同书。别的，承继联系与房产生意联系在四合院的生意过程中常常交错羁绊在一起，由此更增加了四合院产权联系的杂乱性
二、购房者的主体资格问题
虽然新政策对四合院买方的主体资格不再约束，北京人、外地人、港澳台胞、外籍人士以及机关、企事业单位、社会组织均可购买四合院，但也应留意法条中的“在外条款”。
受我国行政法规和国家法令等强制性规则的影响，四合院生意在单个特别状况下将某些主体扫除在外。如依据1983年12月7日国务院发布的城市私有房子管理条例第十三条，“机关、集体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房子。如因特别需要有必要购买，须经县以上人民政府同意。”依据中华人民共和国文物维护法第二十五条，“非国有不行移动文物不得转让、典当给外国人”。按照我国合同法，主体不合格或许导致购买合同无效的法令结果。因而，购买者对该问题应特别加以留意?别的，从购买程序上看，境外人购买四合院需经北京市涉外建设项目国家安全事项涉外检查办公室的批阅。某些特别地段还不答应境外人购买，一些灵敏地带的四合院还有必要经过政治检查。    
三、翻建、规划及拆迁等问题
因四合院生意触及文物维护等问题，在生意中应特别留意执行政府发布的四合院维护和补葺职责。例如，虽然购买的四合院能够翻建，但不能超出限高规模，不能随意拆毁改建别墅或门面房，乃至违背国家规划。因而，在生意中如发现有四合院加盖行为，必定要意识到该行为是否经规划部分批阅，是否违背规划。购买违规改造的房产会面对许多扎手问题，给购房者带来一些不必要的费事。