合建合同的效力认定及责任分担
来源：听讼网整理 2018-07-02 21:02
案情简介?
Ａ公司与Ｂ公司１９９４年签定协议，约好由 Ａ公司供应建造资金，Ｂ公司供应土地，两边合建一处房地产，建成后的房地产产权按约好的份额切割。协议还约好，Ｂ公司应担任处理工程立项和修建目标的报批手续，以及处理建造、开工答应等手续。协议签定后，Ｂ公司供应了其有使用权的一块土地，但开工答应手续延期近一年方处理结束。该工程计区分二期完结，一期原方案１９９６年完结，但一向延续到２００１年才完结主体结构。Ａ公司连续供应的资金也远远超过了方案出资。尔后Ａ公司间断了资金供应，Ｂ公司遂以其违约为由提起诉讼。经查验，Ｂ公司供应的土地是行政划拨土地，从头到尾未处理土地出让手续。
?争议焦点?
两边在诉讼中的首要争论点是哪方违约，但均未提出对协议无效的建议。Ｂ公司以为，Ａ公司单独间断供应建造资金是违约行为，应承当违约职责，并承当Ｂ公司丢失赔偿职责；Ａ公司辩称，其中止供应建造资金是出于对资金安全的危险防备，是避免本身丢失扩展的合法行为，且Ｂ公司在协议实行中违约在先，其要求的损害赔偿缺少现实依据。
?法理剖析?
本案需求进行剖析讨论的关键问题首要是以下两个方面：
一、 协议的效能确定
依据本案两边协议签定的时刻，处理该胶葛的法令依据首要是民法通则、国务院和国土资源部（原国家土地处理局）在城市房地产处理法（１９９５年１月１日起实施）实施前为整理房地产交易市场所发布的行政法规和规章，以及最高人民法院的相关司法解释。
对本案中Ｂ公司所供应土地的使用权性质的知道是判别该协议效能的“钥匙”。《划拨土地使用权处理暂行办法》（１９９２年３月８日发布实施）第四十条规则，以土地使用权作为条件，与别人进行联建房子、举行联营企业的，视为土地使用权转让行为。《中华人民共和国乡镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（１９９０年５月１９日发布实施）第四十四条和第四十五条规则，划拨土地使用权的转让，有必要处理土地出让手续和改变挂号。最高人民法院１９９５年１２月２７日发布实施的《关于审理房地产处理法实施前房地产开发运营案子若干问题的回答》第１８条规则：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为出资与别人协作建房，签定的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特别办法，除处理合建批阅手续后，还应依法处理土地使用权改变挂号手续”；第２１条规则，在《中华人民共和国乡镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施后，“以划拨办法获得国有土地使用权的一方未处理使用权出让手续，以其土地使用权作为出资与别人协作建房的，应确定合建合同无效”。可见，本案中两边协议约好Ｂ公司供应土地，可是由于其所拥有的是划拨土地使用权，且未处理土地出让手续，由此导致了两边签定的这份协议是无效的。
在本案中，诉讼两边并未提出对协议无效的建议，法院是否能够径自裁判呢？依据我国的实体法和程序法标准，宣告合同无效是法院依职权所为的审判行为，是法院行使司法审判权对无效合同进行的价值否定，因而，法院无需当事人作出意思表明，也不论当事人是否提出要求，就应该依职权将两边当事人的位置康复到合同签定时的初始状况，这是无效合同得到法令点评的办法。
二、协议无效下的职责分配
由于协议无效，必定触及由谁承当职责或承当更大职责的问题。这儿首先应清晰协议无效下职责的分配和对违约职责的承当是有实质的差异的。
关于无效协议的职责分配，有观念以为，依据民法通则第六十条之规则，民事行为部分无效，不影响其他部分的效能，其他部分依然有用。而且合同法第五十六条规则，合同部分无效，不影响其他部分效能的，其他部分依然有用。假如合同被确定为无效的，合同中约好的违约职责条款是表现两边实在意思的内容，应依据诚笃信用原则予以适用。这种观念形似正确合理，可是在根本上却是与法令对无效合同的情绪各走各路的。由于民事行为被确定无效的，天然应是从根本上予以否定，民法通则和合同法对无效民事行为的罗列式界说表现了法令对该类行为制止的严峻情绪。因而，关于无效民事行为（包括无效合同）的确定是全体的，约既不存，天然也无违约问题，否则在逻辑上是自相矛盾的。这也是由于关于违约职责的约好是对两边实体权利义务的分配，其不同于合同法第五十七条“合同无效、被吊销或许停止的，不影响合同中独立存在的有关处理争议办法的条款的效能”的规则。所以，确定协议无效就不用再谈是谁违约了，应查验是谁导致了无效，这关系到损害赔偿的职责承当。
Ａ公司与Ｂ公司１９９４年签定协议，约好由 Ａ公司供应建造资金，Ｂ公司供应土地，两边合建一处房地产，建成后的房地产产权按约好的份额切割。协议还约好，Ｂ公司应担任处理工程立项和修建目标的报批手续，以及处理建造、开工答应等手续。协议签定后，Ｂ公司供应了其有使用权的一块土地，但开工答应手续延期近一年方处理结束。该工程计区分二期完结，一期原方案１９９６年完结，但一向延续到２００１年才完结主体结构。Ａ公司连续供应的资金也远远超过了方案出资。尔后Ａ公司间断了资金供应，Ｂ公司遂以其违约为由提起诉讼。经查验，Ｂ公司供应的土地是行政划拨土地，从头到尾未处理土地出让手续。
?争议焦点?
两边在诉讼中的首要争论点是哪方违约，但均未提出对协议无效的建议。Ｂ公司以为，Ａ公司单独间断供应建造资金是违约行为，应承当违约职责，并承当Ｂ公司丢失赔偿职责；Ａ公司辩称，其中止供应建造资金是出于对资金安全的危险防备，是避免本身丢失扩展的合法行为，且Ｂ公司在协议实行中违约在先，其要求的损害赔偿缺少现实依据。
?法理剖析?
本案需求进行剖析讨论的关键问题首要是以下两个方面：
一、 协议的效能确定
依据本案两边协议签定的时刻，处理该胶葛的法令依据首要是民法通则、国务院和国土资源部（原国家土地处理局）在城市房地产处理法（１９９５年１月１日起实施）实施前为整理房地产交易市场所发布的行政法规和规章，以及最高人民法院的相关司法解释。
对本案中Ｂ公司所供应土地的使用权性质的知道是判别该协议效能的“钥匙”。《划拨土地使用权处理暂行办法》（１９９２年３月８日发布实施）第四十条规则，以土地使用权作为条件，与别人进行联建房子、举行联营企业的，视为土地使用权转让行为。《中华人民共和国乡镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（１９９０年５月１９日发布实施）第四十四条和第四十五条规则，划拨土地使用权的转让，有必要处理土地出让手续和改变挂号。最高人民法院１９９５年１２月２７日发布实施的《关于审理房地产处理法实施前房地产开发运营案子若干问题的回答》第１８条规则：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为出资与别人协作建房，签定的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特别办法，除处理合建批阅手续后，还应依法处理土地使用权改变挂号手续”；第２１条规则，在《中华人民共和国乡镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施后，“以划拨办法获得国有土地使用权的一方未处理使用权出让手续，以其土地使用权作为出资与别人协作建房的，应确定合建合同无效”。可见，本案中两边协议约好Ｂ公司供应土地，可是由于其所拥有的是划拨土地使用权，且未处理土地出让手续，由此导致了两边签定的这份协议是无效的。
在本案中，诉讼两边并未提出对协议无效的建议，法院是否能够径自裁判呢？依据我国的实体法和程序法标准，宣告合同无效是法院依职权所为的审判行为，是法院行使司法审判权对无效合同进行的价值否定，因而，法院无需当事人作出意思表明，也不论当事人是否提出要求，就应该依职权将两边当事人的位置康复到合同签定时的初始状况，这是无效合同得到法令点评的办法。
二、协议无效下的职责分配
由于协议无效，必定触及由谁承当职责或承当更大职责的问题。这儿首先应清晰协议无效下职责的分配和对违约职责的承当是有实质的差异的。
关于无效协议的职责分配，有观念以为，依据民法通则第六十条之规则，民事行为部分无效，不影响其他部分的效能，其他部分依然有用。而且合同法第五十六条规则，合同部分无效，不影响其他部分效能的，其他部分依然有用。假如合同被确定为无效的，合同中约好的违约职责条款是表现两边实在意思的内容，应依据诚笃信用原则予以适用。这种观念形似正确合理，可是在根本上却是与法令对无效合同的情绪各走各路的。由于民事行为被确定无效的，天然应是从根本上予以否定，民法通则和合同法对无效民事行为的罗列式界说表现了法令对该类行为制止的严峻情绪。因而，关于无效民事行为（包括无效合同）的确定是全体的，约既不存，天然也无违约问题，否则在逻辑上是自相矛盾的。这也是由于关于违约职责的约好是对两边实体权利义务的分配，其不同于合同法第五十七条“合同无效、被吊销或许停止的，不影响合同中独立存在的有关处理争议办法的条款的效能”的规则。所以，确定协议无效就不用再谈是谁违约了，应查验是谁导致了无效，这关系到损害赔偿的职责承当。