从一则案例看商品房买卖合同无效的损害赔偿

商品房买卖合同被承认无效，对无差错受损方的危害补偿规模应怎么承认?较之一般合同有何特殊性?作者经过近来在司法实践中遇到的一同事例，试对这一问题进行论说，期望能与我们一起沟通、讨论。
[案情介绍]
1998年，某市体育局在其所在沿街一侧开发建设了商住两用房十套向社会揭露出售。为能获批，体育局其时以学生公寓的名义进行了报批立项。如此获得开发许可证后，体育局又以商住两用房的名义以每套24万元的价格卖给了当地十户老百姓，两边口头达成了商品房买卖合同。购房人一次性向体育局实践交纳了购房款24万元，体育局向其开具了收据。此房建成，买主入住今后，体育局又以为买主处理产权证、土地运用权证等名义收取了办证费1.5万元。可是，因为起先在报批手续上存在的问题，虽经房主们屡次敦促，体育局一直未能为房主们办得任何证照。
无证寓居五年今后，令十户老百姓意想不到的是，2003年10月，体育局忽然告诉十户房主，因为报批手续不合法，房子买卖行为无效，体育局要将现已出售的十套商住高楼悉数回收，而十户房主只能取回其时的购房款24万元及办证手续费1.5万元，期限搬离此房。经了解，体育局已将此房又卖给了别的一家房地产开发公司。时隔五年之久，经有相应资质的评价组织评价，此房实践践价值为73万余元。十户老百姓面对被赶出赖以生存和日子的寓居场所，一起只能拿到相当于实践房子价值三分之一的"补偿"，无法之下，将体育局告上了法庭，要求法院承认房子买卖合同无效，判令体育局返还购房款、办证费及其利息，并依照现房子的实践价值给予补偿;在庭审中，体育局承认在其时的卖房行为中存在着差错，同意在十户房主交还房子的前提下，返还购房款、办证费，但以为危害的补偿应仅包含购房款和办证费的利息，而不该包含房子的增值部分。
上述事例中，房子买卖合同无效后的要害问题是，房子增值部分的归属问题。对无差错的受损方危害补偿的规模应包含哪些?房子增值部分是不是买房人的利益丢失?
一、一般合同的无效，危害补偿规模怎么承认
从理论上说，一般合同的危害补偿规模依据合同被免除仍是被宣告无效、被吊销的不同而有所区别，前者大致应包含活跃丢失和可得利益丢失的补偿;而后者则仅限于对信任利益丢失的补偿。
一般合同免除后的危害补偿选用彻底补偿准则，依据我国《合同法》113条规则"当事人一方不实行合同责任或许实行合同责任不符合约好，给对方形成丢失的，丢失补偿额应当相当于因违约所形成的丢失，包含合同实行后能够获得的利益，但不得超越违背合同一方缔结合一起预见到或许应当预见到的因违背合同或许形成的丢失"，其补偿规模不只应包含无差错方活跃丢失的补偿，还应当包含可得利益丢失即等待利益丢失的补偿，其结果是完成合同践约实行后的状况。活跃丢失的补偿也称为直接丢失的补偿，因为它是一种实践产业的直接丢失，规模、数额较易承认，争议不大。可是，对可得利益丢失的补偿，虽理论界议论纷纷，但在司法实践中，要求违约方承当可得利益丢失的判定已非罕见。作者以为，合同免除后的危害补偿与合同无效、被吊销不同，合同免除并不当然具有溯及力，在不具有溯及力的情况下，合同自身是有用的，而可得利益的确认依据这种合同有用的前提下，无差错方彻底有理由要求依据有用的合同完成合同彻底实行后的状况，而且其补偿数额也能够依据合同的约好来承认。当然，这儿可得利益数额的承认应该依据《合同法》113条的规则，严厉约束在违约方在缔结合一起预见或应当预见的违背合同所形成的丢失的规模内。