商品房买卖合同纠纷要如何防范

 一、产品房生意合同胶葛相关概念及胶葛发作原因（一）产品房生意合同胶葛相关概念产品房生意合同，是指房地产开发企业将没有建成或许现已竣工的房子向社会出售，搬运房子所有权于买受人，买受人付出价款的合同。其间，产品房的认购、订货、预定等协议具有《产品房出售处理办法》第十六条规则的产品房生意合同的首要内容，而且出卖人现已依照约好收受购房款的，该协议应当承以为产品房生意合同（2001年4月4日由中华人民共和国建造部发布，自2001年6月1日起施行的《产品房出售处理办法》第十六条规则：产品房出售时，房地产开发企业和买受人应当缔结书面产品房生意合同。产品房生意合同应当清晰以下首要内容：（一）当事人称号或许名字和居处；（二）产品房根本情况；（三）产品房的出售办法；（四）产品房价款的承认办法及总价款、付款办法、付款时刻；（五）交给运用条件及日期；（六）装修、设备标准许诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、路途、美化等配套根底设备和公共设备的交给许诺和有关权益、职责；（八）公共配套修建的产权归属；（九）面积差异的处理办法；（十）处理产权挂号有关事宜；（十一）处理争议的办法；（十二）违约职责；（十三）两边约好的其他事项）。产品房生意合同联系经过法令的调整，即上升为产品房生意合同法令联系。产品房生意合同联系是法令调整的目标，而产品房生意合同法令联系是法令调整的成果。同任何法令联系相同，产品房生意合同法令联系也包含三个要素：1、产品房生意合同法令联系的主体产品房生意合同法令联系的主体，即签定产品房生意合同的当事人，一般为房地产开发企业和买受人。（1）房地产开发企业是指以盈利为意图、从事房地产开发和运营的企业。也即一般产品房生意合同的出卖人。（2）买受人是指签定产品房生意合同，购买产品房并付出相应价款获得产品房产权的合同相对方当事人。2、产品房生意合同法令联系的客体产品房生意合同法令联系的客体，即产品房生意合同法令联系主体的权力职责一起指向的目标。一般来说，客体为产品房。假如再深入剖析，产品房生意合同法令联系的客体还应包含产品房的权属承认、改变、停止及其挂号发证行为。3、产品房生意合同法令联系的内容产品房生意合同法令联系的内容，即产品房生意合同法令联系主体享有的权力和承当的职责，它是产品房生意合同法令联系的最根本的要素，也能够说是主体两边联系的落脚点。产品房生意合同胶葛，是指当事人签定产品房生意合同后因合同权力职责而引起的争议。（二）产品房生意合同胶葛的发作原因产品房作为根本的生活材料和生产材料，对单位、对个人事关严重。一方面，经济的开展、人口的增加以及人们的消费水平和消费希望的进步，使得土地、房子的供给跟不上需求，供需失调简单引起利益对立；另一方面，某些客观情况的改变，如价格动摇、质量问题、因特别原因不能准时交给房子等，也会引起利益对立；第三，产品房生意合同本身不标准、不具体、不清晰，或许在合同实行过程中，当事人一方乃至两边发作违约现象，相同会引发利益对立；第四，产品房生意合同当事人一方乃至两边违背房地产处理法令、法规，侵略别人的合法权益，也是构成产品房生意合同胶葛的一个首要原因。二、处理产品房生意合同胶葛的首要办法和法令根据（一）处理产品房生意合同胶葛的首要办法产品房生意合同胶葛能够经过洽谈、行政处理、裁定和诉讼等办法处理。（二）处理产品房生意合同胶葛的法令根据处理产品房生意合同胶葛的法令根据首要有：1、法令文件：包含有关房地产的法令、行政法规、当地性法规和规章。2、司法解说：最高人民法院关于审理房地产案子的回答、批复等，可作为立法的一种弥补而运用于司法审判中，例如，2003年3月24日最高人民法院发布，自2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理产品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》，便是一个很有针对性的司法文件。三、对《最高人民法院关于审理产品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》的几点知道自2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理产品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》（以下简称“司法解说”），对产品房生意合同胶葛案子的审理怎么适用现有法令法规做出了愈加清晰、具体的规则。从司法解说施行后的司法实践来看，这些规则既有对房地产开发企业（买受人）有利的当地，也有显着晦气之处，而一些尚待进一步清晰的含糊性表述，既给法官留下了自在裁量的空间，也给房地产开发企业（买受人）经过完善产品房生意合同及其弥补条款，在运营（购房）中趋利避害供给了或许。（一）对房地产开发企业相对有利、对买受人相对晦气的规则1、规则了开发商在起诉前获得产品房预售答应证明的，能够承认预售合同有用。司法解说第二条规则，“出卖人未获得产品房预售答应证明，与买受人缔结的产品房预售合同，应当承认无效，可是在起诉前获得产品房预售答应证明的，能够承认有用。”在国务院发布的《城市房地产开发运营处理条例》中，已清晰规则“房地产开发企业预售产品房，应当已处理预售挂号，获得产品房预售答应证明。”“房地产开发企业预售产品房时，应当向预购人出示产品房预售答应证明。”即房地产开发企业预售产品房，应获得并出示预售答应证明，这是行政法规中的一项强制性规则。我国《合同法》第52条规则“违背法令、行政法规的强制性规则”的“合同无效”。因此，出卖人在与买受人缔结产品房预售合一起，只需未获得产品房预售答应证明，就应视为无效。而此次司法解说在本条中又经过书面形式，给开发商开了一个口儿，构成开发商在预售时是否获得预售答应证明无所谓，只需在发作胶葛、且一方起诉前获得预售答应证明，即可承认合同有用；假如买受人发作胶葛后一向未提起诉讼，那么，均能够追认合同有用。这一条，本质上构成了司法解说与行政法规之间的抵触，但客观上有利于开发商过后亡羊补牢。一起，对买受人构成的坏处也是清楚明了的。2、规则了对房子的搬运占有，视为房子的交给运用。司法解说第十一条规则，“对房子的搬运占有，视为房子的交给运用，但当事人还有约好的在外。房子毁损、灭失的危险，在交给运用前由出卖人承当，交给运用后由买受人承当；买受人接到出卖人的书面交房告诉，无正当理由回绝接纳的，房子毁损、灭失的危险自书面交房告诉承认的交给运用之日起由买受人承当，但法令还有规则或许当事人还有约好的在外。”此条规则实践是承认“交钥匙”即为交房，并以此作为危险搬运的标志，即不以房子所有权的移转作为交房和危险搬运的建立条件，然后处理了长期以来，在理论和实践上一向存在争议的关于产品房的交给和危险搬运的标志问题，使危险搬运的时刻大大提早，因此有利于房地产开发企业利益的保护。客观地说，因为在现在很多产品房入住的民事胶葛中，经常呈现出卖人没有经过竣工检验（就洛阳而言，即未获得《修建工程竣工检验存案证书》），便先行向买受人宣布入住告诉，致使买受人在没有竣工检验手续的情况下接纳房子，由此发作了后续的许多工程质量胶葛和产权处理胶葛。因此，因为此条款在着重对“房子的搬运占有”的一起，并未着重有必要是“经检验合格”的产品房交给买受人，即未着重交房的合法性，因此，该条款关于买受人而言，其公正性需求讨论。（二）对房地产开发企业相对晦气、对买受人相对有利的规则1、关于买受人不能获得房子权属证书的期限的规则。司法解说第十八条规则，“因为出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能获得房子权属证书的，除当事人有特别约好外，出卖人应当承当违约职责：（1）产品房生意合同约好的处理房子所有权挂号的期限；（2）产品房生意合同的标的物为没有建成房子的，自房子交给运用之日起90日；（3）产品房生意合同的标的物为已竣工房子的，自合同缔结之日起90日。合同没有约好违约金或许丢失数额难以承认的，能够依照已付购房款总额，参照中国人民银行规则的金融机构计收逾期借款利息的标准核算。”司法解说第十九条规则“产品房生意合同约好或许《城市房地产开发运营处理条例》第三十三条规则的处理房子所有权挂号的期限届满后超越一年，因为出卖人的原因，导致买受人无法处理房子所有权挂号，买受人恳求免除合同和补偿丢失的，应予支撑。”首要，依照《城市房地产开发运营处理条例》、《城市房子权属挂号处理办法》、《城市产品房预售处理办法》和《产品房出售处理办法》的规则，处理房子权属证书的职责人是买受人，出卖人仅仅帮忙处理职责，而司法解说中本条的规则将处理房子权属证书的首要职责归结于出卖人，违背了上述行政法规和规章规则的准则，对出卖人不公。其次，根据《城市房子权属挂号处理办法》规则，依照权属挂号机关的作业时限，关于预售产品房而言，买受人获得小产权证的合法期限为：竣工后3个月初始挂号恳求期 7天初始挂号受理期 30天大产权证颁布期 90天搬运挂号恳求期 7天搬运挂号受理期 30天小产权证颁布期合计254天。这还不包含一旦需求补办规划和土地出让手续以及房管部分超越规则期限就事的景象，因此，该条的规则短少实际中的可操作性。终究，实际中，有一种普遍存在的情况是：借款购房的买受人，不交纳相关税费，使得出卖人无法帮忙其获得房子权属证书，因为没有房子权属证书，无法处理典当挂号，出卖人作为借款担保人，就要一向为买受人供给担保，承当相应的担保危险。对此，现在尚无任何清晰的法令规则，来保护出卖人作为担保人的合法权益。2、关于生意合同停止后的房款处理的规则司法解说第二十五条规则“产品房生意合同被承认无效或许被吊销、免除后，产品房担保借款合同也被免除的，出卖人应当将收受的购房借款和购房款的本金及利息别离返还担保权人和买受人。”本条中规则了在三种（合同被承认无效、被吊销、免除）景象下，出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人，但未对构成上述三种景象的职责作任何规则和阐明。在实践操作中，既有因出卖人短少或假造政府有关答应证明，导致合同被承认无效、被吊销、免除的，也有不少是购房人不能如期归还借款或拖欠其他债款，使借款人或债权人对所购房子主张权力，而使出卖人不得不要求吊销、免除合同的。在不清晰构成上述三种景象的法令职责（包含丢失补偿职责）的情况下，仅要求“出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人”，极晦气于对出卖人合法权益的保护，出卖人一旦返还了悉数首付款本息，再向买受人主张违约职责，在实行中，将会遇到很大的困难。3、关于司法解说效能的规则司法解说第二十八条规则“本解说自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产处理法》施行后缔结的产品房生意合同发作的胶葛案子，本解说发布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解说。”该司法解说根据社会上近期以来关于对购房人作为弱势群体要加大保护力度的呼声，突破了现行法令、法规，经过加剧一方职责、扩展一方职责，来对另一方进行司法救助，实践上更像一部新法，而并非仅仅是原有法令的解说。开发商当然能够以司法解说为参阅和指针，对往后的作业做出相应的组织，可是司法解说却又规则了溯及既往的效能，则使得开发商对以往开发的项目简直无法亡羊补牢，然后面临巨大的诉讼压力。四、面临司法解说怎么防备产品房生意合同胶葛（一）房地产开发企业面临司法解说应怎么防备胶葛关于上述司法解说已做了清晰规则的当地，不管它对房地产开发企业是有利仍是晦气，房地产开发企业都只能作为企业运营中有必要遵从的准则实在加以实行，以使本身的行为契合司法解说的要求，防止违法景象的发作，比方，现已对外预售房子而现在还没有预售答应证的企业，赶快获得预售答应证便是企业的燃眉之急。而关于司法解说中多处存在的规则的尚不清晰，归于法官办案中自在裁量的条款，房地产开发企业则需求运用“法不制止即自在”的根本法理，妥善加以运用，既要进步企业的经济效益又不能违背司法解说的规则，在运营中掌握法令的底线，最大极限地防备胶葛。1、出售广告司法解说第三条规则，“产品房的出售广告和宣扬材料为要约约请，可是出卖人就产品房开发规划规模内的房子及相关设备所作的阐明和许诺具体承认，并对产品房生意合同的缔结以及房子价格的承认有严重影响的，应当视为要约。该阐明和许诺即便未载入产品房生意合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约职责。”此条规则中“阐明和许诺具体承认”、“有严重影响”等表述现在尚没有具体的量化及断定标准，根据此条规则，房地产开发企业在做广告时，关于自己没有掌握做到的许诺要尽量采纳一些含糊性的处理，比方“高级社区”、“增值潜力无限”、“交通非常快捷”等广告词就归于非具体承认的表述，因为短少清晰的评判根据，而很难作为要约加以承认。2、怎么在认购书中约好定金条款司法解说第四条规则，“出卖人经过认购、订货、预定等办法向买受人收受定金作为缔结产品房生意合同担保的，假如因当事人一方原因未能缔结产品房生意合同，应当依照法令关于定金的规则处理；因不行归责于当事人两边的事由，导致产品房生意合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人。”一般以为，购房定金归于立约好金，即为确保正式签定产品房生意合同而交给的定金。但关于何时适用定金罚则？什么是不行归责于当事人两边的事由？司法解说没有清晰，实践中则存在着两种不同的观念，一种观念以为，只需购房人不与开发商签定产品房生意合同，就违背了认购书的约好，开发商就能够没收定金；另一种观念则以为，只需购房人如期前去签定产品房生意合同，购房人即实行了认购书中的签定本约的职责，假如开发商不赞同购房人提出的签约条件，导致合同无法签定，则开发商应当双倍返还定金。其实，这两种观念都有失偏颇。依照第一种观念，开发商能够随意提出各种有利于自己的弥补协议，只需购房人不能承受，开发商就可毫不隐讳地没收定金，而依照第二种观念，则会呈现只需购房人前去售楼处签约，即便购房人漫天要价，开发商也有必要签定正式生意合同，不然就有必要双倍返还定金。这相同有违公正准则，晦气于房地产交易市场的健康开展。从客观的视点来解说，定金罚则的适用条件应是：假如因为合同一方无故不实行在认购书中约好的时刻内到约好的地址去签定产品房生意合同的职责，或一方私行改变在认购书中两边现已承认赞同的条款，比方房子的根本情况、价款等导致产品房生意合同无法签定的，则系因当事人一方原因构本钱约无法签定，应对该方适用定金罚则。假如产品房生意合同未能签定是因为不行抗力，或无法预见的客观形式的改变，或两边就认购书中没有提及的签约细节和其它条款，进行洽谈不能获得共同的原因所构成，则系非因一方原因，而是因不行归责于当事人两边的事由构本钱约的无法签定，两边对此互不承当违约职责，开发商应将定金原额返还，而不该适用定金罚则。从房地产开发企业利益的保护，削减争议的视点动身，主张开发商在与购房人签定认购书的一起，向购房人出示开发商已拟好的《产品房生意合同》，一起在认购书中清晰约好：“在本认购书签定的过程中，两边已对两边待签的产品房生意合同进行了开始检查，且两边均无贰言。任何一方不在认购书约好的地址和期限内，与另一方签定产品房生意合同的，应承当相应的违约职责，并对其适用定金罚则。”3、怎么约好产品房的质量问题司法解说第十三条规则了“因房子质量问题严重影响正常寓居运用，买受人恳求免除合同和补偿丢失的，应予支撑。”何谓“严重影响正常寓居运用？”司法解说将其纳入了法官自在裁量权的规模，由此使退房的条件增加了许多变数，包含了主观因素，比方墙皮裂缝、卫生间漏水等等，从买受人视点看，均能够为是“严重影响正常寓居运用。”因此，为了化解和削减这种危险，主张开发商在产品房生意合同中经过弥补协议，关于严重影响正常寓居运用的房子质量问题的景象作出具体约好，比方能够采纳罗列式的约好，将上述外表瑕疵的质量问题排挤在法官的自在裁量权限规模之外。4、怎么约好因购房借款合同未能缔结而导致购房合同不能实行的处理问题司法解说第二十三条规则，“产品房生意合同约好，买受人以担保借款办法付款、因当事人一方原因未能缔结产品房担保借款合同并导致产品房生意合同不能持续实行的，对方当事人能够恳求免除合同和补偿丢失。因不行归责于当事人两边的事由未能缔结产品房担保借款合同并导致产品房生意合同不能持续实行的，当事人能够恳求免除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或许定金返还买受人。”因为本条中关于“不行归责于当事人两边的事由”司法解说未作详解，因此生意两边在此问题上极易发作胶葛。从房地产开发企业利益保证的视点动身，主张开发商将实践中因买受人不能有用供给借款银行要求供给的文件材料，或买受人供给的文件未经过借款银行的审阅，而导致产品房担保借款合同未能缔结的，约好为出卖人有权恳求免除合同的景象，然后将其排挤在“不行归责于当事人两边的事由”之外。（二）产品房买受人面临司法解说应怎么防备胶葛该司法解说根据加大对产品房买受人作为弱势群体保护力度的初衷，突破了现行法令、法规，加剧了房地产开发企业的职责，扩展了房地产开发企业的职责规模，一起也扩展了产品房买受人的权力规模，有侧重地对产品房买受人进行了司法救助，其发布施行对产品房买受人具有非常实际的积极意义。产品房买受人在购买产品房时，可充沛运用本司法解说之规则，与房地产开发企业洽谈约好齐备的合同条款（参照前述内容），尽量使产品房生意合同的内容标准、具体、清晰，以防止发作胶葛。为了最大极限地防备胶葛，主张产品房买受人在购房过程中，留意以下几点：1、购房前应先验看开发商的“五证”、“两书”，这是法令对出售方的根本要求。“五证”是指《国有土地运用证》、《建造用地规划答应证》、《建造工程规划答应证》、《建造工程施工答应证》、《产品房（预）出售答应证》；“两书”是指《住所质量确保书》和《住所运用阐明书》。2、慎交定金，付出定金前应在合同条款中清晰定金处理的充沛必要条件，特别应在产品房认购书中清晰约好，非买受人原因不能签定产品房生意合同，买受人不承当违约职责，开发商应无条件返还定金。3、在签定产品房认购书前，应要求开发商供给产品房生意合同文本，详阅其间是否有不公正条款或与自己购房意图不符的条款，如无贰言，应要求复印作为认购书附件，防止将来正式签约时就产品房生意合同文本内容发作不必要的纷争。4、在产品房认购书中应约好开发商私行将产品房另售别人的补偿条款。5、全面了解开发商的广告宣扬，谨防广告宣扬的误导，防止为不具法令效能的要约诱惑所惑，埋下日后胶葛的引子。6、对产品房的质量、交房条件、交房期限、购房借款事宜、根底配套设备、办证期限、办证费用等相关内容，必定要在合同中清晰显现，防止今后开发商推诿扯皮。7、对开发商的违约景象及补偿职责，应采纳罗列的办法在产品房生意合同中具体阐明，坚决根绝含糊性的表述，防止日后发作不置可否的了解。产品房是城市家庭中最为贵重的特别产品，这种消费应该是一种理性消费。作为理性、老练的购房者，只要运用法令知识和法令手段，才能在产品房生意中防止被迫，躲避、化解危险，实在保护自己的合法权益。结束语本文论说了产品房生意合同胶葛的相关概念及胶葛发作的原因，罗列了处理产品房生意合同胶葛的法令办法和法令根据，对《最高人民法院关于审理产品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》施行后给产品房生意合同胶葛两边当事人带来的不同影响作了大略的剖析，并对两边当事人怎么防备胶葛提出了主张。从个案视点处理产品房生意合同胶葛并不是终究意图，最大极限地防备胶葛的发作，才是编撰本文的初衷。因为自己水平有限，因此在本文中仅针对产品房生意合同胶葛的防备作了浅显的剖析，以求抛砖引玉，论说中不免挂一漏万，观念上也未必全面、精确，敬请长辈师长指正。