“补办”房产证能否否认售房协议之效力

【案情】
2003年9月20日，原告路军(化名)与被告王朗(化名)签定房子生意协议。王朗当日交给房子，并将房产证一起交给路军。路军分三次付款计10.7万元，有王朗出具收到房款的收条为证。王朗所交给的房产证上一切人为王朗，未填写共有人。后王朗又以房产证丢失为由向某县建设局恳求从头处理房产证，并于2011年6月11日获新证，证上一切权人为王朗和第三人周平(化名)，系一起共有。原告路军诉至某法院，诉称被告王朗未能按合同约好帮忙其处理房子过户手续，恳求承认二人签定的房子生意协议合法有用。
【裁判】
被告王朗辨称和第三人周平述称2003年9月20日房子生意协议书未经第三人赞同，危害了第三人的利益，系无效协议。某法院以为，原告有理由根据房产证的公信力信任被告王朗出卖挂号在其个人名下的房子为其个人一切，且原告路军已入住该房子多年，第三人周平应当知晓该房子的情况。
被告王朗辨称和第三人周平述称2003年9月20日房子生意协议书中的约好价格不符合评价价格和某法院(2001)执字第1533号民事裁定书中的变卖价格，显着不合理，应为无效协议。某法院以为，被告王朗和第三人周平供给的物价部门评价价格仅仅是该房子的参照价格，不同于市价;某法院(2001)执字第1533号民事裁定书中的变卖价格系被告王朗为完成其债务而认可，也不同于市价。结合原告路军供给的坐落同号楼同层案外人朱某于2003年9月16日在某市拍卖行某分行拍得504.85平方米、价格为30万元的拍卖承认书及原告路军于2003年12月30日在某市满意拍卖有限公司拍得4号楼二层1076平方米、价格为53.10万元的拍卖承认书，应承认本案讼争房子的价格合理。
被告王朗辨称和第三人周平述称该房子系租给原告路军运用，但没有供给依据证明。某法院以为，两边签定了房子生意协议，被告王朗交给了房子及原房产证，并出具了购房款收条，结合原告路军占有运用该房子至今的现实，不符合房子租借生意行为。
某法院以为，签定的房子生意合同系两边当事人之实在意思表明，不违背法令、行政法规的强制性规矩，应承认合法有用。为保护民事活动中的诚笃信用原则，保护生意安全，保护好心第三人的利益，原告的诉讼恳求应予支撑。据此，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四十四条第一款的规矩，判定如下：承认原告路军和被告王朗于2003年9月20日签定的《房子生意协议书》合法有用。
【分析】
一、我国法令并未强制规矩不动产共有人须悉数记载于不动产挂号簿或权属证书，所以婚姻联系使得不动产挂号簿和权属证书无法反映房子的实在权属情况。若一起共有房子挂号在夫妻一方名下，按物权法第16条、第17条，从权力外观上可推定房子为挂号人的个人财产，这与婚姻法承认的一切权承认规范不相一起。因而，能够清晰的是，在我国，权力推定规矩自身并不扫除生意受让人的查询责任。在以房子为标的的不动产生意中，买方若没尽到任何查询责任就认可房产证上所显现的权力情况，不宜直接承认其为好心。但这儿所说的“好心”乃是一种消沉的好心，也即要求买受人不存在重大过失。在举证责任的分配上，应由另一共有人就买受人为歹意承当举证责任，经过反证进行承认，如买受人和出卖人之间存在特定接近联系。对存在特定接近联系的，在依据的检查上便可略为宽松，承认买受人为重大过失的或许性较高;若为陌生人联系，则对买受人查询责任的要求便低得多。
二、首要，本案中生意协议签定于2003年9月20日，其时婚姻法公布不久，物权法没有公布，就生意习气来说，在房产证上共有人栏缺额的情况下不能苛求原告路军尽到周详的查询责任;其次，原告路军与被告王朗不存在特定接近联系，且路军从生意当日起占有房子至今，时刻跨度超越八年，第三人周平作为房子共有人却一向默许这种情况，应可推定出卖房子为周平与王朗的一起意思表明，不存在路军与王朗歹意勾结危害周平利益的或许;最终，被告王朗既出具收到房款的收条，也交给房产证，明显不符合租房生意之习气。所以在本案中应承认原告路军为好心，出卖房子为被告王朗与第三人周平之一起意思表明。
三、物价部门的房子评价价格仅可作为生意参考价格，不等同于市价;某法院(2001)执字第1533号民事裁定书中承认的房子变卖价格系被告王朗为完成其债务而认可之价格，也不同于市价。结合路军供给的坐落同号楼同层案外人朱某于2003年9月16日在某市拍卖行某分行拍得504.85平方米、价格为30万元的拍卖承认书及路军于2003年12月30日在某市满意拍卖有限公司拍得4号楼二层1076平方米、价格为53.10万元的拍卖承认书，应承认本案讼争房子的价格与其时的市价大致相符，为合理价格。
四、本案的裁判表现了辩证推理的运用。其一，没有因买受人未尽到周详的查询责任便否定其为好心，而是考虑生意时刻、生意两边联系、买受方长时刻实践占有等已查明之现实归纳承认原告路军为好心，出卖房子为被告王朗与第三人周平之一起意思表明;其二，在承认价格是否合理时对依据有取有舍，参照了时刻附近方位附近房子的拍卖价格，承认本案讼争房子的转让价格是合理价格;其三，房子生意协议系两边当事人实在意思表明，买受方为好心，出卖房子系房子一起共有人之一起意思表明，不存在合同无效或可吊销景象。判定承认该协议合法有用，保护了诚笃信用原则，保证了生意安全，完成了本质正义