购买二手房需要注意什么问题
来源：听讼网整理 2018-11-21 18:56
导读：二手房生意需求什么手续呢?或许不同的当地详细的手续操作不一样，可是大致的流程应该仍是类似的，那么二手房生意需求手续有哪些呢?需求留意的事项又有哪些呢?
一、二手房生意需求的手续：
1、与房介公司签定托付书
在寻觅房源的时分，能够托付一间信赖度高，可靠性好的中介公司，这可确保署理公司和顾客两边的利益，也可节省在找房过程中糟蹋的时刻。
2、档案查册
这是生意两边有了清楚的购买意向及方针价格之后，署理公司会先进行查册，这完全是对客户担任，包含查验该出售的房子物业产权是否清楚，是否能够正常上市生意，有否被法院查封被典当等布景资料。该环节是十分要害的，买家应向署理公司问清楚该产权的查验详细状况，最好有必定的根据证明。
3、签暂时合约
通过查验之后，由生意两边及署理公司一起签署《暂时生意合约》，这时，业主一般要求买家付出楼价的5~10%作为临订，或许由署理公司代为预收买家的订金，并于签《暂时生意合约》之日将订金如数转交业主。
生意两边签署《暂时生意合约》之后，署理公司便可拿着业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图，这首要用于为买家制造新的房产证。(约需求3个作业日)
4、到银行处理按揭借款
假如是要求处理银行按揭借款的，则买家需准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明/税单、公积金卡等资料到选定的银行处理银行按揭手续。而假如原业主是按揭借款的，则买家必须到同一家银行处理转按揭手续。(约需5~10个作业日)
5、预定房子过户时刻
银行按揭办妥之后，生意两边备齐所需缴交的资料到收件窗口请求挂号，需求的资料：房地产生意挂号请求表(各复印四份);房地产生意合同(一式两份);房地产证(如两人以上共有，需提交共有证)(各复印四份);测绘分户图(按请求户数核算，该事例中需求两份);生意两边身份证明(各复印一份)。
收件后进行收件预审后立案受理，预定过户时刻，并核发《房地产请求挂号回执》。房管局对该物业进行评价作业。此刻，房管局要求买家在当天交给不少于楼价的20%给予业主。(从收件窗口立案受理，收取《房地产请求挂号回执》之日核算10个作业日后能够出税单)
6、结清税款和楼款
按预定的交税时刻，到缴款通知发放窗口收取缴款单，交纳有关的税费并过户。过户当天买家需交齐所剩的楼款给业主，假如是处理银行按揭的，则楼款余额会由按揭银行直接划拨到买家的存折中，即银行放款给原业主。
7、收取房地产证
交纳税费之日起3个作业日后，可到发件窗口收取房地产证。(领证须知：权力人应持自己身份证件原件和现已交税费收据原件以及《房地产请求挂号回执》原件到发件窗口领证)。
二、二手房生意应留意的事项：
1、房子手续是否完全
房产证是证明房主对房子享有一切权的专一凭据，没有房产证的房子生意时对买受人来说有得不到房子的极大危险。房主或许有房产证而将其典当或转卖，即便现在没有将来处理获得后，房主还能够典当和转卖。所以最好挑选有房产证的房子进行生意。
2、房子产权是否清楚
有些房子有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和悉数共有人签定房子生意合同。假如仅仅部分共有人私行处置共有产业，买受人与其签定的生意合同未在其他共有人赞同的状况下一般是无效的。
3、生意房子是否在租
有些二手房在转让时，存在物上担负，即还被他人租借。假如买受人只看房产证，只重视过户手续，而不留意是否存在租借时，买受人极有或许得到一个不能及时入住的或运用的房产。由于我国包含大部分国家均认可“生意不破租借”，也就是说房子生意合同不能对立在先建立的租借合同。
4、土地状况是否清楚
二手房中买受人应留意土地的运用性质，看是划拨仍是出让，划拨的土地一般是无偿运用。
5、市政规划是否影响
有些房主出售二手房或许是已了解该房子在5到10年左右要面对拆迁，或许房子邻近要建高层住宅，或许影响采光、价格等市政规划状况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细状况。
6、福利房子是否合法
房改房、安居工程、经济适用房自身是一种福利性质的政策性住宅，在转让时有必定约束，并且这些房子在土地性质、房子一切权规模上有必定的国家规定，买受人购买时要防止生意合同与国家法律抵触。
7、单位房子是否侵权
一般单位的房子有成本价的员工住宅，还有标准价的员工住宅，二者土地性质均为划拨，转让时应交纳土地运用费。再者，关于标准价的住宅一般单位享有部分产权，员工在转让时，单位享有优先购买权。
8、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房子时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长时间拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房子，一切费用买受人有或许要悉数承当。
9、中介公司是否违规
有些中介公司违规供给中介服务，如在二手房借款时，为买受人供给零首付的服务，即买受人所付出的悉数购房款均可从银行骗贷出来。买受人认为自己占了廉价，岂不知假如被银行发现，一切的职责有或许自己都要承当。
10、合同约好是否清楚
二手房的生意合同尽管不需像商品房生意合同那么全面，但关于一些细节问题还应约好清楚，如：合同主体、权力确保、房子价款、生意方式、违约职责、胶葛处理、签定日期等等问题均应全面考虑。
一、二手房生意需求的手续：
1、与房介公司签定托付书
在寻觅房源的时分，能够托付一间信赖度高，可靠性好的中介公司，这可确保署理公司和顾客两边的利益，也可节省在找房过程中糟蹋的时刻。
2、档案查册
这是生意两边有了清楚的购买意向及方针价格之后，署理公司会先进行查册，这完全是对客户担任，包含查验该出售的房子物业产权是否清楚，是否能够正常上市生意，有否被法院查封被典当等布景资料。该环节是十分要害的，买家应向署理公司问清楚该产权的查验详细状况，最好有必定的根据证明。
3、签暂时合约
通过查验之后，由生意两边及署理公司一起签署《暂时生意合约》，这时，业主一般要求买家付出楼价的5~10%作为临订，或许由署理公司代为预收买家的订金，并于签《暂时生意合约》之日将订金如数转交业主。
生意两边签署《暂时生意合约》之后，署理公司便可拿着业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图，这首要用于为买家制造新的房产证。(约需求3个作业日)
4、到银行处理按揭借款
假如是要求处理银行按揭借款的，则买家需准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明/税单、公积金卡等资料到选定的银行处理银行按揭手续。而假如原业主是按揭借款的，则买家必须到同一家银行处理转按揭手续。(约需5~10个作业日)
5、预定房子过户时刻
银行按揭办妥之后，生意两边备齐所需缴交的资料到收件窗口请求挂号，需求的资料：房地产生意挂号请求表(各复印四份);房地产生意合同(一式两份);房地产证(如两人以上共有，需提交共有证)(各复印四份);测绘分户图(按请求户数核算，该事例中需求两份);生意两边身份证明(各复印一份)。
收件后进行收件预审后立案受理，预定过户时刻，并核发《房地产请求挂号回执》。房管局对该物业进行评价作业。此刻，房管局要求买家在当天交给不少于楼价的20%给予业主。(从收件窗口立案受理，收取《房地产请求挂号回执》之日核算10个作业日后能够出税单)
6、结清税款和楼款
按预定的交税时刻，到缴款通知发放窗口收取缴款单，交纳有关的税费并过户。过户当天买家需交齐所剩的楼款给业主，假如是处理银行按揭的，则楼款余额会由按揭银行直接划拨到买家的存折中，即银行放款给原业主。
7、收取房地产证
交纳税费之日起3个作业日后，可到发件窗口收取房地产证。(领证须知：权力人应持自己身份证件原件和现已交税费收据原件以及《房地产请求挂号回执》原件到发件窗口领证)。
二、二手房生意应留意的事项：
1、房子手续是否完全
房产证是证明房主对房子享有一切权的专一凭据，没有房产证的房子生意时对买受人来说有得不到房子的极大危险。房主或许有房产证而将其典当或转卖，即便现在没有将来处理获得后，房主还能够典当和转卖。所以最好挑选有房产证的房子进行生意。
2、房子产权是否清楚
有些房子有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和悉数共有人签定房子生意合同。假如仅仅部分共有人私行处置共有产业，买受人与其签定的生意合同未在其他共有人赞同的状况下一般是无效的。
3、生意房子是否在租
有些二手房在转让时，存在物上担负，即还被他人租借。假如买受人只看房产证，只重视过户手续，而不留意是否存在租借时，买受人极有或许得到一个不能及时入住的或运用的房产。由于我国包含大部分国家均认可“生意不破租借”，也就是说房子生意合同不能对立在先建立的租借合同。
4、土地状况是否清楚
二手房中买受人应留意土地的运用性质，看是划拨仍是出让，划拨的土地一般是无偿运用。
5、市政规划是否影响
有些房主出售二手房或许是已了解该房子在5到10年左右要面对拆迁，或许房子邻近要建高层住宅，或许影响采光、价格等市政规划状况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细状况。
6、福利房子是否合法
房改房、安居工程、经济适用房自身是一种福利性质的政策性住宅，在转让时有必定约束，并且这些房子在土地性质、房子一切权规模上有必定的国家规定，买受人购买时要防止生意合同与国家法律抵触。
7、单位房子是否侵权
一般单位的房子有成本价的员工住宅，还有标准价的员工住宅，二者土地性质均为划拨，转让时应交纳土地运用费。再者，关于标准价的住宅一般单位享有部分产权，员工在转让时，单位享有优先购买权。
8、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房子时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长时间拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房子，一切费用买受人有或许要悉数承当。
9、中介公司是否违规
有些中介公司违规供给中介服务，如在二手房借款时，为买受人供给零首付的服务，即买受人所付出的悉数购房款均可从银行骗贷出来。买受人认为自己占了廉价，岂不知假如被银行发现，一切的职责有或许自己都要承当。
10、合同约好是否清楚
二手房的生意合同尽管不需像商品房生意合同那么全面，但关于一些细节问题还应约好清楚，如：合同主体、权力确保、房子价款、生意方式、违约职责、胶葛处理、签定日期等等问题均应全面考虑。