土地增值税筹划的方法

土地增值税的谋划主要是在税法答应的大前提下，尽或许添加可扣除项目，下降增值率，即从下降计税根据和适用税率两个视点动身进行谋划。本文以房地产开发企业为主体，从土地增值税本身的特色动身，环绕以下四个方面临该税种的税收谋划进行论述：
一、使用利息开销扣除进行税收谋划
房地产开发企业在进行房地产开发事务的进程中，一般都会发作很多的告贷，利息开销是不行避免的，而利息开销的不同扣除办法会对企业应纳的土地增值税发生很大的影响。根据税法规则，与房地产开发有关的利息开销分两种状况确认扣除。
榜首，凡能按转让房地产项目分摊并供给金融机构证明的，答应据实扣除，但最高不得超越按商业银行同期告贷利率核算的金额;其他房地产开发费用，按获得土地使用权所付出的金额和房地产开发本钱金额的5%以内核算扣除。
房地产开发费用=答应扣除的利息 (获得土地使用权付出的金额 房地产开发本钱)×扣除份额(5%以内)
第二，凡不能按转让房地产项目核算分摊利息开销或不能供给金融机构证明的，利息开销要并入房地产开发费用一同核算扣除。
房地产开发费用=(获得土地使用权付出的金额 房地产开发本钱)×扣除份额(10%以内)
以上两类核算扣除的详细份额，由省级人民政府详细规则。这种规则就为交税人税收谋划供给了时机，房地产开发企业在进行房地产开发时，假如公式①中的利息开销大于公式②核算出的利息开销，则企业应正确分摊利息开销并供给金融机构证明;假如前者小于后者，则企业能够不依照转让房地产开发项目核算分摊利息开销，或不供给金融机构证明，这样能够使扣除项目金额添加，土地增值税的计税根据削减。
例如，某房地产开发公司开发一批商业用房，付出的地价款为600万元，开发本钱为1，000万元，假定按房地产开发项目分摊利息且能供给金融机构证明的应扣除利息为100万元，怎么为该公司使用利息扣除进行谋划?假如应扣除的利息开销为70万元时，又怎么谋划呢?设当地政府规则的两类扣除份额分别为5%和10%。税收谋划进程如下：
首要，核算。(获得土地使用权所付出的金额 房地产开发本钱)×(10%-5%)=(600 1000)×5%=80(万元)
其次，判别。当答应扣除的利息开销为100万元时，因为100>80，所以该公司应严厉按房地产开发项目分摊利息并供给金融机构证明，这样就能够按100万元扣除，不然只能按80万元扣除，计税根据将添加20万元，形成多交税款;当答应扣除的利息开销为70万元时，因为70<80，所以应挑选第二种计扣办法，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关供给有关金融机构的证明，这样能够多扣除10万元利息开销，削减计税根据10万元，合理下降税负。
在谋划中有必要指出，税法中答应扣除的利息开销应严厉按《企业会计准则——告贷费用》规则的核算利息开销，不按规则核算，一概不得扣除。)
二、经过合理定价进行税收谋划
税法规则：交税人缔造、出售的是一般规范住所，增值额未超越扣除项目金额的20%，免征土地增值税;增值额超越扣除项目金额20%，应就其悉数增值额按规则计税。因此，咱们能够充分使用20%这一临界点的税负效应进行税收谋划。
设某房地产开发企业缔造一批商品房待售，除出售税金及附加外的悉数答应扣除的项目金额为A，出售的房价总额为X，相应的出售税金及附加为：5%X(1 7% 3%)=5.5%X(5%、7%、3%分别为营业税税率、城建税税率、教育费附加征收率)
假如交税人欲享用起征点的照料，那么最高价格只能为X=1.2(A 5.5%X)，解得X=1.2848A，企业在这一价格水平下，即可享用起征点的照料又可获得较大赢利。假如价格低于此数，虽也能享用起征点照料，却只能获得较低的收益。
假如企业欲经过进步价格到达添加收益的意图，此刻增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的税率30%交纳土地增值税，只有当价格进步的部分超越交纳的土地增值税和新增的出售税金及附加，涨价才是有含义的。
设进步价格Y单位，则新的价格为X Y，新增的出售税金及附加为5.5%Y。答应扣除的项目金额为：A 5.5%X 5.5%Y;房地产增值额为：X Y-A-5.5%X-5.5%Y;交纳的土地增值税为：30%×(X Y-A-5.5%X-5.5%Y)
企业欲使涨价所带来的收益超越因打破起征点而新增的税负，就有必要满意：Y>30%×(X Y-A-5.5%X-5.5%Y) 5.5%Y，其间X为增值率为20%时的价格，能够解得Y>0.0971A。
例如，某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业房价为1，800～1，900万元之间，已知为开发该商品房，付出的土地出让金为200万元，房地产开发本钱为900万元，利息开销不能按房地产开发项目分摊也不能供给金融机构的证明，假定城建税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规则答应扣除的房地产开发费用的扣除份额为10%，怎么为该公司谋划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳赢利?税收谋划进程如下：
除出售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200 900 (200 900)×10% (200 900)×20%=1430(万元)
(1)公司要享用起征点优惠，又想获得最佳赢利，则最高价格应为：1430×1.2848= 1837.264万元，此刻获利306.2万元 (1837.264-1430-1837.264×5.5%)。当价格定在1，800～1，837.264万元之间时，获利将逐步添加，但都要小于306.2万元。
(2)公司要恰当进步价格，则进步的价格至少要大于138.853万元(1430×0.0971)。即总房价至少要超越1，976.117万元，涨价才会添加总收益，不然涨价只会导致总收益的削减。
所以，当同行业的房价在1800～1900万元之间时，公司应挑选1，837.264万元作为自己的出价格格，使本身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的赢利。当然，假如公司能以高于1，976.117万元的价格出售商品房的话，所获赢利将会进一步添加。
经过本税收谋划事例进一步阐明，在出售一般规范住所问题上，企业是完全能够使用合理定价的办法，使自己坚持较高的竞争力，又可使自己获得较佳赢利，千万不行盲目涨价，有时较高的价格所带来的赢利反而会低于较低价格所带来的赢利。比如：在该事例中1，830万元的价格，能获利299.35万元(1830-1430-1830×5.5%);而1，840万元的价格，只能获利216.16万元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%)，尽管价格只进步了10万元，赢利却削减83.19万元。
三、有关房产出售中代收费用的税收谋划
房地产开发企业在出售不动产时，常常要代其他部分收取一些比如城建配套费、修理基金等费用。现在，交税人有两种收取办法：将代收费用视为房产出售收入，并入房价向购买方一同收取;或许在房价之外向购买方独自收取。从土地增值税的视点剖析，两种办法的税收待遇是不相同的。
按规则，房地产开发企业在售房时按县级及县级以上人民政府要求代收的各项费用，假如代收费用未计入房价中，而是在房价之外独自收取的，能够不作为转让房地产的收入，在核算增值额时也不答应扣除代收费用;假如代收费用是计入房价中向购买方一同收取的，要作为转让房地产所获得的收入计税，在核算扣除项目金额时，可予以扣除，但不答应作为加计20%扣除的基数，以上规则明显为税收谋划发明了空间。
例如，某房地产开发公司出售一栋商品房，获得出售收入3，000万元，并按当地市政府的要求，在售房年代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的开销如下：付出土地出让金200万元，房地产开发本钱为600万元，其他答应税前扣除的项目算计200万元。
(1)假如公司未将代收费用并入房价，而是独自向购房者收取，则：答应扣除的金额为：200 600 200 (200 600)×20%=1160 (万元);增值额为：3000-1160=1840(万元);增值率为：1840÷1160=158.62%;应交纳的土地增值税为：1840×50%-1160×15%=746 (万元)
(2)假如公司将代收费用并入房价向购买方一同收取，则：答应扣除的金额为：200 600 200 (200 600)×20% 200=1360(万元);增值额为：3000 200-1360=1840(万元);增值率为：1840÷1360=135.29%;应交纳的土地增值税为：1840×50%-1360×15%=716(万元)
明显，该公司不管代收费用的办法怎么，其出售该商品房的增值额均为1，840万元，可是选用第二种代收办法，行将代收费用并入房价，会使得可扣除项目添加200万元，从而使交税人少缴交税款30万元，导致应纳的土地增值税削减。
因为在核算土地增值税时，土地增值税=增值额×适用税率-可扣除项目×适用的速算扣除系数，不管代收办法怎么，增值额都是不变的，将代收费用并入房价，可扣除项目金额添加A，则会使得应交纳的土地增值税削减：A×适用的速算扣除系数，假如代收的费用较大时，可扣除项目添加，还或许使全体的增值率下降，给交税人带来更大的节税效益。
当然，需求留意的一点是，假如在增值率未超越50%状况下，因为适用的速算扣除系数为0，所以不管代收办法怎么，交税人的税负是相同的。在这种状况下，税收谋划就没有什么含义了。
四、不同增值率的房产是否兼并的税收谋划
因为土地增值税适用四档超率累进税率，其间最低税率为30%，最高税率为60%，假如对增值率不同的房地产并在一同核算，就有或许下降高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，一同或许会进步低增值率房地产的适用税率，添加这部分房地产的税负，因此，交税人需求详细测算分隔核算与兼并核算的相应税额，再挑选低税负的核算办法，到达节税的意图。
例如，某房地产开发公司一同开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，出售A房产获得收入300万元，答应扣除的金额为200万元;出售B房产共获得收入400，答应扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分隔核算仍是兼并核算能带来节税的优点呢?
(1)分隔核算时：A房产的增值率=(300-200)÷200×100%=50%，适用税率30%;应纳的土地增值税为：(300-200)×30%=30(万元);B房产的增值率=(400-100)÷100×100%=300%，适用税率60%;应纳的土地增值税为：(400-100)×60%-100×35%=145(万元);共交纳土地增值税175万元(30 145)
(2)兼并核算时：两幢房产的收入总额为：300 400=700(万元);答应扣除的金额：200 100=300(万元);增值率为：(700-300)÷300×100%=133.3%，适用税率50%;应纳土地增值税为：(700-300)×50%-300×15%=155(万元)
经过比较能够看出，兼并核算对公司是有利的，因为兼并核算比分隔核算节税20万元。
从上税收谋划事例中咱们能够看出，因为两类房产增值率相差很大，只需房地产开发公司将两处房产组织在一同开发、出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一同核算，一同申报交税，就能够到达少交税的意图。可是因为低增值率的房产的适用税率或许会进步，在实践中有必要详细测算后才干作出挑选。