以房地产投资入股的涉税处理包括哪些内容

A企业是一家房地产开发企业，2010年1月以一栋写字楼向B企业出资入股。该写字楼评价价值为3000万元，实践占地面积为2000平方米。两边约好A企业参加B企业赢利分配，一起承当出资危险。
近些年，跟着房地产商场的继续炽热，以房地产为标的物的出资人越来越多，方式也多种多样。以房地产出资入股的涉税处理一向颇受交税人重视，下面笔者根据有关方针规则就当事两边各自的税务处理别离进行阐明。
出资方涉税处理
一、营业税
《财务部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的告诉》(财税〔2002〕191号)规则，自2003年1月1日起，以无形财物、不动产出资入股，参加承受出资方赢利分配，一起承当出资危险的行为，不征收营业税;对股权转让不征收营业税。
需求指出的是，不动产一切者以不动产出资入股，收取固定收入，不承当出资危险。这种固定收入不论是以出资方赢利方式呈现，还是以租金等其他方式呈现，其实质上是归于租金收入，应按规则征收营业税。
二、土地增值税
《财务部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字〔1995〕48号)规则，关于以房地产进行出资、联营的，出资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行出资或作为联营条件，将房地产转让到所出资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对出资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。可是，需求留意的是，《财务部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》(财税〔2006〕21号)第五条规则，本文自2006年3月2日起，关于以土地(房地产)作价入股进行出资或联营的，凡所出资、联营的企业从事房地产开发的，或许房地产开发企业以其缔造的商品房进行出资和联营的，均不适用财税字〔1995〕48号文件第一条暂免征收土地增值税的规则。
也便是说，对以土地出资入股的，假如被出资、联营的企业将出资的土地用于进行房地产开发的，不只被出资人将所开发的房地产再转让应当交纳土地增值税，一起，对以土地进行出资的出资人在以土地出资时也应当征收土地增值税;对以房产进行出资、联营的，暂免征收土地增值税，但不包含房地产开发企业，房地产开发企业以其缔造的商品房进行出资和联营的，仍应当按规则交纳土地增值税。由此可见，按规则上例中A企业应纳土地增值税。假定经核实该写字楼答应扣除项目金额为2200万元，则A企业应纳土地增值税=(3000-2200)×30%=240(万元)。
三、企业所得税
《企业所得税法施行法令》第二十五条规则，企业发作非钱银性财物交流，以及将货品、产业、劳务用于捐献、偿债、资助、集资、广告、样品、职工福利或许赢利分配等用处的，应当视同出售货品、转让产业或许供给劳务，但国务院财务、税务主管部门还有规则的在外。《国家税务总局关于企业处置财物所得税处理问题的告诉》(国税函〔2008〕828号)规则，归于企业克己的财物，应按企业同类财物同期对外出售价格承认出售收入;归于外购的财物，可按购入时的价格承认出售收入。可见，企业将房地产进行股权出资，也便是发作了非钱银性财物交流，根据上述规则，应承认产业损益计缴企业所得税。一起出资两边按所得税法的相应规则进行所得税的其他处理。
四、印花税
《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解说和规则的告诉》(国税发〔1991〕155号)第十条规则，“产业一切权”搬运书据的交税规模是：经政府处理机关挂号注册的动产、不动产的一切权搬运所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。《财务部、国家税务总局关于印花税若干方针的告诉》(财税〔2006〕162号)规则，对土地运用权出让合同、土地运用权转让合同按产权搬运书据征收印花税;对商品房出售合同依照产权搬运书据征收印花税。因为《公司法》第二十八条规则，股东以钱银出资的，应当将钱银出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户;以非钱银产业出资的，应当依法处理其产业权的搬运手续。一起，《公司法》第二十七条规则，对作为出资的非钱银产业应当评价作价，核实产业，不得高估或许轻视作价。法令、行政法规对评价作价有规则的，从其规则。可见，根据印花税规则，以房地产出资入股归于产业一切权的搬运，应当按“产权搬运书据”税目征收印花税，出资方要按万分之五的税率交纳印花税，其计税根据为按评价组织核定的评价价。即上例中A企业应纳印花税=3000×0.05%=1.5(万元)。
被出资方涉税处理
一、契税
《契税暂行法令细则》第八条规则，以土地、房子权属作价出资、入股，视同土地运用权转让、房子买卖或许房子赠与交税。《公司法》规则，出资人以非钱银产业出资的，应当依法处理其产业权的搬运手续。因为契税的交税义务人是境内搬运土地、房子权属，承受的单位和个人。因而，以房地产出资入股，按规则应由承受房地产出资的被出资方在处理产权搬运手续时交纳契税，其计税根据为按评价组织核定的评价价。即上例中B企业应纳契税=3000×5%=150(万元)。
二、房产税
《国家税务总局关于安徽省若干房产税事务问题的批复》(国税函发〔1993〕368号)规则，关于出资联营的房产，应根据出资联营的具体状况，在计征房产税时予以区别对待。关于以房产出资联营，出资者参加出资赢利分红，共担危险的状况，按房产原值作为计税根据计征房产税;关于以房产出资，收取固定收入，不承当联营危险的状况，实践上是以联营名义获得房产的租金，应根据《房产税暂行法令》的有关规则由出租方按租金收入计缴房产税。
需求留意的是，因为企业以房地产对外出资，是以企业具有的房子产权交换被出资企业的股权，出资后，房子的产权即归被出资企业一切，被出资企业对该房子享有独占权和处置权。从管帐处理的视点来看，出资方将房地产投出后，账面的固定财物即消失，被出资企业依照“承受出资的固定财物的计价”准则承认该项固定财物。因而，以房地产出资入股，其房子的一切权已发作搬运，其应交纳的房产税应由具有房子产权的被出资方交纳。假定B企业地点省市规则减除起伏30%，则上例中B企业每年应纳房产税=3000×(1-30%)×1.2%=25.2(万元)。
三、乡镇土地运用税
《乡镇土地运用税暂行法令》第二条规则，在城市、县城、建制镇、工矿区规模内运用土地的单位和个人，为乡镇土地运用税的交税人，应当依照规则交纳土地运用税。因为企业以房地产对外出资，被出资的房地产的土地运用权随之搬运到被出资企业一切，因而被出资企业应按规则计缴乡镇土地运用税。假定B企业地点城市规则乡镇土地运用税每平方米税额为10元，则上例中B企业每年应纳土地运用税=10×0.2=2(万元)。
四、印花税
《印花税暂行法令》第八条规则，同一凭证，由两方或许两方以上当事人签定并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。也便是说，以房地产出资入股，根据印花税规则，签定“产权搬运书据”的两边都要按万分之五的税率交纳印花税。可见，承受房地产出资入股的被出资方也要交纳印花税。即上例中B企业也应纳印花税=3000×0.05%=1.5(万元)。
五、土地增值说
依照财税字〔1995〕48号文件规则，对出资、联营企业将上述承受出资的房地产再转让，根据财税字〔1995〕48号文件第十条关于转让旧房怎么承认扣除项目金额的问题规则，转让旧房的，应按房子及建筑物的评价价格、获得土地运用权所付出的地价款和按国家统一规则交纳的有关费用以及在转让环节交纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对获得土地运用权时未付出地价款或不能供给已付出的地价款凭证的，不答应扣除获得土地运用权所付出的金额。