关于审理农村房屋买卖合同纠纷适用法律的思考

近年来，跟着我国乡村经济的开展和乡村建造城市化脚步的加速，全国各地乡村的房地产商场也变得反常活泼。在这种局势带动下，乡村房子生意合同胶葛也日益增多。以笔者曾供职的江苏省淮安市楚州区法院近年来的统计数据闪现，2005年该院审理乡村房子生意合同胶葛案件16件，2006年则上升至43件，2007年1-9月份则已受理了48件。由于我国现在尚无专门的法令规则来标准和处理这种乡村房子生意胶葛，因而。审判实践中，对怎么处理这类胶葛存在很大的不合，以为生意合同无效的有之（无效论），以为有用的有之（有用论），以为合同无效但房子可不予返还的有之（无效不返还论），一时仁者见仁，智者见智。这使得许多法官在审理详细案件时感到莫衷一是，然后导致不同法院和法官判案成果出现很大的差异性，这在必定程度上给司法公正带来了不该有的负面影响。因而，怎么就现有相关法令、法规和政策规则对这类胶葛作出正确、标准、一致的裁判不仅是燃眉之急，也是势在必行。笔者有感于此，编撰本文，拟从现在审判实务需求的视点动身，就审理该类胶葛的法令适用问题作一浅显讨论和考虑，以供决策者参阅。一、关于乡村房子能否生意的思想定位关于乡村房子能否生意这个问题，是审判人员在处理这类胶葛首要有必要面临并予以处理的问题。假如这一问题知道含糊，案件就无法审下去。审判实践中，对这个问题一向存在两种定见；一种定见以为乡村房子生意事关乡村宅基地运用权的转让，而我国法令制止转让乡村宅基地运用权，因而，乡村房子不能生意；另一种定见以为，我国法令没有制止乡村房子生意的明文规则，法无制止即自在”，只需两边合意，就能够生意。笔者以为，要搞清乡村房子能否生意这个问题，可从以下方面进行剖析：1、乡村房子能否出售。我国《民法通则》第七十五条规则， 公民的个人财产，包含公民的合法收入、房子、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、家畜和法令答应公民一切的生产资料以及其他合法财产；《物权法》第六十四条也规则私家对其合法的收入、房子、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有一切权”。对照该两条规则，咱们确定乡村房子是乡村居民合法的私有财产应是不容置疑的。已然乡村房子是乡村居民合法的私有财产，那么从理论视点来说，作为乡村房子一切权人的乡村居民 ，完全能够依法对其房子行使一切权，当然包含其间能充分体现一切权权能的处分权。再从我国现在的立法精力和法令现状来看，据笔者所知，我国到现在为止，并无制止乡村居民出售自己乡村房子的法令、法规规则；相反的，《中华人民共和国土地法》第62条中却有：乡村乡民出卖、租借住宅后，再请求宅基地的，不予同意”的规则，从上面法令规则精力来看，国家仍是必定乡村房子是能够出售的，没有要制止和干与乡村居民行使房子一切权的立法目的。那么，已然有卖就有买，因而乡村房子是能够生意的。2、乡村宅基地不能转让的规则是否必定导致乡村房子也不能转让乡村房子生意必定会触及房子下土地即乡村宅基地运用权转让这个灵敏的法令问题。乡村宅基地运用权是乡村居民为缔造自住宅子，对乡村团体土地所享有的一种占有、运用的权力，它是我国特有的一种用益物权方式。 乡村宅基地归于农人团体经济组织一切，农人对自己依法获得的宅基地只要运用权，而无处置权。这在我国《土地办理法》第六十三条就有农人团体一切的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业建造”的清晰规则。由此可见，乡村宅基地运用权的流通按法令规则是受严厉约束的。这些约束性规则，虽不是针对乡村房子能否出售作出的，但根据乡村房子与其所付着的土地严密关联性和我国传统的房随地走、房地一体的习气思想，乡村房子生意因而变得反常杂乱起来。这种房随地走、房地一体的知道，使审判实践中不少审判人员将乡村宅基地运用权能否转让当成了左右乡村房子生意合同有用、无效的法宝，并以此作为裁判的根据。那么，乡村宅基地不能恣意转让的规则是否必定导致乡村房子也不能转让呢？笔者以为，虽然在物理上和人们的习气思想上，乡村房子与乡村宅基地密不可分；可是，我国现行法令对房子一切权和乡村宅基地运用权却是分隔规则的，他们是两种各自独立存在的权力，并无主从之分；并且现在我国也并无清晰的法令规则要求这两种权力在发作改变时有必要同步进行。人们之所以有房随地走（或地随房走）、房地一体的说法，是由于受《中华人民共和国城市房地产办理法》第三十一条规则房地产转让、典当时，房子的一切权和该房子占用规模内的土地运用权一起转让、典当”及相关学者理论的影响。这其实是对乡村房子生意的一种误解。由于，房、地一起转让、房地一体准则是我国城市房地产办理法针对在中华人民共和国城市规划区国有土地规模内获得房地产开发用地的土地运用权，从事房地产开发、房地产生意”而专门规则的特有准则；其他可参照此规则履行的景象，也只要该法第七十一条规则的在城市规划区外的国有土地规模内获得房地产开发用地的土地运用权，从事房地产开发、生意活动以及施行房地产办理”这种状况。从上面规则咱们能够看出，该准则所适用的目标和规模都是特定的，其立足点为国有土地和城市房产，并非乡村团体土地和乡村房子。而乡村房子和乡村宅基地不同于城市房产和国有土地的特殊性，天然决议了咱们不能盲目地套用这种准则。因而，笔者以为，在法令、法规没有清晰规则乡村房子生意也有必要履行房随地走、房地一体、一起转让准则的状况下，乡村宅基地运用权约束流通的规则并不必定决议乡村房子不能生意。