购房人因政策原因贷不到款，能否单独解除合同？

买房人声响：房子是我千挑万选选中的，可贷不到款我只能退房，凭什么不是我的原因还要我付违约金？本年4月初，栾女士看中了松江区一套120平方米的新房，购买时与开发商商定首付三成，剩下房款选用银行借款按揭付出。没想到，刚刚交纳好首付款的栾女士还没来得及请求借款，房产新政已出台。依据方针规则，栾女士购买的这第三套房产被列入了暂停发放借款的队伍，银行也表明无法向其发放借款。所以，栾女士向开发商提出交还首付，开发商则以栾女士违约回绝交还，还扬言要向其收取违约金。
律师观点：购房人是否需求承当违约本钱，要害得看合同中有无特别约好。针对栾女士这种因方针原因导致无法贷到款或贷不到足额款的状况，上海金能律师事务所岳文辉律师指出，上海市房子土地资源管理局和上海市工商局拟定的《上海市商品房预售合同演示文本(2005版)》中有专门的阐明：“因非归责于甲方或乙方的原因，导致乙方未能获得银行借款或少于请求借款数额的，甲乙两边应就详细付款方法另行洽谈，并签定补充协议；洽谈不成的，乙方能够独自面免除本合同。乙方独自免除本合同的，应当书面通知甲方。甲方应当在收到乙方书面通知后，将乙方已付出的房价款(包含利息，利息按中国人民银行发布的同期存款利率核算)悉数交还乙方，甲方已收取的全装饰价款(包含利息，利息按中国人民银行发布的同期存款利率核算)同时交还乙方。”“假如开发商选用的是此版别的合同文本，购房人可据此条款独自面免除合同，并要求开发商交还现已收取的首付款和利息。不过购房人还应仔细核对合同，有的开发商会专门在文本中独自约好‘购房人无法获得借款或贷不到足额款，需自筹资金补足’，这样的话，要独自面免除合同需谨慎，开发商可据此提出要求付出违约金。”岳文辉以为，假如真的需求退房，最好仍是与开发商洽谈处理，真实不行再经过法律手段处理。关于交了定金，因无法贷到款而需退房的购房人，依据2003年公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》第四条规则：“因不行归责于当事人两边的事由，导致商品房买卖合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人。”岳文辉以为，此次出台的新政可归为“不行归责于当事人两边的事由”，如在签定的意向书或合同中，没有“借款不成需自筹资金补足”的约好，购房者有权与开发商洽谈免除合同，并拿回之前交的定金。