房屋质量纠纷如何维权？
来源：听讼网整理 2019-03-02 00:44
当房子呈现质量问题，怎么维权?本文经过事例讲解了房子质量维权的办法，房子质量呈现问题后，应该及时找开发商补偿修理。在签定购房合一起，也应该留意清晰房子质量呈现问题后，应该怎么处理。清晰生意两边的职责，以处理房子质量胶葛。
相关事例
2007年3月，张先生向某开发商购买了一套商品房(顶楼)，并对房子进行了装修。一年后，呈现屋面漏雨现象，张先生向开发商反映情况后，开发商也派人修理了好几次，但漏雨现象一直存在。
2009年5月，张先生向法院提起诉讼，要求开发商修正房子、补偿装修费用。开发商则以为，整个工程现已经过质量检验，不存在质量问题，有《竣工检验证书》为证，房子呈现漏雨是张先生装修不妥所形成的，开发商不承当职责。
因为两边对房子呈现漏水的原因存在争议，根据张先生的请求，法院托付判定部分对店面进行质量检测。在判定部分要求开发商供给工程原规划图纸等相关资料时，开发商拒不供给，导致房子漏雨的真实原因无法查明。
案子剖析：房子质量的职责
法院以为，根据相关法律规则，开发商持有相关根据但拒不供给，应承当举证不能的结果。据此，法院确定房子质量问题由开发商的原因引起，开发商应承当店面修正职责，一起补偿张先生装修费用。
在保修规模内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承当修正职责。
《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案子适用法律若干问题的解说》第十三条第二款规则：“交给运用的房子存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修正职责;出卖人回绝修正或许在合理期限内延迟修正的，买受人能够自行或许托付别人修正。修正费用及修正期间形成的其他丢失由出卖人承当。”这儿所说的质量问题指的便是一般质量问题。
所谓一般质量问题，是指房子地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常寓居运用的质量问题，例如，房顶、墙面漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、问题，墙皮、面砖、油漆等饰面掉落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地上泛水、积水、漏水问题，电线漏电问题等等。
《修建法》第六十条第二款规则：“修建工程竣工时，房顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺点;对已发现的质量缺点，修建施工企业应当修正。”
《建造工程质量管理条例》第四十条规则：“在正常运用条件下，建造工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房子修建的地基基础工程和主体结构工程，为规划文件规则的该工程的合理运用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷体系，为2个采暖期、供冷期：(四)电气管线、给排水管道、设备装置和装修工程，为2年。”
《商品房出售管理办法》第三十三条规则：“房地产开发企业应当对所售商品房承当质量保修职责。当事人应当在合同中就保修规模、保修期限、保修职责等内容作出约好。保修期从交给之日起核算。”“在保修期内发作的归于保修规模的质量问题，房地产开发企业应当实行保修职责，并对形成的丢失承当补偿职责。”
房子质量胶葛处理
一般来说，房子交给前比照较显着的或许已知的质量问题，购房人应在房子交给时要求出卖人处以修正。因为购房人在承受房子时，一般要对房子进行必要的检验，这也是购房人应该行使的留意职责，经检验后坚信没有质量问题再办理入住手续。
假如发现房子有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的当地予以书面承认并加盖公章，在对方处理好该问题后再办理入住手续。假如在短时间内处理不了，应要求开发商承当延期交房的职责，并索要书面凭据。房子交给运用后在保修期内呈现的一般质量问题，在未严重影响正常寓居运用的情况下，购房人有权要求出卖人修正。因而添加的费用，应当由出卖人承当。出卖人回绝修正或许在合理期限内延迟修正的，购房人可自行或许托付别人修正，修正费用及修正期间形成的其他丢失等，应由出卖人承当。
对不同质量问题的处理方法
1、在实行中，因为主体结构质量问题直接关系到运用的安全性，并且修正不可能或本钱甚巨，不能实现合同之底子意图，买受人一般会解除合同并要求补偿丢失。
2、关于严重影响正常寓居运用的景象，买受人可挑选解除合同并要求补偿丢失，或许要求卖房人及时进行修正，并承当因为修正形成的交给拖延职责或补偿其他丢失。
3 、关于其他质量问题，因为已具有房子寓居运用的根本功能，可先进行房子的交代，然后再要求卖房人双倍补偿相关资料、设备的差价。结合本案详细资料及社会理性的剖析，自己以为还有理由如下：
首要，合同将房子的质量标准分为两部分：第八条约好房子的根本结构及运用功能(如以上剖析之第1、2两种质量问题)，第十三条特别对装修、设备标准进行了个性化约好(对应以上剖析之第3种质量问题);尽管两种质量标准都是以合同的方法进行约好，但两者的效能应有不同，第八条更多地表现为一种法定性。
其次，在房子质量问题的处理方法的条款设置上：其对第八条与第十三条(含附件)的详细景象在不同的条文里有差异进行了规则;且在文义表述上存在显着的差异。
再次，假如因房子细节方面的瑕疵也可回绝交代，将使房地产开发商如履薄冰，乃至损失出资热心;相关于当时房源严重的情况，盲目回绝交代也会形成社会资源的搁置糟蹋，乃至可能会形成整个房地产商场的动乱。
对房子质量问题的举证职责的分配
这儿触及三个要素：1、由谁来举证证明房子是否到达约好的标准?2、经过何种方法完结举证?3、因举证而导致的交给拖延及花费的额定费用怎么承当?
考虑缔约两边在房子交易中所在的位置：一方面，从房子生意合同的拟定来说，尽管现在多选用政府部分的标准合同，但其间仍有若干恣意性条款;而这些恣意性条款往往仍是由开发商决议，然后交买房人进行挑选;并且买房者在进行挑选时，往往被奉告“要么赞同，要么走开”，没有相等洽谈的地步。另一方面，在整个房子的实践生意过程中，从经济实力的比照、专业知识的储藏、信息的把握等诸多方面，买房者一直处于不对称的弱者的位置。
笔者以为，从诚实信用的准则动身，站在社会公正的视点进行权衡，必须在程序上对买受人进行恰当的歪斜，对出卖人进行相应约束，方可到达真实意义上的相等。详细来说：
在举证主体、方法和期限上：关于房子主体结构及根本功能是否合格应由出卖人提交相关部分的检验定论作为根据，此层面的举证应严厉按照合同约好的期限完结;关于其他质量问题则由出卖人经过供给相关资料乃至请求判定的方法到达证明的意图，一起可约好因而而导致的房子交代合理拖延，出卖人不承当职责。
在费用支付上：为衡平两边利益，一方面要求出卖人垫支悉数举证费用，但应答应在出卖人请求特别判定并终究证明本身无过错(房子契合相关要求)时，要求买受人合理补偿由此而多开销的费用。
相关事例
2007年3月，张先生向某开发商购买了一套商品房(顶楼)，并对房子进行了装修。一年后，呈现屋面漏雨现象，张先生向开发商反映情况后，开发商也派人修理了好几次，但漏雨现象一直存在。
2009年5月，张先生向法院提起诉讼，要求开发商修正房子、补偿装修费用。开发商则以为，整个工程现已经过质量检验，不存在质量问题，有《竣工检验证书》为证，房子呈现漏雨是张先生装修不妥所形成的，开发商不承当职责。
因为两边对房子呈现漏水的原因存在争议，根据张先生的请求，法院托付判定部分对店面进行质量检测。在判定部分要求开发商供给工程原规划图纸等相关资料时，开发商拒不供给，导致房子漏雨的真实原因无法查明。
案子剖析：房子质量的职责
法院以为，根据相关法律规则，开发商持有相关根据但拒不供给，应承当举证不能的结果。据此，法院确定房子质量问题由开发商的原因引起，开发商应承当店面修正职责，一起补偿张先生装修费用。
在保修规模内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承当修正职责。
《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案子适用法律若干问题的解说》第十三条第二款规则：“交给运用的房子存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修正职责;出卖人回绝修正或许在合理期限内延迟修正的，买受人能够自行或许托付别人修正。修正费用及修正期间形成的其他丢失由出卖人承当。”这儿所说的质量问题指的便是一般质量问题。
所谓一般质量问题，是指房子地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常寓居运用的质量问题，例如，房顶、墙面漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、问题，墙皮、面砖、油漆等饰面掉落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地上泛水、积水、漏水问题，电线漏电问题等等。
《修建法》第六十条第二款规则：“修建工程竣工时，房顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺点;对已发现的质量缺点，修建施工企业应当修正。”
《建造工程质量管理条例》第四十条规则：“在正常运用条件下，建造工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房子修建的地基基础工程和主体结构工程，为规划文件规则的该工程的合理运用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷体系，为2个采暖期、供冷期：(四)电气管线、给排水管道、设备装置和装修工程，为2年。”
《商品房出售管理办法》第三十三条规则：“房地产开发企业应当对所售商品房承当质量保修职责。当事人应当在合同中就保修规模、保修期限、保修职责等内容作出约好。保修期从交给之日起核算。”“在保修期内发作的归于保修规模的质量问题，房地产开发企业应当实行保修职责，并对形成的丢失承当补偿职责。”
房子质量胶葛处理
一般来说，房子交给前比照较显着的或许已知的质量问题，购房人应在房子交给时要求出卖人处以修正。因为购房人在承受房子时，一般要对房子进行必要的检验，这也是购房人应该行使的留意职责，经检验后坚信没有质量问题再办理入住手续。
假如发现房子有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的当地予以书面承认并加盖公章，在对方处理好该问题后再办理入住手续。假如在短时间内处理不了，应要求开发商承当延期交房的职责，并索要书面凭据。房子交给运用后在保修期内呈现的一般质量问题，在未严重影响正常寓居运用的情况下，购房人有权要求出卖人修正。因而添加的费用，应当由出卖人承当。出卖人回绝修正或许在合理期限内延迟修正的，购房人可自行或许托付别人修正，修正费用及修正期间形成的其他丢失等，应由出卖人承当。
对不同质量问题的处理方法
1、在实行中，因为主体结构质量问题直接关系到运用的安全性，并且修正不可能或本钱甚巨，不能实现合同之底子意图，买受人一般会解除合同并要求补偿丢失。
2、关于严重影响正常寓居运用的景象，买受人可挑选解除合同并要求补偿丢失，或许要求卖房人及时进行修正，并承当因为修正形成的交给拖延职责或补偿其他丢失。
3 、关于其他质量问题，因为已具有房子寓居运用的根本功能，可先进行房子的交代，然后再要求卖房人双倍补偿相关资料、设备的差价。结合本案详细资料及社会理性的剖析，自己以为还有理由如下：
首要，合同将房子的质量标准分为两部分：第八条约好房子的根本结构及运用功能(如以上剖析之第1、2两种质量问题)，第十三条特别对装修、设备标准进行了个性化约好(对应以上剖析之第3种质量问题);尽管两种质量标准都是以合同的方法进行约好，但两者的效能应有不同，第八条更多地表现为一种法定性。
其次，在房子质量问题的处理方法的条款设置上：其对第八条与第十三条(含附件)的详细景象在不同的条文里有差异进行了规则;且在文义表述上存在显着的差异。
再次，假如因房子细节方面的瑕疵也可回绝交代，将使房地产开发商如履薄冰，乃至损失出资热心;相关于当时房源严重的情况，盲目回绝交代也会形成社会资源的搁置糟蹋，乃至可能会形成整个房地产商场的动乱。
对房子质量问题的举证职责的分配
这儿触及三个要素：1、由谁来举证证明房子是否到达约好的标准?2、经过何种方法完结举证?3、因举证而导致的交给拖延及花费的额定费用怎么承当?
考虑缔约两边在房子交易中所在的位置：一方面，从房子生意合同的拟定来说，尽管现在多选用政府部分的标准合同，但其间仍有若干恣意性条款;而这些恣意性条款往往仍是由开发商决议，然后交买房人进行挑选;并且买房者在进行挑选时，往往被奉告“要么赞同，要么走开”，没有相等洽谈的地步。另一方面，在整个房子的实践生意过程中，从经济实力的比照、专业知识的储藏、信息的把握等诸多方面，买房者一直处于不对称的弱者的位置。
笔者以为，从诚实信用的准则动身，站在社会公正的视点进行权衡，必须在程序上对买受人进行恰当的歪斜，对出卖人进行相应约束，方可到达真实意义上的相等。详细来说：
在举证主体、方法和期限上：关于房子主体结构及根本功能是否合格应由出卖人提交相关部分的检验定论作为根据，此层面的举证应严厉按照合同约好的期限完结;关于其他质量问题则由出卖人经过供给相关资料乃至请求判定的方法到达证明的意图，一起可约好因而而导致的房子交代合理拖延，出卖人不承当职责。
在费用支付上：为衡平两边利益，一方面要求出卖人垫支悉数举证费用，但应答应在出卖人请求特别判定并终究证明本身无过错(房子契合相关要求)时，要求买受人合理补偿由此而多开销的费用。