当事人合同约定与地方物价规定
来源：听讼网整理 2018-10-23 01:05
裁判要旨
合同是相等主体之间建立、改动、中止民事权利责任的协议。依法建立的合同受法令保护，对当事人具有法令约束力。假如当地政府物价部分的价格规则仅为收费方法之改动，并非政府价格干与办法，则不影响合同效能，当事人应当恪守合同约好。
案情
2007年10月28日，原告王军与被告重庆海成实业集团海成房地产开发有限公司(以下简称海成集团)签定《重庆市产品房生意合同》及《补充协议》。原告王军从被告处购买坐落奉节县永安镇竹枝路巴蜀花园A4幢3单元4层4-7号框架结构房子一套，房款为156446元，原告王军已付清房款。其间《补充协议》第四条约好：“生意合同规则的产品房价格并未包含房价以外的费用。一切与生意该产品房及处理有关手续的费用，按2006年国家和当地相关方针规则实施，包含买受人所购产品房的产权证工本费、生意手续费、搬运挂号费，及应由买受人承当的税费等均由买受人担任。房子公共修理基金依照国家相关部分同时期规则额度及标准实施。”2008年11月18日，被告向原告王军收取税费2882元，2009年12月19日奉节税务局实收税费2337元。2009年4月7日，被告向原告王军收取天然气、闭路开户费4000元，后于2011年2月15日交还70元，实收3930元，其间被告已向奉节电视台交纳电视开户费530元，向奉节县三峡风天然气公司交纳天然气开户费3400元。
另查明：2006年12月29日，重庆市物价局(2006)753号文件规则：一、吊销重庆市人民政府[2007]107号文件中第十三条、第十四条、第十五条中有关产品房代收费的规则或表述，将购房者在房地产开发运营企业购房时应交纳的并由房地产开发运营企业代收的水、电、气一户一表的装置收费、闭路电视装置费、搬运挂号费、土地权属查询费、地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入产品住宅销价格格之中，实施产品房住宅销价格格“一价清”准则;三、凡在2007年1月1日前购售两边已签定购房合同的，仍按原规则收替代收费;2007年1月1日起签定的购房合同，一概中止收替代收费。原告王军依此文件为依据，以被告2009年4月7日代收的4000元(实为3930元)等费用属乱收费为由，诉至奉节法院，恳求判令被告返还相关费用。被告辩称重庆市物价局文件“一价清”准则，仅为交款方法的改动，并未改动购房方承当费用的性质，我方代收的费用也并非乱收费，恳求判定驳回原告的诉讼恳求。
裁判
奉节法院审理以为，《中华人民共和国价格法》第十二条规则：“运营者进行价格活动，应当恪守法令、法规，实施依法拟定的政府指导价、政府定价和法定的价格干与办法、紧急办法。”第五条第二款规则：“县级以上当地各级政府价格主管部分担任本行政区域内的价格作业。县级以上当地各级人民政府其他有关部分在各自的责任范围内，担任有关的价格作业。”重庆市物价局作为重庆市政府价格主管部分，经重庆市政府赞同而出台的渝价(2006)753号文件，是政府价格主管部分依法行使价格干与办法的表现，契合法令法规及方针规则，运营者应当实施。该文件标准了产品房销价格格行为，其“一价清”准则要求将房地产开发商出售房子时代收的水、电、气一户一表装置费及闭路电视装置费等费用直接并入产品住宅销价格格中，而不再单列项目收取。原、被告的《补充协议》系在2007年1月1日之后签定，被告已在收取原告全额购房费之后，又向原告代收天然气、闭路开户费3930元，没有合法依据。被告收取的代收费向相关单位缴费后尚余545元，应当返还原告。遂判定：一、被告向原告返还收取的天然气、闭路开户费3930元;二、被告向原告返还收取费用缴后余款545元;三、驳回原告的其他诉讼恳求。
宣判后，被告海成集团不服判定，提起上诉，上诉理由为：一、两边签定的产品房生意合同及其补充协议，实在、合法有用，对两边均具法令约束力;二、本案不能适用价格法和重庆市物价局“一价清”规则，由于两边已在补充协议中约好赞同依照2006年国家和当地方针规则实施，已排除了“一价清”的适用;本案为产品房胶葛，不能适用价格法，因价格法归于行政管理法规不能作为调整合同胶葛的依据，且产品房销价格格是彻底的商场定价行为;三、重庆市物价局“一价清”规则不是政府的法定价格干与办法，该“一价清”列明的费用本归于购房者交纳，该文件仅仅费用的收费方法的调整，未能改动合同及《补充协议》的约好;四、虽然《补充协议》可视为格局条款，但底子不存在合同两边对此了解上存在争议问题;五、一审判定返还天然气、闭路电视开户费3930元，确定没有超越诉讼时效规则是过错的;六、一审判定返还契税余额545元是过错的，由于两边还需处理房产证过户挂号及其他费用开销，两边没有进行最终的结算。据此，恳求二审予以改判。
二审查明的案子现实与一审查明的共同，并对一审查明现实予以承认。二审另查明，上诉人海成集团与被上诉人王军签定的《补充协议》第七条约好：“出卖人代收天然气、有线电视开户费4000元，此费用于2008年3月20日前付清(依据实践情况多退少补)。”在二审审理过程中，上诉人海成集团用代收的王军交纳的税费余额545元，于2012年8月24日代为王军交纳了房子产权证办证费用458元，余额87元现已交还王军。被上诉人王军要求上诉人海成集团交还房子产权证办证费用458元。
二审审理以为，依法建立的合同受法令保护。上诉人海成集团与被上诉人王军于2007年10月28日签定的《产品房生意合同》及《补充协议》，是两边当事人的实在意思标明，契合法令规则，合法有用，两边应按约好实施。依据《补充协议》第四条关于“生意合同所规则的产品房价格并未包含房价以外的费用。一切与生意该产品房及处理有关手续的费用，按2006年国家和当地相关方针规则实施，包含买受人所购产品房的产权证工本费、生意手续费、搬运挂号费，及应由买受人承当的税费等均由买受人担任。房子公共修理基金依照国家相关部分同时期规则额度及标准实施”和第七条“出卖人代收天然气、有线电视开户费4000元，此费须于2008年3月20日前付清”的规则，现已清晰两边争议的天然气、闭路开户费、产品房的产权证工本费、生意手续费、搬运挂号费、契税等费用不包含在产品房价格中，应由被上诉人王军交纳。上诉人海成集团向王军收取的费用现已向相关部分交纳，两边也现已实践结算，多收费用已交还王军，未从中获利，故上诉人海成集团并无向王军重复收取费用或多收取费用的现实。重庆物价局(2006)753号文件规则的“一价清”方针是将房地产开发企业的“代收费”直接并入房价中收取，但并非吊销该费用，“代收费”依然由购房者承当。该规则仅仅收费方法的改动，不是政府的“价格干与办法。”王军对海成集团未将“代收费”并入房价中收取也是明知的，故上诉人海成集团并不存在诈骗行为。上诉人和被上诉人虽在签定《补充协议》时规避了“一价清”规则适用，但并不违背法令、法规的强制性或禁止性规则，两边应按合同约好实施，且两边已按合同约好实践实施。因而，一审判定由上诉人海成集团交还本案争议费用不妥，应予纠正。遂判定：一、吊销一审(2012)奉法民初字第00148号民事判定;二、驳回被上诉人王军的诉讼恳求。
分析
1、重庆市物价局753号文件“一价清”准则之意义与拟定意图解析
2006年12月19日，重庆市物价局渝价(2006)753号文件《关于实施产品住宅销价格格“一价清”准则的告诉》规则：“将购房者在房地产开发运营企业购房时应交纳的并由房地产开发运营企业代收的水、电、气一户一表的装置收费、闭路电视装置费、搬运挂号费、土地权属查询费、地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入产品住宅销价格格之中，实施产品房住宅销价格格“一价清”准则;凡在2007年1月1日前购售两边已签定购房合同的，仍按原规则收替代收费;2007年1月1日起签定的购房合同，一概中止收替代收费。”很显然，这一规则作为重庆市物价部分标准重庆区域房地产商场产品住宅销价格格的行政性文件，其拟定意图在于进一步进步产品房销价格格之透明度，标准产品住宅销价格格行为，其根本意义，依笔者了解首要在于：榜首、将6种费用直接并入产品住宅销价格格中，用“并入制”替代“代收制”，内容上是收费方法的改动，旨在统一和标准产品房销价格格的商场运转，而非政府的“价格干与办法。第二、“一价清”触及的6种费用之“直接并入产品住宅销价格格之中”，仍归于“购房者购房时应交纳的并由房地产开发企业代收的费用”，标明“一价清”并未改动购房者承当6种费用的性质，仍由购房户交纳。方法上仅仅将代收费直接并入销价格格之中。第三、“一价清”准则自2007年1月1日起开始实施，之前已签定购房合同的仍按代收费计划实施，1月1日起签定的购房合同，一概实施“一价清”准则。虽然该文件对起止时刻有清晰规则，也虽然两边当事人规避了“一价清”准则之适用，但两边的合同行为未违背法令法规的强制性(效能性)规则，不影响合同的法令效能。
2、当事人两边的合同约好与“一价清”准则二者效能之司法分析判断。
首要，从合同的约好效能看。《中华人民共和国合同法》第八条规则：“依法建立的合同，对当事人具有法令约束力。当事人应当依照约好实施自己的责任，不得私行改动或许解除合同。”该条作为合同法总则的内容，确立了“合同具有法令约束力准则”，标明依法建立的合同受法令保护。依照《合同法》第四十四条规则，合同之建立分为签约建立与经同意、挂号建立两种方法，本案中两边生意产品房的合同行为，归于一般建立要件方法，即两边签定合同建立，两边从签定合同时起，合同即依法建立。这已成如今爱崇当事人签约自在之司法走向及保护合同当事人签约其时实在志愿之审判倾向。古罗马法规则：“合同是一把法锁。”意即合同一旦建立，就如同一把法锁，把合同两边铐在了一同。标明合同两边属相互依存关系，应当相互信赖，相互了解和相互配合，不然将遭到法令制裁。就本案当事人而言，不管签定《产品房生意合同》仍是这以后的《补充协议》，反映了合同两边的实在意思标明，特别《补充协议》约好得十分清晰而详细，契合法令的规则和要求，当然合法有用，两边应当依约行事，实施各自的合同责任。
其次，从“一价清”准则的根本要求看。如上所述，其作为省市级人民政府物价部分作出的行政性文件规则，内容要求是经过“一价清”准则吊销开发企业的代收准则，将以前代收的6种费用直接并入产品房销价格格之中，根本特点是收费方法之改动，性质上不归于政府的“价格干与办法”，更没有改动购房者承当6种费用的性质，也就当然不能替代当事人两边的合同约好，不能改动当事人的合同效能。因而，一审判定只留意了“一价清”准则的现象问题，二审却掌握了文件的本质要求，从而使裁判方向发作反转，保护了上诉人的合法权益，驳回了被上诉人的诉讼恳求。这一判例，关于二审法院经过精细化审理洞悉本质，在充分发挥二审监督功用，确保案子质量等方面，供给了有利的经历。
合同是相等主体之间建立、改动、中止民事权利责任的协议。依法建立的合同受法令保护，对当事人具有法令约束力。假如当地政府物价部分的价格规则仅为收费方法之改动，并非政府价格干与办法，则不影响合同效能，当事人应当恪守合同约好。
案情
2007年10月28日，原告王军与被告重庆海成实业集团海成房地产开发有限公司(以下简称海成集团)签定《重庆市产品房生意合同》及《补充协议》。原告王军从被告处购买坐落奉节县永安镇竹枝路巴蜀花园A4幢3单元4层4-7号框架结构房子一套，房款为156446元，原告王军已付清房款。其间《补充协议》第四条约好：“生意合同规则的产品房价格并未包含房价以外的费用。一切与生意该产品房及处理有关手续的费用，按2006年国家和当地相关方针规则实施，包含买受人所购产品房的产权证工本费、生意手续费、搬运挂号费，及应由买受人承当的税费等均由买受人担任。房子公共修理基金依照国家相关部分同时期规则额度及标准实施。”2008年11月18日，被告向原告王军收取税费2882元，2009年12月19日奉节税务局实收税费2337元。2009年4月7日，被告向原告王军收取天然气、闭路开户费4000元，后于2011年2月15日交还70元，实收3930元，其间被告已向奉节电视台交纳电视开户费530元，向奉节县三峡风天然气公司交纳天然气开户费3400元。
另查明：2006年12月29日，重庆市物价局(2006)753号文件规则：一、吊销重庆市人民政府[2007]107号文件中第十三条、第十四条、第十五条中有关产品房代收费的规则或表述，将购房者在房地产开发运营企业购房时应交纳的并由房地产开发运营企业代收的水、电、气一户一表的装置收费、闭路电视装置费、搬运挂号费、土地权属查询费、地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入产品住宅销价格格之中，实施产品房住宅销价格格“一价清”准则;三、凡在2007年1月1日前购售两边已签定购房合同的，仍按原规则收替代收费;2007年1月1日起签定的购房合同，一概中止收替代收费。原告王军依此文件为依据，以被告2009年4月7日代收的4000元(实为3930元)等费用属乱收费为由，诉至奉节法院，恳求判令被告返还相关费用。被告辩称重庆市物价局文件“一价清”准则，仅为交款方法的改动，并未改动购房方承当费用的性质，我方代收的费用也并非乱收费，恳求判定驳回原告的诉讼恳求。
裁判
奉节法院审理以为，《中华人民共和国价格法》第十二条规则：“运营者进行价格活动，应当恪守法令、法规，实施依法拟定的政府指导价、政府定价和法定的价格干与办法、紧急办法。”第五条第二款规则：“县级以上当地各级政府价格主管部分担任本行政区域内的价格作业。县级以上当地各级人民政府其他有关部分在各自的责任范围内，担任有关的价格作业。”重庆市物价局作为重庆市政府价格主管部分，经重庆市政府赞同而出台的渝价(2006)753号文件，是政府价格主管部分依法行使价格干与办法的表现，契合法令法规及方针规则，运营者应当实施。该文件标准了产品房销价格格行为，其“一价清”准则要求将房地产开发商出售房子时代收的水、电、气一户一表装置费及闭路电视装置费等费用直接并入产品住宅销价格格中，而不再单列项目收取。原、被告的《补充协议》系在2007年1月1日之后签定，被告已在收取原告全额购房费之后，又向原告代收天然气、闭路开户费3930元，没有合法依据。被告收取的代收费向相关单位缴费后尚余545元，应当返还原告。遂判定：一、被告向原告返还收取的天然气、闭路开户费3930元;二、被告向原告返还收取费用缴后余款545元;三、驳回原告的其他诉讼恳求。
宣判后，被告海成集团不服判定，提起上诉，上诉理由为：一、两边签定的产品房生意合同及其补充协议，实在、合法有用，对两边均具法令约束力;二、本案不能适用价格法和重庆市物价局“一价清”规则，由于两边已在补充协议中约好赞同依照2006年国家和当地方针规则实施，已排除了“一价清”的适用;本案为产品房胶葛，不能适用价格法，因价格法归于行政管理法规不能作为调整合同胶葛的依据，且产品房销价格格是彻底的商场定价行为;三、重庆市物价局“一价清”规则不是政府的法定价格干与办法，该“一价清”列明的费用本归于购房者交纳，该文件仅仅费用的收费方法的调整，未能改动合同及《补充协议》的约好;四、虽然《补充协议》可视为格局条款，但底子不存在合同两边对此了解上存在争议问题;五、一审判定返还天然气、闭路电视开户费3930元，确定没有超越诉讼时效规则是过错的;六、一审判定返还契税余额545元是过错的，由于两边还需处理房产证过户挂号及其他费用开销，两边没有进行最终的结算。据此，恳求二审予以改判。
二审查明的案子现实与一审查明的共同，并对一审查明现实予以承认。二审另查明，上诉人海成集团与被上诉人王军签定的《补充协议》第七条约好：“出卖人代收天然气、有线电视开户费4000元，此费用于2008年3月20日前付清(依据实践情况多退少补)。”在二审审理过程中，上诉人海成集团用代收的王军交纳的税费余额545元，于2012年8月24日代为王军交纳了房子产权证办证费用458元，余额87元现已交还王军。被上诉人王军要求上诉人海成集团交还房子产权证办证费用458元。
二审审理以为，依法建立的合同受法令保护。上诉人海成集团与被上诉人王军于2007年10月28日签定的《产品房生意合同》及《补充协议》，是两边当事人的实在意思标明，契合法令规则，合法有用，两边应按约好实施。依据《补充协议》第四条关于“生意合同所规则的产品房价格并未包含房价以外的费用。一切与生意该产品房及处理有关手续的费用，按2006年国家和当地相关方针规则实施，包含买受人所购产品房的产权证工本费、生意手续费、搬运挂号费，及应由买受人承当的税费等均由买受人担任。房子公共修理基金依照国家相关部分同时期规则额度及标准实施”和第七条“出卖人代收天然气、有线电视开户费4000元，此费须于2008年3月20日前付清”的规则，现已清晰两边争议的天然气、闭路开户费、产品房的产权证工本费、生意手续费、搬运挂号费、契税等费用不包含在产品房价格中，应由被上诉人王军交纳。上诉人海成集团向王军收取的费用现已向相关部分交纳，两边也现已实践结算，多收费用已交还王军，未从中获利，故上诉人海成集团并无向王军重复收取费用或多收取费用的现实。重庆物价局(2006)753号文件规则的“一价清”方针是将房地产开发企业的“代收费”直接并入房价中收取，但并非吊销该费用，“代收费”依然由购房者承当。该规则仅仅收费方法的改动，不是政府的“价格干与办法。”王军对海成集团未将“代收费”并入房价中收取也是明知的，故上诉人海成集团并不存在诈骗行为。上诉人和被上诉人虽在签定《补充协议》时规避了“一价清”规则适用，但并不违背法令、法规的强制性或禁止性规则，两边应按合同约好实施，且两边已按合同约好实践实施。因而，一审判定由上诉人海成集团交还本案争议费用不妥，应予纠正。遂判定：一、吊销一审(2012)奉法民初字第00148号民事判定;二、驳回被上诉人王军的诉讼恳求。
分析
1、重庆市物价局753号文件“一价清”准则之意义与拟定意图解析
2006年12月19日，重庆市物价局渝价(2006)753号文件《关于实施产品住宅销价格格“一价清”准则的告诉》规则：“将购房者在房地产开发运营企业购房时应交纳的并由房地产开发运营企业代收的水、电、气一户一表的装置收费、闭路电视装置费、搬运挂号费、土地权属查询费、地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入产品住宅销价格格之中，实施产品房住宅销价格格“一价清”准则;凡在2007年1月1日前购售两边已签定购房合同的，仍按原规则收替代收费;2007年1月1日起签定的购房合同，一概中止收替代收费。”很显然，这一规则作为重庆市物价部分标准重庆区域房地产商场产品住宅销价格格的行政性文件，其拟定意图在于进一步进步产品房销价格格之透明度，标准产品住宅销价格格行为，其根本意义，依笔者了解首要在于：榜首、将6种费用直接并入产品住宅销价格格中，用“并入制”替代“代收制”，内容上是收费方法的改动，旨在统一和标准产品房销价格格的商场运转，而非政府的“价格干与办法。第二、“一价清”触及的6种费用之“直接并入产品住宅销价格格之中”，仍归于“购房者购房时应交纳的并由房地产开发企业代收的费用”，标明“一价清”并未改动购房者承当6种费用的性质，仍由购房户交纳。方法上仅仅将代收费直接并入销价格格之中。第三、“一价清”准则自2007年1月1日起开始实施，之前已签定购房合同的仍按代收费计划实施，1月1日起签定的购房合同，一概实施“一价清”准则。虽然该文件对起止时刻有清晰规则，也虽然两边当事人规避了“一价清”准则之适用，但两边的合同行为未违背法令法规的强制性(效能性)规则，不影响合同的法令效能。
2、当事人两边的合同约好与“一价清”准则二者效能之司法分析判断。
首要，从合同的约好效能看。《中华人民共和国合同法》第八条规则：“依法建立的合同，对当事人具有法令约束力。当事人应当依照约好实施自己的责任，不得私行改动或许解除合同。”该条作为合同法总则的内容，确立了“合同具有法令约束力准则”，标明依法建立的合同受法令保护。依照《合同法》第四十四条规则，合同之建立分为签约建立与经同意、挂号建立两种方法，本案中两边生意产品房的合同行为，归于一般建立要件方法，即两边签定合同建立，两边从签定合同时起，合同即依法建立。这已成如今爱崇当事人签约自在之司法走向及保护合同当事人签约其时实在志愿之审判倾向。古罗马法规则：“合同是一把法锁。”意即合同一旦建立，就如同一把法锁，把合同两边铐在了一同。标明合同两边属相互依存关系，应当相互信赖，相互了解和相互配合，不然将遭到法令制裁。就本案当事人而言，不管签定《产品房生意合同》仍是这以后的《补充协议》，反映了合同两边的实在意思标明，特别《补充协议》约好得十分清晰而详细，契合法令的规则和要求，当然合法有用，两边应当依约行事，实施各自的合同责任。
其次，从“一价清”准则的根本要求看。如上所述，其作为省市级人民政府物价部分作出的行政性文件规则，内容要求是经过“一价清”准则吊销开发企业的代收准则，将以前代收的6种费用直接并入产品房销价格格之中，根本特点是收费方法之改动，性质上不归于政府的“价格干与办法”，更没有改动购房者承当6种费用的性质，也就当然不能替代当事人两边的合同约好，不能改动当事人的合同效能。因而，一审判定只留意了“一价清”准则的现象问题，二审却掌握了文件的本质要求，从而使裁判方向发作反转，保护了上诉人的合法权益，驳回了被上诉人的诉讼恳求。这一判例，关于二审法院经过精细化审理洞悉本质，在充分发挥二审监督功用，确保案子质量等方面，供给了有利的经历。