农村房屋买卖合同的法律困境及其破解

跟着社会经济的日渐开展，乡村劳动力很多向城市搬运。在此过程中，因为久居城市的乡村乡民日益增多，乡村房子生意现象也一再呈现，并且生意主体的规模也不再局限于同一团体经济组织之内，跨村、城镇的生意，乃至城市居民购买乡村房子的行为也层出不穷。乡村房子生意合同的法令适用问题触及宅基地使用权流通的法令难题，是现在司法实践的热门、难点，相关物权理论的研讨争辩很大，在物权法的拟定过程中，宅基地使用权流通的放、禁之争从未中止，最终公布的《物权法》在此问题上的态度也根本未变。
一、审理乡村房子生意胶葛的法令窘境
(一)现在针对乡村房子生意合同的两种观念
1.乡村房子生意合同无效论
这种观念以为，根据房子有必要建立在土地之上这一物理现象，乡村房子生意必然会触及宅基地使用权的转让问题。弛禁宅基地买卖不过是满意强势集体的利益诉求，且在宅基地分配仍具有社会保障性质的情况下，轻率答应宅基地买卖，将导致强势集体对宅基地的吞并，很多失土农人因为日子无着成为流散，将会对社会秩序形成巨大冲击。从法令规则看，《土地办理法》第六十三条规则：“农人团体所有的土地的使用权不得出让、转让或许租借用于非农业缔造;可是，契合土地利用总体规划并依法获得缔造用地的企业，因破产、吞并等景象致使土地使用权依法发作搬运的在外。”国务院办公厅1999 年发布的《关于加强土地转让办理禁止土地炒卖的告诉》第2条第2款“乡村的住所不得向城市居民出售，也不得同意城市居民在农人团体土地建住所，有关部门不得违法为缔造和购买的住所发放土地使用证和房产证”，2004 年11 月国土资源部《关于加强乡村宅基地办理的定见》规则“禁止城镇居民在乡村置办宅基地，禁止为城镇居民在乡村购买和违法缔造的住所发放土地使用证”。因而宅基地的转让是违法行为，触及宅基地转让的乡村房子生意合同当然是无效合同。
2.乡村房子生意合同有用论
这种观念以为，判别乡村房子生意合同的效能，应当以《合同法》规则的有用要件为规范，只需契合合同有用要件的合同即为有用合同。我国《合同法》第52 条规则违背法令、行政法规的合同无效。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解说》第4条进一步规则：“合同法施行今后，人民法院承认合同无效，应当以全国人大及其常委会拟定的法令和国务院拟定的行政法规为根据，不得以地方性法规、行政规章为根据。”国务院办公厅《关于加强土地转让禁止炒卖土地的告诉》并不是行政法规，不能作为确定合同无效的根据。且《土地办理法》第63 条是为保持农业用地的数量，确保农人的生计之本和粮食供应而规则，宅基地本就是缔造用地，其主体改变不会导致农业用地的削减，所以将该条适用于宅基地是不当的。