二手房买卖合同纠纷：原房主已买房拒绝腾房
来源：听讼网整理 2018-09-20 11:45
法令咨询：你好，我想咨询一下，我的朋友买了一套二手房，一切的生意手续都已办好了，房产证，土地证也都办好了，原房东因为其时新房子还没有装修好，就与他们洽谈暂时不搬出去，先租一段时间，其时都说的很好也都有租房合同，不过租房合同上没有写明租多长时间，可是写的房子急用时，提早告诉对方，可是前段时间原房东奉告，他不搬了，房子不卖了，要把钱退给我朋友，并且包赔丢失，我朋友就说现在房子现已是自己的了，对方无权收回了，不同意对方的要求，可是对方便是不搬，请问一下，这种状况我朋友应该怎么办?对方也说了，能够去法院告，她们便是不搬，法院总不能把他们赶到到大街上，我朋友也很困惑，遇到这种工作真的很无法，请你们给出个主见吧，谢谢!
律师给予以下回答：
单民强律师：你好，假如二手房生意合同现已实行结束，并且房产证等各项手续处理结束，则该二手房的一切权现已发作搬运，你朋友已彻底获得了该房子一切权。关于你们后来洽谈发生的房子租借合同，不能简略等同于一般的房子租借合同，应看作是从前二手房生意合同下隶属的权利义务行为，两边不只应当恪守关于房子租借合同方面的法令规定，还应当严厉实行关于二手生意合同的一些隶属约好。从你的描绘来看，对方现已构成严峻违约，你反悔行为无任何法令依据，现在其行为不只构成违约，一起还构成物权侵权。关于其侵权行为你能够向法院申述，要求其承当中止损害，补偿丢失。
闫卓云律师：能够申述对方要求腾迁并付出占用期间的运用费。
法令知识小讲堂：二手房生意胶葛举析
据了解，跟着相关方针的出台，二手房法令方面的对立焦点也开端呈现了搬运，相似购房者未能请求到满足借款因而发生的胶葛、与期房转让等有关的事例开端成为近期焦点。
购房者未能成功请求借款
从2004年下半年开端，跟着一系列相关方针的出台，银行关于个人住房借款的方针开端作出了一系列的调整。其间首要包含对购买2套以上住房借款的约束、单价7000元以上高价房借款额度的调整、各大银行收紧个人房贷的发放，以及2005年1月实施新的房贷利息等内容。
现在，经过借款付出首要房款是大多数购房人的首选付款方法，可假如购房者不能经过银行检查，本身没有才能付出房款，依据生意合同的约好又必须在必定期限内付出房款的话，将不可避免地形成违约，终究不得不承当违约职责。当然，这其间也不乏部分依据中介公司口头许诺必定办出借款而决议购房的
2004年8月，洪先生经过中介公司看中一套房子，总价86万元。但因为其本身现已有2套房子的典当借款，所以洪先生忧虑自己不能再贷到款。但中介公司许诺跟银行很熟，办出借款肯定没有问题，所以洪先生就与上家签定了生意合同，并开端处理借款请求。
可是没想到的是，多家银行都没有同意借款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。因为现已延期付款一个多月，他不只向上家补偿了将近2万元的违约金，并且所出售的房子因为过于匆忙，也比商场价低了许多。但因为没有依据能够证明中介公司的许诺，所以无法向中介公司索赔。
从法令关系上来看，借款合同与房子生意合同归于两个不同的法令关系，除非在生意合同中约好未能成功，借款能够成为停止合同且不必承当违约职责的条件。不然，一旦未能获得借款，依据生意合同付款方法的约好，购房者就必须以其他方法付出房款，不然就构成了违约。因而在签定合同之前，购房者应当充沛考虑到本身的付出才能和银行信贷才能，假如中介公司许诺借款的，应当要求其出具书面许诺或许作为付款担保人。
期房限转之后的期房生意
在“期房限转”方针出台之前，经过预售合同权益转让的方法处理的房发生意占有了二手房买卖商场适当的比例，而跟着“期房限转”方针开端实施以及随后而来的一段商场冷淡期，很快又兴起了期房转让的现象，详细的操作方法便是在产权过户的问题上做文章。
此类二手房买卖呈现的胶葛，原因在于售房人遭到经济利益的唆使，甘愿挑选违约依照合同约好承当违约职责，却不乐意持续实行合同，更有甚者，直接转售他人。
蔡先生于本年上半年与张先生签定了购房合同，合同总价为70万元。由所以期房，小产证大约要到本年下半年才能够办出，所以两边约好由蔡先生先付出39万元房款，张先生则将该房子交付给蔡某运用。待小产证办出之后3日内，由张先生帮忙处理产权过户，蔡先生经过借款付出余款。可是当张先生在处理出小产证之后，却以签定合一起没有产证合同应属无效为由回绝买卖。蔡先生为此申述到法院，要求持续实行合同。
事例中买卖两边所签定的购房合同应当遭到法令保护，尽管依据相关规定，没有产证的房子不能转让，可是两边现已在合同中约好，当房子契合国家规定的转让条件时处理产权过户，而张先生现在也现已获得了小产证，契合法定转让条件，因而应当实行合同。法院终究也判定要求张先生持续实行合同，帮忙处理产权过户。
户籍搬迁之阻止
户籍搬迁一向都是二手房买卖过程中难以处理的问题，因为户籍办理归于公安部门进行的行政办理，法院无权干与，并且法院也不受理二手房买卖中以户籍搬迁为诉讼标的的案子，因而这个问题就现在而言能够说处理乏术。
2004年5月，林先生购买了一套旧式售后公房，获得产权证之后，林先生按约付出了悉数房款。数日后想要迁入户谈锋发现自己所购买的房子中居然有其他人的户口，责问售房人才得知是售房人购买此房子时上家所留下的户口，售房人也表明自己力不从心，也联络不到自己的上家。林先生找到房产所在地的派出所，派出所表明该户口没有迁入地不能处理迁出。至今停止，林先生的问题依然未能得到处理，不由悔恨自己没有在购房之前了解清楚这些问题。
针对现在户籍胶葛中的办理盲点，应当在合同中约好以户籍搬迁为条件的违约职责，要求未依照约好搬迁户口的售房人承当补偿职责，直至解除合同。为了能够确保售房人实行合同或在售房违约时得到保证，也能够以户籍搬迁作为付出部分房款的条件。在现在的房产转让与户籍搬迁相别离的体系中，这样的办法是必不可少的。
律师给予以下回答：
单民强律师：你好，假如二手房生意合同现已实行结束，并且房产证等各项手续处理结束，则该二手房的一切权现已发作搬运，你朋友已彻底获得了该房子一切权。关于你们后来洽谈发生的房子租借合同，不能简略等同于一般的房子租借合同，应看作是从前二手房生意合同下隶属的权利义务行为，两边不只应当恪守关于房子租借合同方面的法令规定，还应当严厉实行关于二手生意合同的一些隶属约好。从你的描绘来看，对方现已构成严峻违约，你反悔行为无任何法令依据，现在其行为不只构成违约，一起还构成物权侵权。关于其侵权行为你能够向法院申述，要求其承当中止损害，补偿丢失。
闫卓云律师：能够申述对方要求腾迁并付出占用期间的运用费。
法令知识小讲堂：二手房生意胶葛举析
据了解，跟着相关方针的出台，二手房法令方面的对立焦点也开端呈现了搬运，相似购房者未能请求到满足借款因而发生的胶葛、与期房转让等有关的事例开端成为近期焦点。
购房者未能成功请求借款
从2004年下半年开端，跟着一系列相关方针的出台，银行关于个人住房借款的方针开端作出了一系列的调整。其间首要包含对购买2套以上住房借款的约束、单价7000元以上高价房借款额度的调整、各大银行收紧个人房贷的发放，以及2005年1月实施新的房贷利息等内容。
现在，经过借款付出首要房款是大多数购房人的首选付款方法，可假如购房者不能经过银行检查，本身没有才能付出房款，依据生意合同的约好又必须在必定期限内付出房款的话，将不可避免地形成违约，终究不得不承当违约职责。当然，这其间也不乏部分依据中介公司口头许诺必定办出借款而决议购房的
2004年8月，洪先生经过中介公司看中一套房子，总价86万元。但因为其本身现已有2套房子的典当借款，所以洪先生忧虑自己不能再贷到款。但中介公司许诺跟银行很熟，办出借款肯定没有问题，所以洪先生就与上家签定了生意合同，并开端处理借款请求。
可是没想到的是，多家银行都没有同意借款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。因为现已延期付款一个多月，他不只向上家补偿了将近2万元的违约金，并且所出售的房子因为过于匆忙，也比商场价低了许多。但因为没有依据能够证明中介公司的许诺，所以无法向中介公司索赔。
从法令关系上来看，借款合同与房子生意合同归于两个不同的法令关系，除非在生意合同中约好未能成功，借款能够成为停止合同且不必承当违约职责的条件。不然，一旦未能获得借款，依据生意合同付款方法的约好，购房者就必须以其他方法付出房款，不然就构成了违约。因而在签定合同之前，购房者应当充沛考虑到本身的付出才能和银行信贷才能，假如中介公司许诺借款的，应当要求其出具书面许诺或许作为付款担保人。
期房限转之后的期房生意
在“期房限转”方针出台之前，经过预售合同权益转让的方法处理的房发生意占有了二手房买卖商场适当的比例，而跟着“期房限转”方针开端实施以及随后而来的一段商场冷淡期，很快又兴起了期房转让的现象，详细的操作方法便是在产权过户的问题上做文章。
此类二手房买卖呈现的胶葛，原因在于售房人遭到经济利益的唆使，甘愿挑选违约依照合同约好承当违约职责，却不乐意持续实行合同，更有甚者，直接转售他人。
蔡先生于本年上半年与张先生签定了购房合同，合同总价为70万元。由所以期房，小产证大约要到本年下半年才能够办出，所以两边约好由蔡先生先付出39万元房款，张先生则将该房子交付给蔡某运用。待小产证办出之后3日内，由张先生帮忙处理产权过户，蔡先生经过借款付出余款。可是当张先生在处理出小产证之后，却以签定合一起没有产证合同应属无效为由回绝买卖。蔡先生为此申述到法院，要求持续实行合同。
事例中买卖两边所签定的购房合同应当遭到法令保护，尽管依据相关规定，没有产证的房子不能转让，可是两边现已在合同中约好，当房子契合国家规定的转让条件时处理产权过户，而张先生现在也现已获得了小产证，契合法定转让条件，因而应当实行合同。法院终究也判定要求张先生持续实行合同，帮忙处理产权过户。
户籍搬迁之阻止
户籍搬迁一向都是二手房买卖过程中难以处理的问题，因为户籍办理归于公安部门进行的行政办理，法院无权干与，并且法院也不受理二手房买卖中以户籍搬迁为诉讼标的的案子，因而这个问题就现在而言能够说处理乏术。
2004年5月，林先生购买了一套旧式售后公房，获得产权证之后，林先生按约付出了悉数房款。数日后想要迁入户谈锋发现自己所购买的房子中居然有其他人的户口，责问售房人才得知是售房人购买此房子时上家所留下的户口，售房人也表明自己力不从心，也联络不到自己的上家。林先生找到房产所在地的派出所，派出所表明该户口没有迁入地不能处理迁出。至今停止，林先生的问题依然未能得到处理，不由悔恨自己没有在购房之前了解清楚这些问题。
针对现在户籍胶葛中的办理盲点，应当在合同中约好以户籍搬迁为条件的违约职责，要求未依照约好搬迁户口的售房人承当补偿职责，直至解除合同。为了能够确保售房人实行合同或在售房违约时得到保证，也能够以户籍搬迁作为付出部分房款的条件。在现在的房产转让与户籍搬迁相别离的体系中，这样的办法是必不可少的。