法律是如何规定不动产物权取得变更和消灭的

我国清晰把物权分为三大类，一切权、用益物权和担保物权(如下图)。《物权法》第六条规则了物权获得、改变和消除的一般办法，“不动产品权的树立、改变、转让和消除，应当按照法令规则挂号”。第九条规则：“不动产品权的树立、改变、转让和消除，应依法挂号，发作效能;未依法挂号，不发作效能，但法令还有规则的在外。依法归于国家一切的自然资源，一切权能够不挂号。”由第九条能够看出，除国家外，其他人(法人、团体安排、自然人等)享有不动产品权应当进行挂号，构成法令效能;未经挂号，不产生物权效能。当然，不动产品权挂号收效准则并不是肯定的，亦有破例条款。不动产挂号收效的破例《物权法》第28条~30条等规则了不动产挂号破例的景象。第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法令文书或许人民政府的征收决议等，导致物权树立、改变、转让或许消除的，自法令文书或许人民政府的征收决议等收效时发作效能。”第二十九条：“因承继或许受获得物权的，自承继或许受遗赠开始时发作效能。” 第三十条：“因合法缔造、撤除房子等现实施为树立或许消除物权的，自现实施为成果时发作效能。”以上三条规则的景象都是不动产品权的原始获得，当进行不动产转让时，根据物权法第三十一条之规则，应当先获得物权挂号，在进行转让。第三十一条：“按照本法第二十八条至第三十条规则享有不动产品权的，处置该物权时，按照法令规则需求处理挂号的，未经挂号，不发作物权效能。”除以上不动产挂号收效破破例，因为挂号困难和司法实践产生了其他破例。
例如农村土地承揽经营权、宅基地运用权、地役权等。物权法第一百二十七条规则：“土地承揽经营权自土地承揽经营权合同收效时树立。 县级以上当地人民政府应当向土地承揽经营权人发放土地承揽经营权证、林权证、草原运用权证，并挂号造册，承认土地承揽经营权。”第一百二十九条：“土地承揽经营权人将土地承揽经营权交换、转让，当事人要求挂号的，应当向县级以上当地人民政府请求土地承揽经营权改变挂号;未经挂号，不得对立好心第三人。”农村土地承揽经营权为用益物权，由上述法条可知，土地承揽经营权实施的是挂号对立主义，其物权收效以合同收效为要件，不要求有必要进行物权挂号。物权法第一百五十三条规则：“宅基地运用权的获得、行使和转让，适用等法令和国家有关规则。”物权法第一百五十七条规则：树立地役权，当事人应当采纳书面形式缔结地役权合同。地役权合同一般包含下列条款：(一)当事人的名字或许称号和居处;(二)供役地和需役地的方位;(三)使用意图和办法;(四)使用期限;(五)费用及其付出办法;(六)处理争议的办法。
第一百五十八条 地役权自地役权合同收效时树立。当事人要求挂号的，能够向挂号组织请求地役权挂号;未经挂号，不得对立好心第三人。由此可知，地役权合同是要式合同，无合同则无地役权;地役权的树立不需求挂号，自合同建立收效时地役权收效，挂号能够对立第三人。实践中，还有一些挂号收效的破例规则。如2000年《司法解释》第五十九条规则：“当事人处理典当挂号手续时，因挂号部分的原因致使其无法处理典当挂号，典当人向债务人交给权力凭据的，能够确定债务人对该产业有有优先受偿权。可是，未处理典当挂号的，不得对立第三人。”这儿所说的享有优先受偿权，并没有说是享有典当权仍是一种债务优先受偿权。2002年最高院《企业破产案子如干规则》第七十一条规则：“下列产业不归于破产产业······(六)没有处理产权证书或许产权过户手续但已向买方交给的产业······。”虽然没有进行过户手续处理，不动产没有进行过户挂号，但一切权已转移到买方，不归于破产公司的产业。2004 年最高院《查封、扣押、冻住产业规则》第七十一条规则：“被执行人将其一切的需求处理过户挂号的产业出卖给第三人，第三人现已付出部分或许悉数价款并实践占有该产业，但没有处理产权过户挂号手续的，人民法院能够查封、扣押、冻住;第三人现已付出悉数价款并实践占有，但没有处理过户挂号手续的，假如第三人对此没有差错，人民法院不得查封、扣押、冻住。”
以上规则能够看出，被执行人出售产业没有处理挂号，但无差错被第三人占有并付出相应价款的，不得进行查封扣押和冻住。以上规则的景象有必要契合《》的第四章关于“债务人产业”的规则。(附《破产法》第四章。)第十九条规则：“被执行人购买需求过户挂号的第三人产业，现已付出部分或许悉数价款并实践占有该产业，虽未处理产权过户挂号手续，但请求执行人已向第三人付出剩下价款或许第三人赞同剩下价款从该产业变价款中优先付出的，人民法院能够查封、扣押、冻住。”这张状况正和上述相反，被执行人已购买并实践占有的不动产，假如悉数付款，法院能够直接查封、扣押、冻住;假如部分付出价款，请求人向第三人付出或从该不动产变价款中优先付出第三人并获得第三人赞同的，人民法院也能够查封、扣押、冻住。实践中有这么一事例。a与武汉b公司协作开发房地产，并对竣工后楼层和面积区分做了概略性的规则(不包含该大楼第一层);大厦建成后，a公司私行将楼层租借、出售或通过司法程序、典当等办法处置了部分楼层，其中将大厦一层预售给c
公司，并处理了房产买卖合同挂号，因为大厦没有获得房产证，故未能处理一切权过户挂号手续;后b 公司与a公司就大厦楼层和面积区分达不成协议，将a公司告上法院，通过一审、二审再审后，最高院做出终审判定，判定将大厦第八、六、四、五、三、一层等楼层划给a公司;判定收效后，作为案外人c公司请求再审，建议对该大厦第一层具有一切权，a公司没有一切权。该案中，a和b公司协作开发房地产，根据物权法第30条规则，两公司在大厦建成时享有对大厦的物权(一切权、用益物权或担保物权，仅此三类)，根据协作，一起出资的现实，根据物权法第八章关于共有的规则可知，两公司对该大厦按份共有或准共有，任何一方不得私行处理大厦，不然另一方不追认，为无权处置行为，不发作法令效能;何况c公司并未进行一切权挂号，不具备好心获得的法令要件，不能建议对该大厦第一层享有一切权。这一观点在最高院市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司协作开发房地产合同纠纷案的民事判定中也有表现，该判定中清晰指出协作敞开的房地产为两边共有产业。