浅析在建工程转让、抵押的各类相关法律问题|法律参考
来源：听讼网整理 2018-05-19 16:38
在房地产调控和方针多变的今日，房地产企业难免会碰到资金周转困难，或与新方针抵触，或受新出台的方针困扰，这些种种问题往往会因为缺少资金导致房地产在建工程项目难以维持下去。为了进一步的开展，这类房地产只能或转让在建工程项目或进行项目典当以获取资金。但在建工程的转让和典当法令手续杂乱。触及很多专业法令问题，本文从实践动身对相关法令问题及手续进行了详细的解读。
一、在建工程转让法令问题与危险防备
(一)在建工程转让的概念
在建工程转让，是指转让方将出让的国有土地运用权及附着于该土地上的未建成的修建物、构筑物、隶属设备一并转让给受让方，并由受让方付出转让价款的民事法令行为。依照我国法令的规则，在建工程转让是以出让方法获得土地运用权转让的首要方法。
(二)在建工程转让条件
《城市房地产处理法》第三十九条、第四十条所规则的房地产转让的法定条件。即：以出让方法获得土地运用权的，转让房地产时，应契合下列条件：
(1)依照出让合同约好现已付出悉数土地运用权出让金，并获得土地运用权证书;
(2)依照出让合同约好进行出资开发，归于房子缔造工程的，完结开发出资总额的25%以上，归于成片开发土地的，构成工业用地或许其他缔造用地条件。转让房地产时房子现已建成的，还应当持有房子一切权证书。
(3)以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产时，应当依照国务院规则，报有赞同权的人民政府批阅。有赞同权的人民政府准予转让的，应当由受让方处理土地运用权出让手续，并依照国家有关规则交纳土地运用权出让金。
(三)在建工程转让的标的(规模)的界定和法令危险防备
1、在建工程转让的标的(规模)包含：
(1)出让的国有土地运用权。
(2)国有土地运用权出让合同、拆迁补偿安顿合同中有关的权力责任。
(3)土地现状上的修建物、构筑物及隶属设备。
①地上修建等系由各种修建材料、设备、构配件等经施工缔造而成，在建工程转让的是现场现状的地上物，除非两边还有约好;
②现场现状是相对于某一时点来说的，因而两边应约好确认现场现状的时点，并通过现场拍照、文字描绘、罗列清单等方法予以固定。
③与在建工程有关的债款债款。现场现状是在建工程转让的转让基准，但在建工程转让将不行避免地触及到很多的与在建工程有关的合同的处理，一般转让两边约好由受让方承当悉数或许部分的债款、债款。
2、法令危险防备关键
(1)留意在建工程的转让条件和约束。
获得了土地运用权证书，甚至获得了商品房预售许可证，在事实上也不一定就付出了悉数土地运用权出让金，因为有时地方政府对企业会采纳一些变通做法，因而一定要检查土地运用金的交纳单据或由房管部分出具现已付出悉数土地运用权出让金的证明。
(2)在建工程是否现已完结了出资开发总额25%以上。
依据法令规则，假如不契合这一条件，也是不能够转让的。
(3)在建工程是否被司法查封和有已典当的状况。
假如在建工程现已遭到司法查封，则是制止转让的。只需依法免除了司法查封，才干够进行转让。我国《物权法》榜首百九十一条规则：“典当期间，典当人经典当权人赞同转让典当产业的，应当将转让所得的价款向典当权人提早清偿债款或许提存。转让的价款超越债款数额的部分归典当人一切，缺乏部分由债款人清偿。典当期间，典当人未经典当权人赞同，不得转让典当产业，但受让人代为清偿债款消除典当权的在外。”因而可见，除非受让人代为清偿债款消除典当权，现已设定典当的在建工程，未经典当权人赞同，不得转让典当产业。
(4)在建工程是否获得合法手续。
在建工程获得合法手续也是在建工程能够转让的前提条件。对在建工程的相关法令手续和施工状况做好尽职查询。对在建工程的立项、报批、存案文件要逐一到相关行政机关进行查询核实，查验土地运用权证、缔造用地规划许可证、缔造工程规划许可证、缔造工程施工许可证等相关证件。
3、在建工程转让中相关合同的处理
(1)典当告贷合同
在建工程假如有典当告贷，典当告贷合同的处理方法有：
①转让方经告贷银行赞同转让在建工程，提早清偿或许将转让价款清偿银行告贷，消除典当权
②转让方经告贷银行赞同转让在建工程，并由受让方清偿或许提早清偿银行告贷，消除典当权。
③转让方经告贷银行赞同转让在建工程，并由受让方代替转让方持续实行原告贷合同和典当合同，消除原典当权，在建工程转让过户挂号今后从头设定典当权。
④不经与告贷银行洽谈，或许告贷银行不赞同转让在建工程的，受让方代转让方先行清偿债款，消除典当权。
(2)缔造工程施工合同
依据有关法令规则，施工合同的处理有以下几种方法：
①转让两边与施工企业洽谈停止原施工合同，对已完工程进行结算，并约好由转让方承当合同停止后的债款债款，包含用转让价款归还敷衍的工程价款，缺乏部分由转让方担任清偿。
②转让两边与施工企业洽谈停止原施工合同，对已完工程进行结算，并约好由受让方承当合同停止后的债款债款，包含清偿敷衍的工程价款。
③转让两边与施工企业洽谈由受让方代替转让方持续实行原施工合同，但为确认受让方承当施工合同剩下债款债款的规模，转让方应供给一份详细的合同实行状况书面阐明。
④如施工企业既不赞同提早免除合同，也不赞同由受让方持续实行合同的，或许影响在建工程的转让，原施工合同的权力、责任仍由转让方自行承当。
(3)商品房预售合同
在建工程受让人在签定转让合同前，有必要清醒地意识到自己受让在建工程后，如预购人不肯免除合同的话，自己则有持续实行的责任;因而应充沛了解已发作预售的合同内容、预付款收付状况等，并在缔造工程转让合同中设定发作预购人不赞同免除原预售合同状况的相应处理，才干按受让工程的真实价值，精确设定本方责任，防备危险，完结自己的合赞同图。
(4)勘测、规划、施工、监理合同
依据合同的相对性原理，转让人与勘测、规划、施工、监理签定的合同，对受让方无约束力。在转让项目时，要通过各方洽谈，或许采纳停止合同，或许选用改变合同，使各方权力都有所确保。各方权力的平衡直接影响到项目转让的价格，也联系着转让项目的命运，所以不行不小心。
(四) 在建工程转让合同的签定
1、 在建工程转让合同的首要条款一般包含：
(1)转让两边的概略介绍;
(2)在建工程概略;
(3)转让标的(规模);
(4)两边的确保和许诺;
(5)转让价格的构成和付出方法;
(6)处理在建工程转让过户挂号的时刻、供给的文件及税费承当;
(7)在建工程的移送;
(8)后续工程缔造的协作合作;
(9)违约责任;
(10)合同的免除;
(11)争议处理条款。
2、合同附件：
(1)国有土地运用权证或许房地产权证;
(2)转让两边各自获得的赞同在建工程转让的内部和外部赞同文件，其间触及国有财物处理的，应供给国资处理部分赞同文件;
(3)转让两边约好转让的现场现状的设备设备清单;
(4)转让两边与规划、勘测、施工总包及分包企业签定的相关书面文件;(5)转让两边与告贷银行签定的有关典当告贷合同处理的相关文件
(6)转让两边已签定的收购合同清单及实行状况书面阐明，以及转、受让两边对该等合同处理的书面约好文件;
(7)转让方已对外签定的商品房预售合同清单，及转让方出具的预售合同实行状况书面阐明。
(五)及时处理土地运用权过户和相关行政手续的存案
(1)处理在建房子预告挂号
依据《石家庄市房子权属挂号方法》第五十五条规则，恳求处理在建房子预告挂号，应当提交下列材料：①恳求书;②身份证明;③缔造用地运用权证明;④缔造工程契合规划的证明;⑤施工许可证;⑥其他必要材料。
(2)处理在建房子搬运挂号
转让人处理完结上述在建房子预告挂号后，转让人和受让人共同到房管局商场中心处理在建房子搬运手续。
(3)房管局核发证明
上述搬运手续材料审阅完备后，转让人和受让人两边到地税局交纳税款，持完税凭据再到房管局商场中心交纳生意手续费，上述手续处理完结后商场中心会将悉数材料移送产权中心，产权中心核发《在建房子预告挂号证明》。
二、在建工程典当法令问题与危险防备
(一)在建工程典当的基本内容
所谓在建工程典当，依据物权法的规则，是指为担保债款的实行，债款人或许第三人不搬运在建工程的占用，将该在建工程典当给债款人，债款人不实行到期债款或许发作当事人约好的完结典当权的景象，债款人有权就该在建工程优先受偿。
在物权法出台之前，2001年8月15日修订的《城市房地产典当处理方法》第三条对在建工程典当作了如下界说：典当人为获得在建工程持续缔造资金的告贷，以其合法方法获得的土地运用权连同在建工程的投入财物，以不搬运占有的方法典当给告贷银行作为归还告贷实行担保的行为。该处理方法规则的在建工程典当具有极大的约束性，其典当权人只能是银行，获得的告贷只能用于在建工程持续缔造的投入资金。而物权法对此没有做约束性规则，即典当权人并不限于银行，典当人能够将在建工程典当给其他单位或许个人，建立典当的主债款也不限于工程缔造资金，典当人能够其他债款而将在建工程典当给债款人。
(二)在建工程典当合同
依据物权法榜首百八十五条、榜首百八十七条的规则，建立在建工程典当权，当事人应当采纳书面方法缔结典当合同，并处理典当挂号，典当权自挂号时建立。未处理物权挂号的，不影响合同效能。也就是说，即便典当权没有通过挂号，只需典当合同契合《合同法》关于合同收效的条件，典当合同即为有用。假如典当人不实行挂号责任，典当权人有权恳求法院判定典当人实行挂号责任或要求其承当违约责任。
依据物权法榜首百八十五条的规则，在建工程典当合同应当包含一般典当合同的条款：
(1)被担保债款的品种和数额;
(2)债款人实行债款的期限;
(3)在建工程的状况;
(4)担保的规模。
因为在建工程的特殊性，在在建工程状况条款中，除应当阐明在建工程的称号、性质、位于、修建面积、权属等基本状况外，还应当供给该工程所触及的缔造用地运用权证、缔造用地规划许可证、缔造工程规划许可证以及施工许可证作为合同的隶属文件。
(三)在建工程典当需留意的问题
1、在建工程典当挂号的条件约束
依据《担保法》司法解说、《城市房地产典当处理方法》及《物权法》的规则，在建工程典当有必要具有以下几方面条件：
(1)2007年的《物权法》出台前典当人不得用在建工程为别人的债款供给担保，也不能为自己其它用处的债款进行担保，而只能为获得在建工程持续缔造资金的告贷担保。《物权法》施行后在建工程典当能够为其他债款品种设定典当，对在建工程典当担保的品种没有限制。
(2)在建工程占用规模内的土地，现已交纳悉数土地出让金，并获得国有土地运用权证。
(3)《城市房地产典当处理方法》清晰规则，在建工程典当有必要现已获得土地运用权证、缔造用地规划许可证和缔造工程规划许可证。正在缔造的在建工程典当，还有必要获得缔造工程施工许可证。
(4)投入工程的自有资金有必要到达工程缔造总出资的25%以上，并现已确认
工程施工进度和工程竣工交给日期。
依据《石家庄市房子挂号法令》第五十五条的规则，处理在建工程典当预告挂号需向房管部分提交以下文件：①恳求书;②身份证明;③缔造用地运用权证明;④缔造工程契合规划的证明;⑤施工许可证;⑥其他必要材料。
2、怎么确认被建立典当权的在建工程的产业规模
因为在建工程在状况上的不确认性，怎么确认被建立典当权的在建工程的产业规模是典当合同以及典当权挂号的重要内容。对此，当事人应当在典当合同中对在建工程的规模作清晰详细的描绘。假如当事人没有予以清晰的，笔者以为应当以规划部分出具的规划许可证确认的规模作为典当产业的规模。
3、在工程开工之前，缔造用地运用权现已典当，今后该缔造用地运用权上面的在建工程是否能够独自典当
典当权作为担保物权，重视的是典当产业的价值，缔造用地运用权作为独立的物权具有巨大的价值，而缔造用地上新建的修建物相同具有价值，而且能够被独立评价。依据物尽其用的资源使用准则，缔造用地上新建的修建物完全能够独立设定典当权。因而，缔造用地与在建工程尽管别离典当，但假如典当权人系同一人，依据当事人在典当时的目的，应当确定在建工程在缔造用地运用权典当后再行典当也是有用的。
4、在建工程典当与工程价款优先受偿权的联系
工程价款优先受偿权是指《合同法》第二百八十六条规则，发包人未依照约好付出价款的，承包人能够催告发包人在合理期限内付出价款。发包人逾期不付出的，除依照缔造工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人能够与发包人协议将该工程折价，也能够恳求人民法院将该工程依法拍卖。缔造工程的价款就该工程折价或许拍卖的价款优先受偿。最高人民法院(2002)16号司法解说清晰确定，修建工程的承包人的优先受偿权优于典当权和其他债款。
5、在建工程典当与商品房生意之间的抵触
在建工程典当的存在，不行避免地将与商品房生意特别是在建商品房预售之间发生抵触，依据物权法的新规则，以为应依据不同景象作不同处理：
(1)在建工程典当在前，买受人购房在后。依据物权优于债款的基本准则，该典当权能够对立买受人，即便买受人付出了部分或许悉数购房款也不破例。在建工程经典当挂号后，买受人能够依据物权法第十八条的规则恳求查询挂号材料，假如开发商成心隐瞒了在建工程典当状况未奉告买受人，且未经典当权人赞同出售在建房子的，买受人有权依据《担保法》第四十九条的规则，宣告商品房生意合同无效，并能够依据《最高人民法院关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第九条的规则进行索赔。
(2)买受人购房在先进行了预告挂号，在建工程典当在后。依据《物权法》第二十条的规则，商品房生意预告挂号后，未经买受人赞同，开发商将在建工程典当，触及买受人已购房子部分不发作典当效能，在这种状况下，买受人的权力不受损害。
(3)买受人购房在先但未作预告挂号，在建工程典当在后。依据物权挂号的效能，在建工程典当有用，典当权效能高于买受人的债款。买受人能够依据《最高人民法院关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第八条的规则免除合同并进行索赔。
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一、在建工程转让法令问题与危险防备
(一)在建工程转让的概念
在建工程转让，是指转让方将出让的国有土地运用权及附着于该土地上的未建成的修建物、构筑物、隶属设备一并转让给受让方，并由受让方付出转让价款的民事法令行为。依照我国法令的规则，在建工程转让是以出让方法获得土地运用权转让的首要方法。
(二)在建工程转让条件
《城市房地产处理法》第三十九条、第四十条所规则的房地产转让的法定条件。即：以出让方法获得土地运用权的，转让房地产时，应契合下列条件：
(1)依照出让合同约好现已付出悉数土地运用权出让金，并获得土地运用权证书;
(2)依照出让合同约好进行出资开发，归于房子缔造工程的，完结开发出资总额的25%以上，归于成片开发土地的，构成工业用地或许其他缔造用地条件。转让房地产时房子现已建成的，还应当持有房子一切权证书。
(3)以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产时，应当依照国务院规则，报有赞同权的人民政府批阅。有赞同权的人民政府准予转让的，应当由受让方处理土地运用权出让手续，并依照国家有关规则交纳土地运用权出让金。
(三)在建工程转让的标的(规模)的界定和法令危险防备
1、在建工程转让的标的(规模)包含：
(1)出让的国有土地运用权。
(2)国有土地运用权出让合同、拆迁补偿安顿合同中有关的权力责任。
(3)土地现状上的修建物、构筑物及隶属设备。
①地上修建等系由各种修建材料、设备、构配件等经施工缔造而成，在建工程转让的是现场现状的地上物，除非两边还有约好;
②现场现状是相对于某一时点来说的，因而两边应约好确认现场现状的时点，并通过现场拍照、文字描绘、罗列清单等方法予以固定。
③与在建工程有关的债款债款。现场现状是在建工程转让的转让基准，但在建工程转让将不行避免地触及到很多的与在建工程有关的合同的处理，一般转让两边约好由受让方承当悉数或许部分的债款、债款。
2、法令危险防备关键
(1)留意在建工程的转让条件和约束。
获得了土地运用权证书，甚至获得了商品房预售许可证，在事实上也不一定就付出了悉数土地运用权出让金，因为有时地方政府对企业会采纳一些变通做法，因而一定要检查土地运用金的交纳单据或由房管部分出具现已付出悉数土地运用权出让金的证明。
(2)在建工程是否现已完结了出资开发总额25%以上。
依据法令规则，假如不契合这一条件，也是不能够转让的。
(3)在建工程是否被司法查封和有已典当的状况。
假如在建工程现已遭到司法查封，则是制止转让的。只需依法免除了司法查封，才干够进行转让。我国《物权法》榜首百九十一条规则：“典当期间，典当人经典当权人赞同转让典当产业的，应当将转让所得的价款向典当权人提早清偿债款或许提存。转让的价款超越债款数额的部分归典当人一切，缺乏部分由债款人清偿。典当期间，典当人未经典当权人赞同，不得转让典当产业，但受让人代为清偿债款消除典当权的在外。”因而可见，除非受让人代为清偿债款消除典当权，现已设定典当的在建工程，未经典当权人赞同，不得转让典当产业。
(4)在建工程是否获得合法手续。
在建工程获得合法手续也是在建工程能够转让的前提条件。对在建工程的相关法令手续和施工状况做好尽职查询。对在建工程的立项、报批、存案文件要逐一到相关行政机关进行查询核实，查验土地运用权证、缔造用地规划许可证、缔造工程规划许可证、缔造工程施工许可证等相关证件。
3、在建工程转让中相关合同的处理
(1)典当告贷合同
在建工程假如有典当告贷，典当告贷合同的处理方法有：
①转让方经告贷银行赞同转让在建工程，提早清偿或许将转让价款清偿银行告贷，消除典当权
②转让方经告贷银行赞同转让在建工程，并由受让方清偿或许提早清偿银行告贷，消除典当权。
③转让方经告贷银行赞同转让在建工程，并由受让方代替转让方持续实行原告贷合同和典当合同，消除原典当权，在建工程转让过户挂号今后从头设定典当权。
④不经与告贷银行洽谈，或许告贷银行不赞同转让在建工程的，受让方代转让方先行清偿债款，消除典当权。
(2)缔造工程施工合同
依据有关法令规则，施工合同的处理有以下几种方法：
①转让两边与施工企业洽谈停止原施工合同，对已完工程进行结算，并约好由转让方承当合同停止后的债款债款，包含用转让价款归还敷衍的工程价款，缺乏部分由转让方担任清偿。
②转让两边与施工企业洽谈停止原施工合同，对已完工程进行结算，并约好由受让方承当合同停止后的债款债款，包含清偿敷衍的工程价款。
③转让两边与施工企业洽谈由受让方代替转让方持续实行原施工合同，但为确认受让方承当施工合同剩下债款债款的规模，转让方应供给一份详细的合同实行状况书面阐明。
④如施工企业既不赞同提早免除合同，也不赞同由受让方持续实行合同的，或许影响在建工程的转让，原施工合同的权力、责任仍由转让方自行承当。
(3)商品房预售合同
在建工程受让人在签定转让合同前，有必要清醒地意识到自己受让在建工程后，如预购人不肯免除合同的话，自己则有持续实行的责任;因而应充沛了解已发作预售的合同内容、预付款收付状况等，并在缔造工程转让合同中设定发作预购人不赞同免除原预售合同状况的相应处理，才干按受让工程的真实价值，精确设定本方责任，防备危险，完结自己的合赞同图。
(4)勘测、规划、施工、监理合同
依据合同的相对性原理，转让人与勘测、规划、施工、监理签定的合同，对受让方无约束力。在转让项目时，要通过各方洽谈，或许采纳停止合同，或许选用改变合同，使各方权力都有所确保。各方权力的平衡直接影响到项目转让的价格，也联系着转让项目的命运，所以不行不小心。
(四) 在建工程转让合同的签定
1、 在建工程转让合同的首要条款一般包含：
(1)转让两边的概略介绍;
(2)在建工程概略;
(3)转让标的(规模);
(4)两边的确保和许诺;
(5)转让价格的构成和付出方法;
(6)处理在建工程转让过户挂号的时刻、供给的文件及税费承当;
(7)在建工程的移送;
(8)后续工程缔造的协作合作;
(9)违约责任;
(10)合同的免除;
(11)争议处理条款。
2、合同附件：
(1)国有土地运用权证或许房地产权证;
(2)转让两边各自获得的赞同在建工程转让的内部和外部赞同文件，其间触及国有财物处理的，应供给国资处理部分赞同文件;
(3)转让两边约好转让的现场现状的设备设备清单;
(4)转让两边与规划、勘测、施工总包及分包企业签定的相关书面文件;(5)转让两边与告贷银行签定的有关典当告贷合同处理的相关文件
(6)转让两边已签定的收购合同清单及实行状况书面阐明，以及转、受让两边对该等合同处理的书面约好文件;
(7)转让方已对外签定的商品房预售合同清单，及转让方出具的预售合同实行状况书面阐明。
(五)及时处理土地运用权过户和相关行政手续的存案
(1)处理在建房子预告挂号
依据《石家庄市房子权属挂号方法》第五十五条规则，恳求处理在建房子预告挂号，应当提交下列材料：①恳求书;②身份证明;③缔造用地运用权证明;④缔造工程契合规划的证明;⑤施工许可证;⑥其他必要材料。
(2)处理在建房子搬运挂号
转让人处理完结上述在建房子预告挂号后，转让人和受让人共同到房管局商场中心处理在建房子搬运手续。
(3)房管局核发证明
上述搬运手续材料审阅完备后，转让人和受让人两边到地税局交纳税款，持完税凭据再到房管局商场中心交纳生意手续费，上述手续处理完结后商场中心会将悉数材料移送产权中心，产权中心核发《在建房子预告挂号证明》。
二、在建工程典当法令问题与危险防备
(一)在建工程典当的基本内容
所谓在建工程典当，依据物权法的规则，是指为担保债款的实行，债款人或许第三人不搬运在建工程的占用，将该在建工程典当给债款人，债款人不实行到期债款或许发作当事人约好的完结典当权的景象，债款人有权就该在建工程优先受偿。
在物权法出台之前，2001年8月15日修订的《城市房地产典当处理方法》第三条对在建工程典当作了如下界说：典当人为获得在建工程持续缔造资金的告贷，以其合法方法获得的土地运用权连同在建工程的投入财物，以不搬运占有的方法典当给告贷银行作为归还告贷实行担保的行为。该处理方法规则的在建工程典当具有极大的约束性，其典当权人只能是银行，获得的告贷只能用于在建工程持续缔造的投入资金。而物权法对此没有做约束性规则，即典当权人并不限于银行，典当人能够将在建工程典当给其他单位或许个人，建立典当的主债款也不限于工程缔造资金，典当人能够其他债款而将在建工程典当给债款人。
(二)在建工程典当合同
依据物权法榜首百八十五条、榜首百八十七条的规则，建立在建工程典当权，当事人应当采纳书面方法缔结典当合同，并处理典当挂号，典当权自挂号时建立。未处理物权挂号的，不影响合同效能。也就是说，即便典当权没有通过挂号，只需典当合同契合《合同法》关于合同收效的条件，典当合同即为有用。假如典当人不实行挂号责任，典当权人有权恳求法院判定典当人实行挂号责任或要求其承当违约责任。
依据物权法榜首百八十五条的规则，在建工程典当合同应当包含一般典当合同的条款：
(1)被担保债款的品种和数额;
(2)债款人实行债款的期限;
(3)在建工程的状况;
(4)担保的规模。
因为在建工程的特殊性，在在建工程状况条款中，除应当阐明在建工程的称号、性质、位于、修建面积、权属等基本状况外，还应当供给该工程所触及的缔造用地运用权证、缔造用地规划许可证、缔造工程规划许可证以及施工许可证作为合同的隶属文件。
(三)在建工程典当需留意的问题
1、在建工程典当挂号的条件约束
依据《担保法》司法解说、《城市房地产典当处理方法》及《物权法》的规则，在建工程典当有必要具有以下几方面条件：
(1)2007年的《物权法》出台前典当人不得用在建工程为别人的债款供给担保，也不能为自己其它用处的债款进行担保，而只能为获得在建工程持续缔造资金的告贷担保。《物权法》施行后在建工程典当能够为其他债款品种设定典当，对在建工程典当担保的品种没有限制。
(2)在建工程占用规模内的土地，现已交纳悉数土地出让金，并获得国有土地运用权证。
(3)《城市房地产典当处理方法》清晰规则，在建工程典当有必要现已获得土地运用权证、缔造用地规划许可证和缔造工程规划许可证。正在缔造的在建工程典当，还有必要获得缔造工程施工许可证。
(4)投入工程的自有资金有必要到达工程缔造总出资的25%以上，并现已确认
工程施工进度和工程竣工交给日期。
依据《石家庄市房子挂号法令》第五十五条的规则，处理在建工程典当预告挂号需向房管部分提交以下文件：①恳求书;②身份证明;③缔造用地运用权证明;④缔造工程契合规划的证明;⑤施工许可证;⑥其他必要材料。
2、怎么确认被建立典当权的在建工程的产业规模
因为在建工程在状况上的不确认性，怎么确认被建立典当权的在建工程的产业规模是典当合同以及典当权挂号的重要内容。对此，当事人应当在典当合同中对在建工程的规模作清晰详细的描绘。假如当事人没有予以清晰的，笔者以为应当以规划部分出具的规划许可证确认的规模作为典当产业的规模。
3、在工程开工之前，缔造用地运用权现已典当，今后该缔造用地运用权上面的在建工程是否能够独自典当
典当权作为担保物权，重视的是典当产业的价值，缔造用地运用权作为独立的物权具有巨大的价值，而缔造用地上新建的修建物相同具有价值，而且能够被独立评价。依据物尽其用的资源使用准则，缔造用地上新建的修建物完全能够独立设定典当权。因而，缔造用地与在建工程尽管别离典当，但假如典当权人系同一人，依据当事人在典当时的目的，应当确定在建工程在缔造用地运用权典当后再行典当也是有用的。
4、在建工程典当与工程价款优先受偿权的联系
工程价款优先受偿权是指《合同法》第二百八十六条规则，发包人未依照约好付出价款的，承包人能够催告发包人在合理期限内付出价款。发包人逾期不付出的，除依照缔造工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人能够与发包人协议将该工程折价，也能够恳求人民法院将该工程依法拍卖。缔造工程的价款就该工程折价或许拍卖的价款优先受偿。最高人民法院(2002)16号司法解说清晰确定，修建工程的承包人的优先受偿权优于典当权和其他债款。
5、在建工程典当与商品房生意之间的抵触
在建工程典当的存在，不行避免地将与商品房生意特别是在建商品房预售之间发生抵触，依据物权法的新规则，以为应依据不同景象作不同处理：
(1)在建工程典当在前，买受人购房在后。依据物权优于债款的基本准则，该典当权能够对立买受人，即便买受人付出了部分或许悉数购房款也不破例。在建工程经典当挂号后，买受人能够依据物权法第十八条的规则恳求查询挂号材料，假如开发商成心隐瞒了在建工程典当状况未奉告买受人，且未经典当权人赞同出售在建房子的，买受人有权依据《担保法》第四十九条的规则，宣告商品房生意合同无效，并能够依据《最高人民法院关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第九条的规则进行索赔。
(2)买受人购房在先进行了预告挂号，在建工程典当在后。依据《物权法》第二十条的规则，商品房生意预告挂号后，未经买受人赞同，开发商将在建工程典当，触及买受人已购房子部分不发作典当效能，在这种状况下，买受人的权力不受损害。
(3)买受人购房在先但未作预告挂号，在建工程典当在后。依据物权挂号的效能，在建工程典当有用，典当权效能高于买受人的债款。买受人能够依据《最高人民法院关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第八条的规则免除合同并进行索赔。
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