试论商品房预售合同的性质

产品房预售合同，是指产品房预售方和预购方两边约好，预售方在约好时刻内将建成的产品房所有权搬运于预购方，预购方向预售方交给定金或部分房款并如期承受产品房的书面协议。产品房预售合同是以缔造中的房子为标的物的，归于生意合同的一种，但产品房预售合同与一般生意合同又有所不同。1、产品房预售合同不是预定合同在合同法中，预定合同是当事人约好将来缔结必定合同的合同；本合同是为了实行预定合同而缔结的合同。预定合同与本合同具有不同的性质和法律效能。预定合同当事人的责任是缔结本合同，所以，当事人一方只能恳求对方缔结合同，而不能依预定的本合同内容恳求对方实行。产品房预售合同在建立之时；房子并不存在或没有建成，所以带有预售”的字样，但产品房预售合同绝不是预定合同。由于：在产品房预售合同中，预售方与预购方关于房子的坐落与面积、价款的交给方法与期限、房子的交给期限、房子的质量、违约责任等都有清晰的规则，两边无须将来另行缔结一个房子生意合同，即能够依照产品房预售合同的规则直接实行，并处理房子产权过户登记手续，到达两边的生意意图。2、产品房预售合同不是期货生意合同产品房预售合同的标的物是尚不存在或没有建成的房子，所以，房子的交给期限一般都很长。但将产品房预售合同称之为期货生意合同是过错的。所谓期货生意合同，是指期货生意所为进行期货生意而制定的一致规则产品的等级或证券的品种和数量、交货期限和地址等的合同，一般选用规范合同”方法。期货生意合同具有如下首要特征：(1)期货生意的标的物的价格不是当事人事前约好的，而是在期货生意所经过揭露竞价的方法而确认的；(2)期货生意的标的是合同自身，而不是期货生意合同中所约好的货品；(3)期货生意的首要意图是为了套期保值和价格发现，而不在于获取实际的货品，所以，在期货生意中，很少有进行什物交割的：(4)期货生意的产品有必要具有数量大、价格动摇大、便于贮存、易于规范化等条件，如粮食、石油、钢材等。可是，在产品房预售合同中，榜首，产品房的价格是两边在缔结合一起就现已清晰的，而不是经过揭露竞价的方法确认的；第二，产品房预售合同的标的物是产品房，而不是合同自身；第三，产品房预售合同的意图在于获取房子，不具有套期保值和价格发现的功用；第四，由于房子的面积、坐落、单元等方面存在着许多的不同，不具有规范化的特征，所以在国际惯例上，房子不是期货生意的产品，不能用于期货生意。可见，产品房预售合同不是期货生意合同。清晰产品房预售合同不是期货生意合同，能够防止使用产品房预售合同进行变相的期货生意，以保护房地产商场生意次序。3、产品房预售合同不是附期限的合同在民法中，附期限的合同是指以必定的期限到来作为合同效能开端或停止依据的合同。假如所附期限是作为合同效能开端的依据，则该期限为推迟期限；假如所附期限是作为合同效能停止的依据，则该期限为免除期限。在附推迟期限的合同中，合同现已建立，但没有发作法律效能，两边当事人都不需求实行自己的责任，也都没有权力恳求对方实行责任。只是在期限到来时，两边当事人才开端实行责任；在附免除期限的合同中，合同不只现已建立，并且现已发作法律效能，两边都现已开端实行自己的责任。在期限到来时，两边当事人不再实行责任，合同停止。在产品房预售合同中，两边约好在将来的必定期限交给房子，这儿的确存在必定的期限”，但这种期限绝不是附期限合同中的期限”。由于：其一，假如将产品房预售合同中的期限”作为附期限合同中的免除期限，则产品房预售合同不只现已建立，并且现已发作法律效能，但在期限到来时，产品房预售合同停止效能，两边应当免除合同。这样，作为预购方就不能获得约好的房子。明显，这与当事人缔结产品房预售合同的意图是相违反的；其二，假如将产品房预售合同中的期限”作为附期限合同中的推迟期限，则产品房预售合同尽管现已建立，但还没有发作法律效能，只在期限到来时，产品房预售合同才发作法律效能。这样，作为预售方就不能要求预购方付出必定的定金或房款。明显，这也不符合产品房预售合同的要求。可见，产品房预售合同并不是附期限的生意合同。产品房预售合同中的期限”是一种实行期限，是当事人实行责任的详细时刻。