二手房合同内容有哪些纠纷
来源：听讼网整理 2018-10-26 09:57
二手房合同内容有哪些胶葛
意向金胶葛
在房子生意的初期，中介公司常常要求预购房者交给一笔“意向金”。事 实上，“意向金”在法令上没有规则，但“意向金”不同于“定金”，意向金的性质大都依据合同的约好确认。而实践中，中介公司一般在居间合同中约好“意向金转为定金”条款。具体操作是，假如买方有购买意向后，托付中介公司便向卖方议价，这时一般会以书面形式确认并付出必定金额的意向金。在卖方没有表明承受买方提出的购房条件和收下意向金之前，“意向金”归于预付款性质，一般由中介代为保管;一旦卖方赞同买方的购买条件(要约)，中介公司则将意向金转交给卖方，此刻“意向金”的性质就发作变化，即转化成为“定金”。此刻，定金罚则收效。也便是说，买方假如不按合同的约好签定生意合同或不愿意买房，则卖方能够没收买方的定金;假如卖方不实行生意合同职责或不出售的，则应双倍返还定金给买方;假如中介公司尚未将意向金转交给卖方，或许卖方未赞同买方购买条件，此刻意向金是能够要回的。但因为三方的了解纷歧，由此发作的胶葛许多。
定金胶葛
一般状况下，不管是否通过中介公司生意二手房，卖方一般都会要求买方付出必定数额的定金以确保两边实行合同。实践中常常有“订金”是否能够 了解为“定金”的胶葛。纵观此类现象，发作“定金”和“订金”胶葛的原因首要有以下儿方面：一是文字表述问题。除上述定金和订金外，还有如意向金、预付款等说法。司法实践中，关于这类无清晰约好状况下的订金、意向金或许预付款，生意当事人均不能建议定金罚则;二是定金交给数额问题。一旦一方违约发作胶葛，定金数量易发作争议。三是定金交给办法问题。定金只要实践交给才干发作法令效力。但实践中的具体操作一般是由买方将定金直接交给中介公司，然后由中介公司交给卖方。中介公司收到定金后，往往会开具以下格局收据：“今收到买方X X意向金X X元。假如卖方X X赞同以该价格卖房，则该意向金转为定金”。这种定金付出办法实践上对买方极为晦气：一是购房者与卖房者并没有直接签署的协议;二是购房者手中没有卖房者出具的定金收条;三是购房者很难取得卖房者巳经从中介公司处收取定金的实践;四是没有清晰中介公司收取定金的代收或转交职责。在此状况下，一旦发作卖房者收受定金反悔不卖房或举高房价的违约景象，买房者很难要求卖房者双倍返还定金，也很难追查中介公司的职责。因而，在买房者与中介公司签定的居间合同中，最好清晰界定中介公司收取定金的性质，假如是中介公司代收，则要求它在收取定金时一起出具卖房者的托付书。不然，就要清晰中介公司的转交职责。当然，作为中介公司也要学会维护自己，如卖房者托付代收，应要求其出具代收托付书;如是转交，在卖房者收到定金后，应要求其出具收条。
违约金胶葛
一般状况下，中介公司都会与卖房人约好，假如中介公司寻找到买家后，卖房人不以托付价格出售房子，则中介公司建议业主付出违约金。但因为房子总价一路“走高”，常常呈现生意两边直接联络架空中介公司的景象，为此，为了避免这种状况发作，中介公司最好能供给充沛的依据证明最初三方签定的合同。不然，法院很难支撑中介的诉讼请求。跟着通讯东西的兴旺，这类胶葛有攀升的趋势。
付款办法胶葛
在合同签定过程中，付款办法必需要要点留意。为了避免日后不必要的纠 纷，最好在付款办法的挑选上清晰标明：在签定合一起，买方即付出相当于房 价款百分之多少的定金给卖方或中介公司;在生意两边直接生意的状况下，可 注明处理立契过户当天，买方付出给卖方百分之多少的房款(已付定金转为 房款);若通过中介公司生意，则可注明在处理立契过户手续前几个工作日， 买方付出悉数房款(已付定金转为房款)给中介公司，中介公司于过户后第 几个工作日付出房款给卖方。别的，最好有一小部分剩下金钱的付出能放在物 业交验之后的几个工作日内进行。在买房过程中要挑选资信较好的大型品牌中 介公司，这样能比较有效地标准生意两边的行为。
借款胶葛
从2004年下半年开端，跟着一系列相关方针的出台，银行关于个人住房 借款的方针开端作出了一系列的调整。其间首要包含对购买2套以上住房借款 的约束、各大银行收紧个人房贷的发放，以及2005年1月开端实施新的房贷 利息等内容。现在，通过借款付出房款仍是大大都购房者的首选付款办法，但假如购房者不能通过银行检查，本身又没有才能付出房款，根据生意合同的约 定又有必要在必定期限内付出房款的话，将不可避免地形成违约，最终不得不承 担违约职责。当然，这其间也不乏部分根据中介公司口头许诺必定办出借款而 决议购房的。
期房限转胶葛
期房的转让分为两种：预定权转让和期权转让。
“预定权转让”归于典型的炒楼花行为，此种转让性质归于预定合同的转 让，依法应征得开发商赞同。假如开发商因某种原因不赞同该种预定权转让， 那么，购房者依然应按约在预定期限内签定正式预售合同，不然可视为私自取 消预定。别的，假如是署理亲朋好友预定的，为避免与开发商发作胶葛，预定 时，署理人最好写明代某某预定该套房子等。
而“期权转让”即预售合同签署并挂号存案后的期房转让。一般来说，已付清房款的期房，转让不需要通过开发商赞同;但没有付清房款的，转让需 经开发商赞同。这儿的胶葛常常发作在关于“已付清房款”的意义了解不同。至于“已付清房款”的界定，H前我国相关法令并无解说。购房者大都以为，以按揭借款办法付款，开发商收到首付款和银行借款后应当确定为购房者“现已付清房款”。但开发商以为，因为开发商在按揭借款付出办法中对银行要承当阶段性担保职责，所以按揭借款付出办法被确定未付清房款。因而，实践中，按揭借款办法下的期房转让有必要征得开发商的书面赞同。即转让期权时，卖房者应当依照买房者付款办法，告诉或许征得开发商赞同后再进行生意。在此种生意办法下，买房者应依据各自购买时的房价款别离缴付契税。但实践生意中，卖房者为了逃契税而采纳压服开发商刊出原合同后再生意的不标准操作，这种危险当然应该由卖房者自己承当。
户籍不搬迁胶葛
户籍搬迁一向都是二手房生意过程中难以处理的问题，因为户籍管理归于公安部门进行的行政管理，法院无权干与，并且法院也不受理二手房生意中以户籍搬迁为诉讼标的的案子，因而这个问题现在而言能够说处理乏术。最好的 办法便是购买二手房之前，最好坚信该房子主人的户籍巳经迁出或许将来必定能够搬迁。
其他
因为上市生意的二手房大部分时代比较久，还会呈现比如所售房子实践面 积与产权证上注明的面积 符的现象以及对屋内设备的约好不明等胶葛。因 此，在签定生意合时，关于面积约好，一般应以现在的产权证上注明的为准， 其他面积不计在内。关于卖方口头向买方确保的屋内装饰的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器等能够悉数赠送等许诺，买房时最好写在纸上。
意向金胶葛
在房子生意的初期，中介公司常常要求预购房者交给一笔“意向金”。事 实上，“意向金”在法令上没有规则，但“意向金”不同于“定金”，意向金的性质大都依据合同的约好确认。而实践中，中介公司一般在居间合同中约好“意向金转为定金”条款。具体操作是，假如买方有购买意向后，托付中介公司便向卖方议价，这时一般会以书面形式确认并付出必定金额的意向金。在卖方没有表明承受买方提出的购房条件和收下意向金之前，“意向金”归于预付款性质，一般由中介代为保管;一旦卖方赞同买方的购买条件(要约)，中介公司则将意向金转交给卖方，此刻“意向金”的性质就发作变化，即转化成为“定金”。此刻，定金罚则收效。也便是说，买方假如不按合同的约好签定生意合同或不愿意买房，则卖方能够没收买方的定金;假如卖方不实行生意合同职责或不出售的，则应双倍返还定金给买方;假如中介公司尚未将意向金转交给卖方，或许卖方未赞同买方购买条件，此刻意向金是能够要回的。但因为三方的了解纷歧，由此发作的胶葛许多。
定金胶葛
一般状况下，不管是否通过中介公司生意二手房，卖方一般都会要求买方付出必定数额的定金以确保两边实行合同。实践中常常有“订金”是否能够 了解为“定金”的胶葛。纵观此类现象，发作“定金”和“订金”胶葛的原因首要有以下儿方面：一是文字表述问题。除上述定金和订金外，还有如意向金、预付款等说法。司法实践中，关于这类无清晰约好状况下的订金、意向金或许预付款，生意当事人均不能建议定金罚则;二是定金交给数额问题。一旦一方违约发作胶葛，定金数量易发作争议。三是定金交给办法问题。定金只要实践交给才干发作法令效力。但实践中的具体操作一般是由买方将定金直接交给中介公司，然后由中介公司交给卖方。中介公司收到定金后，往往会开具以下格局收据：“今收到买方X X意向金X X元。假如卖方X X赞同以该价格卖房，则该意向金转为定金”。这种定金付出办法实践上对买方极为晦气：一是购房者与卖房者并没有直接签署的协议;二是购房者手中没有卖房者出具的定金收条;三是购房者很难取得卖房者巳经从中介公司处收取定金的实践;四是没有清晰中介公司收取定金的代收或转交职责。在此状况下，一旦发作卖房者收受定金反悔不卖房或举高房价的违约景象，买房者很难要求卖房者双倍返还定金，也很难追查中介公司的职责。因而，在买房者与中介公司签定的居间合同中，最好清晰界定中介公司收取定金的性质，假如是中介公司代收，则要求它在收取定金时一起出具卖房者的托付书。不然，就要清晰中介公司的转交职责。当然，作为中介公司也要学会维护自己，如卖房者托付代收，应要求其出具代收托付书;如是转交，在卖房者收到定金后，应要求其出具收条。
违约金胶葛
一般状况下，中介公司都会与卖房人约好，假如中介公司寻找到买家后，卖房人不以托付价格出售房子，则中介公司建议业主付出违约金。但因为房子总价一路“走高”，常常呈现生意两边直接联络架空中介公司的景象，为此，为了避免这种状况发作，中介公司最好能供给充沛的依据证明最初三方签定的合同。不然，法院很难支撑中介的诉讼请求。跟着通讯东西的兴旺，这类胶葛有攀升的趋势。
付款办法胶葛
在合同签定过程中，付款办法必需要要点留意。为了避免日后不必要的纠 纷，最好在付款办法的挑选上清晰标明：在签定合一起，买方即付出相当于房 价款百分之多少的定金给卖方或中介公司;在生意两边直接生意的状况下，可 注明处理立契过户当天，买方付出给卖方百分之多少的房款(已付定金转为 房款);若通过中介公司生意，则可注明在处理立契过户手续前几个工作日， 买方付出悉数房款(已付定金转为房款)给中介公司，中介公司于过户后第 几个工作日付出房款给卖方。别的，最好有一小部分剩下金钱的付出能放在物 业交验之后的几个工作日内进行。在买房过程中要挑选资信较好的大型品牌中 介公司，这样能比较有效地标准生意两边的行为。
借款胶葛
从2004年下半年开端，跟着一系列相关方针的出台，银行关于个人住房 借款的方针开端作出了一系列的调整。其间首要包含对购买2套以上住房借款 的约束、各大银行收紧个人房贷的发放，以及2005年1月开端实施新的房贷 利息等内容。现在，通过借款付出房款仍是大大都购房者的首选付款办法，但假如购房者不能通过银行检查，本身又没有才能付出房款，根据生意合同的约 定又有必要在必定期限内付出房款的话，将不可避免地形成违约，最终不得不承 担违约职责。当然，这其间也不乏部分根据中介公司口头许诺必定办出借款而 决议购房的。
期房限转胶葛
期房的转让分为两种：预定权转让和期权转让。
“预定权转让”归于典型的炒楼花行为，此种转让性质归于预定合同的转 让，依法应征得开发商赞同。假如开发商因某种原因不赞同该种预定权转让， 那么，购房者依然应按约在预定期限内签定正式预售合同，不然可视为私自取 消预定。别的，假如是署理亲朋好友预定的，为避免与开发商发作胶葛，预定 时，署理人最好写明代某某预定该套房子等。
而“期权转让”即预售合同签署并挂号存案后的期房转让。一般来说，已付清房款的期房，转让不需要通过开发商赞同;但没有付清房款的，转让需 经开发商赞同。这儿的胶葛常常发作在关于“已付清房款”的意义了解不同。至于“已付清房款”的界定，H前我国相关法令并无解说。购房者大都以为，以按揭借款办法付款，开发商收到首付款和银行借款后应当确定为购房者“现已付清房款”。但开发商以为，因为开发商在按揭借款付出办法中对银行要承当阶段性担保职责，所以按揭借款付出办法被确定未付清房款。因而，实践中，按揭借款办法下的期房转让有必要征得开发商的书面赞同。即转让期权时，卖房者应当依照买房者付款办法，告诉或许征得开发商赞同后再进行生意。在此种生意办法下，买房者应依据各自购买时的房价款别离缴付契税。但实践生意中，卖房者为了逃契税而采纳压服开发商刊出原合同后再生意的不标准操作，这种危险当然应该由卖房者自己承当。
户籍不搬迁胶葛
户籍搬迁一向都是二手房生意过程中难以处理的问题，因为户籍管理归于公安部门进行的行政管理，法院无权干与，并且法院也不受理二手房生意中以户籍搬迁为诉讼标的的案子，因而这个问题现在而言能够说处理乏术。最好的 办法便是购买二手房之前，最好坚信该房子主人的户籍巳经迁出或许将来必定能够搬迁。
其他
因为上市生意的二手房大部分时代比较久，还会呈现比如所售房子实践面 积与产权证上注明的面积 符的现象以及对屋内设备的约好不明等胶葛。因 此，在签定生意合时，关于面积约好，一般应以现在的产权证上注明的为准， 其他面积不计在内。关于卖方口头向买方确保的屋内装饰的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器等能够悉数赠送等许诺，买房时最好写在纸上。