划拨土地使用权的特点

划拨土地运用权的特色
依据《划拨土地运用权办理暂行方法》(1992年国家土地办理局令第1号)，“划拨土地运用权，是指土地运用者经过除出让土地运用权以外的其他各种方法依法获得的国有土地运用权。”详细可分为两种景象，一是经过县级以上人民政府依法同意，在土地运用者交纳补偿、安顿等费用后将该幅土地交给其运用，二是将土地运用权无偿交给给土地运用者。划拨土地运用权首要具有以下特色：
1、不需交纳土地出让金
划拨土地运用权直接源于政府的同意行为，在交纳征用补偿安顿费后(或无偿，不需求交纳任何费用)即可获得土地运用权，不需求向国家交纳土地出让金。仅仅需求进行挂号以承认土地运用权的规模并标明获得划拨土地运用权。
2、无运用期限约束
《城市房地产办理法》第22条规则，“依照本法规则以划拨方法获得土地运用权的，除法律、行政法规还有规则外，没有运用期限的约束。”划拨土地运用权一般没有期限约束，除呈现政府依据公共利益的需求回收、或许土地运用者将其上市买卖(转让、企业改制上市等)等景象外，土地运用者能够无偿、持久运用。
3、无自主财物处置权
划拨土地未经许可不得进行转让、租借、典当等运营活动，如经同意转让划拨土地运用权时，有必要“向当地市、县人民政府补交土地运用权出让金或许以转让、租借、典当所获收益抵交土地运用权出让金”。即划拨土地的处分权、收益权等权力是受约束的，也因如此，才衍生了划拨土地补办出让手续的疆土事务。
4、划拨土地补办出让需缴交土地出让金
土地出让金是指各级政府土地办理部分将土地运用权出让给土地运用者，按规则向受让人收取的土地出让的悉数价款(指土地出让的买卖总额)，或土地运用期满，土地运用者需求续期而向土地办理部分交纳的续期土地出让价款，或原经过行政划拨获得土地运用权的土地运用者，将土地运用权有偿转让、租借、典当、作价入股和出资，按规则补交的土地出让价款。
(一)不得低于标定地价的40%
1、文件依据
(1)依据《划拨土地运用权办理暂行方法》(1992年国家土地办理局令第1号)第二十六条规则，“土地运用权出让金，差异土地运用权转让、租借、典当等不同方法，按标定地价的必定份额收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由地点地市、县人民政府土地办理部分依据基准地价，按土地运用权转让、租借、典当期限和地块条件核定。”
(2)依据《广东省乡镇国有土地运用权出让和转让实施方法(批改)》(广东省人民政府令第33号)第四十四条规则，“《法令》(《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令》)第四十五条规则补交或抵交的价款，可视其获得权力的不同状况和转让、租借、典当的不同方法，由市、县疆土部分按标定地价的必定份额收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由地点地市、县疆土部分依据基准地价，按土地运用权转让、租借、典当期限和地块条件核定。”
2、实践运用
现在广东省内大多数地市依照不低于标定地价(基准地价、商场评评价)的40%核收土地出让金，并结合本地的前史用地状况，针对不同的用地景象，拟定了不同的土地出让金征收标准。如广州市政府针对不同的划拨土地景象规则了不同的土地出让金核收标准：
(二)按出让土地运用权价格与划拨土地运用权价格差额部分核算出让金
1、文件依据
(1)依据《关于加强土地财物办理促进国有企业变革和开展的若干意见》(疆土资发〔1999〕433号)的相关条文：“土地财物处置时，要考虑划拨土地运用权的均匀获得和开发投入本钱，合理承认土地作价水平。选用授权运营、作价出资(入股)方法处置土地财物的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金”。
(2)依据疆土资源部《关于变革土地评价成果承认和土地财物处置批阅方法的告诉》(疆土资发〔2001〕44号)的相关规则，“划拨土地需求转为有偿运用土地的，应按出让土地运用权价格与划拨土地运用权价格差额部分核算出让金，并以此核算租金或添加国家资本金、国家股本金。”
“划拨土地设定典当权时，划拨土地运用权价格可作为运用者的权益，计入典当标的。”“划拨土地经同意能够转让，划拨土地运用权价格部分可计为转让方的合法权益。”“依据划拨土地运用权的均匀获得和开发本钱，鉴定划拨土地运用权价格，作为原土地运用者的权益，计入企业财物。”
(3)依据《协议出让国有土地运用权标准(试行)》(疆土资发〔2006〕114号)与《疆土资源部办公厅关于发布〈国有建造用地运用权出让地价评价技术标准(试行)〉的告诉》(疆土资厅发〔2013〕20号)的相关规则，划拨土地补办出让手续应交纳的土地运用权出让金额别离按下列公式核定：
A.不改动用处等土地运用条件的
应交纳的土地运用权出让金额=拟出让时的出让土地运用权商场价格-拟出让时的划拨土地运用权权益价格
B.改动用处等土地运用条件的
应交纳的土地运用权出让金额=拟出让时的新土地运用条件下出让土地运用权商场价格-拟出让时的原土地运用条件下划拨土地运用权权益价格
2、实践运用
从国家疆土部分的发文次第和地价评价办理的需求剖析，按出让土地运用权价格与划拨土地运用权价格差额部分核算出让金是未来的开展趋势。可是因为现在国内划拨土地买卖的约束，难以合理承认划拨土地运用权权益价格，所以该核算方法的实践运用仍较少，广东省内少量未发布标定地价(基准地价)或标定地价(基准地价)滞后的区域选用该方法核算土地出让金，别的国有企业改制触及的划拨土地评价也按该方法核算出让金。