违约金赔偿和损失赔偿

违约金补偿和丢失补偿开发商与买房人就违约金数额或许丢失补偿额核算方法有约好的，一般从其约好。但如约好的违约金过火高于违约所形成的实践丢失的，能够恳求法院下降。依据最高人民法院司法解说的规则，法院能够支撑超越形成的丢失30%的违约金。举例说，如合同约好的违约金为2万，而违约形成的实践丢失为1万元，那么法院最终会支撑1.3万元的违约金。一起，当事人以约好的违约金低于形成的丢失为由恳求添加的，应当以违约形成的丢失承认违约金的数额。
商品房买卖合同中没有约好违约金数额或许丢失补偿额核算方法的，违约金数额或许丢失补偿额能够参照以下规范承认：
1、逾期交房的违约金核算规范；依照逾期交付使用房子期间有关主管部门发布或许资历的房地产评价组织鉴定的同地段同类房子租金规范承认。这与现在遍及选用商品房买卖合同规范文本中的约好的核算方法不同，又为我们供给了一种能够学习的方法。
2、逾期付款的违约金核算规范；依照未付购房款总额，参照中国人民银行规则的金融组织计收逾期带卡利息的规范核算。
3、逾期处理产权挂号的违约金核算规范；依照已付房款总额，参照中国人民银行规则的金融组织计收逾期带卡利息的规范核算。
这是一个审判实践上的重大突破，为处理长时间处理不了的产权挂号问题发明了条件。因为此前关于逾期处理产权挂号，仅仅判定承认违约和期限处理产权挂号，丢失补偿需求业主举证有实践丢失；即便业主举出了丢失的依据，法院也难确认这丢失与逾期处理产权挂号之间的因果关系。因而，关于此类案子法院也是无法。现在有了上述规范，法院能够径自判定开发商承当逾期处理产权挂号的违约金了。
上述三种核算规范都是在当事人没有约好规范状况下法院把握的规范，假如当事人两边约好了规范，过高或过低时，法院将把握这种状况下的上下限规范，即上限不低于实践丢失，上限不高于实践丢失的130%。
依据指引：
①《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案子适用法律若干问题的解说》（2003年4月28日）
第十六条 当事人以约好的违约金过高为由恳求削减的，应当以违约金超越形成的丢失３０％为规范恰当削减；当事人以约好的违约金低于形成的丢失为由恳求添加的，应当以违约形成的丢失承认违约金数额。   第十七条 商品房买卖合同没有约好违约金数额或许丢失补偿额核算方法，违约金数额或许丢失补偿额能够参照以下规范承认：   逾期付款的，依照未付购房款总额，参照中国人民银行规则的金融组织计收逾期借款利息的规范核算。   逾期交付使用房子的，依照逾期交付使用房子期间有关主管部门发布或许有资历的房地产评价组织鉴定的同地段同类房子租金规范承认。   第十八条 因为出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能获得房子权属证书的，除当事人有特别约好外，出卖人应当承当违约责任：  （一）商品房买卖合同约好的处理房子所有权挂号的期限；  （二）商品房买卖合同的标的物为没有建成房子的，自房子交付使用之日起９０日；  （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房子的，自合同缔结之日起９０日。   合同没有约好违约金或许丢失数额难以承认的，能够依照已付购房款总额，参照中国人民银行规则的金融组织计收逾期借款利息的规范核算。
②《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
榜首百一十四条　当事人能够约好一方违约时应当依据违约状况向对方付出必定数额的违约金，也能够约好因违约发生的丢失补偿额的核算方法。
约好的违约金低于形成的丢失的，当事人能够恳求人民法院或许裁定组织予以添加；约好的违约金过火高于形成的丢失的，当事人能够恳求人民法院或许裁定组织予以恰当削减。