强制拍卖中保护优先购买权的程序有哪些
来源：听讼网整理 2019-03-10 17:27
一、关于法院强制拍卖程序中是否维护优先购买权的争辩
现行民事实体法清晰规矩了对共有人、承租人、有限公司股东的优先购买权的维护。民法通则第七十八条第三款规矩：“按份共有产业的每个共有人有权要求将自己的比例分出或许转让。但在出售时，其他共有人在平等条件下，有优先购买的权力。”最高人民法院《关于贯彻履行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的定见(试行)》(以下简称《民通定见》)第92条规矩：“一同共有产业切割后，一个或许数个原共有人出卖自己分得的产业时，假如出卖的产业与其他原共有人分得的产业归于一个整体或许配套运用，其他原共有人建议优先购买权的，应当予以支撑。”
合同法第二百三十条规矩：“租借人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以平等条件优先购买的权力。”国务院城市私有房子管理条例第十一条也规矩：“房子所有人出卖租借房子，须提早3个月告诉承租人。在平等条件下，承租人有优先购买权。”
公司法第三十五条规矩：“股东之间能够彼此转让其悉数出资或许部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，有必要经整体股东过半数赞同;不赞同转让的股东应当购买该转让的出资，假如不购买该转让的出资，视为赞同转让。经股东赞同转让的出资，在平等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。”
实体法上关于共有人、承租人、有限公司股东的优先购买权之规矩，进入法院履行程序后，是否有必要遭到法院的维护?对此问题，有两种不同的观念：一种以为，民法上的优先购买权仅适用于市场经济中当事人两边自主生意的场合，不适用于强制履行程序。在民事履行程序中，法院依国家强制力履行债务人的产业，替代债务人的位置而行使对被履行产业的处分权。法院在拍卖被履行产业时，无需考虑优先购买权人的利益。并且，在强制履行实践中，法院经常会碰到不动产上存在共有人、承租人的状况，他们要求行使优先购买权，却又想以低于市场价的价格购买，弄得法官左右为难，无法及时结案;有些被履行人钻法令空子，在法院查封前乃至查封后，编造租借合同，搅扰法院履行工作的正常展开。依据这种观念，最高人民法院《关于审理生意合同案子若干问题的解说》(征求定见稿第二稿)第五十二条规矩：“在依据强制履行程序(拍卖程序)或许破产程序出卖标的物时，优先购买权人建议优先购买权的，人民法院不予支撑。”该司法解说清晰否定了履行程序中关于优先购买权的维护。
另一种观念以为，优先购买权是法定权力，不管在当事人的自主生意活动仍是法院的强制拍卖程序中，都应当予以维护，不能随意掠夺。
笔者赞同第二种观念。理由是：民事履行以维护债务人的民事实体权力为任务，除了某些不适于履行的权力外，强制履行法都应当予以维护。优先购买权作为民商法上当事人的一种法定权力，在民事履行程序有取得维护的必要和或许。在大陆法系国家以及我国台湾地区，理论和立法上均供认强制履行程序中优先购买权的维护问题。杨与龄教授著《强制履行法论》中以为：“强制拍卖，亦为生意之一种，自不影响优先承买权人之权力……故不动产经拍定或交债务人承受时，履行法院知有优先承受权力人者，得依法告诉其于法定期限内表明愿否优先承受。无法定期限者，则应在履行法院所定期限内行使优先承买权。优先承买人于接到告诉后，逾期未表明者，其优先权视为抛弃，履行法院得交由拍定人承买。”最高人民法院起草的《民事强制履行法(草案)》中也清晰规矩了优先购买权的维护方法。
二、强制拍卖中维护优先购买权的两种方法
优先购买权的完成有必要具有两个要素：一是购买条件相同;二是依据相同的购买条件作出了乐意购买的表明。在法院拍卖程序中，理论和实践中关于优先购买权的维护有两种方法：一是“跟价法”，二是“询价法”。
“跟价法”是指由法院告诉优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一同竞价，施行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。因而，优先购买权人要行使和完成其优先购买权，有必要同其他竞买人相同，依照拍卖公告的要求，进行竞买挂号，交纳拍卖保证金，举牌竞买。
“询价法”是指由法院告诉优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待通过竞价发生最高应价者后，由拍卖师问询优先购买权人是否乐意购买。假如其不肯购买，则拍卖标的即由最高应价者购得。假如其乐意购买，则拍卖师问询最高应价者是否乐意再加价，假如其不肯加价，则拍卖物由优先购买权人购得，假如其表明乐意，则在加价后再问询优先购买权人。如此重复，直至其间一人退出，拍卖才成交。
我国台湾地区基本上选用了“询价法”，不同之处在于，不再问询最高应价者是否乐意再加价，只需承租人表明乐意购买，拍卖标的即归承租人购得，不然，归最高应价者。
2005年1月1日开端施行的《最高人民法院关于人民法院民事履行中拍卖、变卖产业的规矩》(以下简称拍卖规矩)第十六条第一款规矩：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人能够表明以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表明的，则拍归该应价最高的竞买人。”可见，该司法解说选用的“跟价法”是人民法院强制拍卖中维护优先购买权的一致方法。
“跟价法”要求优先购买权人行使优先购买权时，须以竞买人的身份举牌应价，在平等条件下享有优先购买权。所谓“平等条件”，主要指价格平等，还包含付款期限、交给方法平等，其他竞买人须恪守的拍卖程序、规矩，承租人也应恪守。在其别人举牌应价后，有最高应价时，拍卖师高呼三声，此刻优先购买权人能够表明以此最高价承受。如无人进一步出更高价，则卖给优先购买权人;如有更高出价，而优先购买权人不为表明的，则拍归最高应价者。依照“跟价法”，优先购买权人有必要活跃、自动应价，其优先购买权才干取得维护。
三、强制拍卖中维护优先购买权的程序
依据拍卖规矩第十四条和第十六条的规矩，法院强制拍卖中，关于优先购买权的维护须遵从如下程序：
1.拍卖告诉
人民法院应当在拍卖五日前以书面或许其他能够承认收悉的恰当方法，告诉当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或许其他优先权人于拍卖日参与(拍卖规矩第十四条)。
因为优先购买权人须以竞买人身份行使优先购买权，所以拍卖告诉中要载明拍卖的时刻、地址、拍卖原因、拍卖保证金数额、交纳拍卖款的期限等内容，以便于优先购买权人决议是否参与竞买。
关于法院没有知悉的优先购买权人，法院应当在拍卖公告中一起奉告优先购买权人参与竞买的权力，以及不挂号竞买将损失其优先购买权的法令结果。
拍卖告诉的时刻不受民法规矩的约束。《民通定见》第118条规矩：“租借人出卖租借房子，应提早三个月告诉承租人。承租人在平等条件下，享有优先购买权;租借人未按此规矩出卖房子的，承租人能够恳求人民法院宣告该房子生意无效。”合同法第二百三十条仅要求在出卖前合理期限内告诉优先购买权人。应当指出，在司法拍卖程序中，人民法院不受民法上规矩的告诉时刻的约束，也不受当事人两边约好的告诉时刻的约束。只需拍卖告诉契合拍卖规矩第十四条即可。
2.竞买挂号、交纳竞买保证金、拍卖日参与
优先购买权人须依照拍卖告诉或许拍卖公告的要求，与其他竞买人相同进行竞买挂号、交纳竞买保证金，在拍卖日参与参与竞拍。未按规矩挂号竞买、交纳竞买保证金的，视为抛弃优先购买权。别的，“优先购买权人经告诉未参与的，视为抛弃优先购买权”(拍卖规矩第十四条)。
3.举牌应价
呈现了最高应价时，优先购买权人在拍卖师高呼三次完毕前举牌应价，且该最高价到达本次拍卖保存价以上的，就以该应价拍卖成交给优先购买权人。“如有更高应价，而优先购买权人不作表明的，则拍归该应价最高的竞买人”(拍卖规矩第十六条)。
4.次序相同的多个优先购买权人一起表明买受的处理
次序相同的多个优先购买权人一起表明买受的，拍卖司法解说规矩“以抽签方法决议买受人”(拍卖规矩第十六条)。履行实践中也有选用持续加价拍卖的方法，由多个优先购买权人为竞买人、以现有的出价为起拍价，让多个优先购买权人持续竞拍，价高者得。但拍卖规矩没有选用这种做法。
假如多个优先购买权人次序不同的，那么应当由次序在先的优先购买权人作为买受人。比方共有人与承租人关于拍卖物都享有优先购买权时，共有人依据物权而发生的优先购买权，在物权效能上优先于承租人依据债务而发生的优先购买权。
现行民事实体法清晰规矩了对共有人、承租人、有限公司股东的优先购买权的维护。民法通则第七十八条第三款规矩：“按份共有产业的每个共有人有权要求将自己的比例分出或许转让。但在出售时，其他共有人在平等条件下，有优先购买的权力。”最高人民法院《关于贯彻履行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的定见(试行)》(以下简称《民通定见》)第92条规矩：“一同共有产业切割后，一个或许数个原共有人出卖自己分得的产业时，假如出卖的产业与其他原共有人分得的产业归于一个整体或许配套运用，其他原共有人建议优先购买权的，应当予以支撑。”
合同法第二百三十条规矩：“租借人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以平等条件优先购买的权力。”国务院城市私有房子管理条例第十一条也规矩：“房子所有人出卖租借房子，须提早3个月告诉承租人。在平等条件下，承租人有优先购买权。”
公司法第三十五条规矩：“股东之间能够彼此转让其悉数出资或许部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，有必要经整体股东过半数赞同;不赞同转让的股东应当购买该转让的出资，假如不购买该转让的出资，视为赞同转让。经股东赞同转让的出资，在平等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。”
实体法上关于共有人、承租人、有限公司股东的优先购买权之规矩，进入法院履行程序后，是否有必要遭到法院的维护?对此问题，有两种不同的观念：一种以为，民法上的优先购买权仅适用于市场经济中当事人两边自主生意的场合，不适用于强制履行程序。在民事履行程序中，法院依国家强制力履行债务人的产业，替代债务人的位置而行使对被履行产业的处分权。法院在拍卖被履行产业时，无需考虑优先购买权人的利益。并且，在强制履行实践中，法院经常会碰到不动产上存在共有人、承租人的状况，他们要求行使优先购买权，却又想以低于市场价的价格购买，弄得法官左右为难，无法及时结案;有些被履行人钻法令空子，在法院查封前乃至查封后，编造租借合同，搅扰法院履行工作的正常展开。依据这种观念，最高人民法院《关于审理生意合同案子若干问题的解说》(征求定见稿第二稿)第五十二条规矩：“在依据强制履行程序(拍卖程序)或许破产程序出卖标的物时，优先购买权人建议优先购买权的，人民法院不予支撑。”该司法解说清晰否定了履行程序中关于优先购买权的维护。
另一种观念以为，优先购买权是法定权力，不管在当事人的自主生意活动仍是法院的强制拍卖程序中，都应当予以维护，不能随意掠夺。
笔者赞同第二种观念。理由是：民事履行以维护债务人的民事实体权力为任务，除了某些不适于履行的权力外，强制履行法都应当予以维护。优先购买权作为民商法上当事人的一种法定权力，在民事履行程序有取得维护的必要和或许。在大陆法系国家以及我国台湾地区，理论和立法上均供认强制履行程序中优先购买权的维护问题。杨与龄教授著《强制履行法论》中以为：“强制拍卖，亦为生意之一种，自不影响优先承买权人之权力……故不动产经拍定或交债务人承受时，履行法院知有优先承受权力人者，得依法告诉其于法定期限内表明愿否优先承受。无法定期限者，则应在履行法院所定期限内行使优先承买权。优先承买人于接到告诉后，逾期未表明者，其优先权视为抛弃，履行法院得交由拍定人承买。”最高人民法院起草的《民事强制履行法(草案)》中也清晰规矩了优先购买权的维护方法。
二、强制拍卖中维护优先购买权的两种方法
优先购买权的完成有必要具有两个要素：一是购买条件相同;二是依据相同的购买条件作出了乐意购买的表明。在法院拍卖程序中，理论和实践中关于优先购买权的维护有两种方法：一是“跟价法”，二是“询价法”。
“跟价法”是指由法院告诉优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一同竞价，施行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。因而，优先购买权人要行使和完成其优先购买权，有必要同其他竞买人相同，依照拍卖公告的要求，进行竞买挂号，交纳拍卖保证金，举牌竞买。
“询价法”是指由法院告诉优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待通过竞价发生最高应价者后，由拍卖师问询优先购买权人是否乐意购买。假如其不肯购买，则拍卖标的即由最高应价者购得。假如其乐意购买，则拍卖师问询最高应价者是否乐意再加价，假如其不肯加价，则拍卖物由优先购买权人购得，假如其表明乐意，则在加价后再问询优先购买权人。如此重复，直至其间一人退出，拍卖才成交。
我国台湾地区基本上选用了“询价法”，不同之处在于，不再问询最高应价者是否乐意再加价，只需承租人表明乐意购买，拍卖标的即归承租人购得，不然，归最高应价者。
2005年1月1日开端施行的《最高人民法院关于人民法院民事履行中拍卖、变卖产业的规矩》(以下简称拍卖规矩)第十六条第一款规矩：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人能够表明以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表明的，则拍归该应价最高的竞买人。”可见，该司法解说选用的“跟价法”是人民法院强制拍卖中维护优先购买权的一致方法。
“跟价法”要求优先购买权人行使优先购买权时，须以竞买人的身份举牌应价，在平等条件下享有优先购买权。所谓“平等条件”，主要指价格平等，还包含付款期限、交给方法平等，其他竞买人须恪守的拍卖程序、规矩，承租人也应恪守。在其别人举牌应价后，有最高应价时，拍卖师高呼三声，此刻优先购买权人能够表明以此最高价承受。如无人进一步出更高价，则卖给优先购买权人;如有更高出价，而优先购买权人不为表明的，则拍归最高应价者。依照“跟价法”，优先购买权人有必要活跃、自动应价，其优先购买权才干取得维护。
三、强制拍卖中维护优先购买权的程序
依据拍卖规矩第十四条和第十六条的规矩，法院强制拍卖中，关于优先购买权的维护须遵从如下程序：
1.拍卖告诉
人民法院应当在拍卖五日前以书面或许其他能够承认收悉的恰当方法，告诉当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或许其他优先权人于拍卖日参与(拍卖规矩第十四条)。
因为优先购买权人须以竞买人身份行使优先购买权，所以拍卖告诉中要载明拍卖的时刻、地址、拍卖原因、拍卖保证金数额、交纳拍卖款的期限等内容，以便于优先购买权人决议是否参与竞买。
关于法院没有知悉的优先购买权人，法院应当在拍卖公告中一起奉告优先购买权人参与竞买的权力，以及不挂号竞买将损失其优先购买权的法令结果。
拍卖告诉的时刻不受民法规矩的约束。《民通定见》第118条规矩：“租借人出卖租借房子，应提早三个月告诉承租人。承租人在平等条件下，享有优先购买权;租借人未按此规矩出卖房子的，承租人能够恳求人民法院宣告该房子生意无效。”合同法第二百三十条仅要求在出卖前合理期限内告诉优先购买权人。应当指出，在司法拍卖程序中，人民法院不受民法上规矩的告诉时刻的约束，也不受当事人两边约好的告诉时刻的约束。只需拍卖告诉契合拍卖规矩第十四条即可。
2.竞买挂号、交纳竞买保证金、拍卖日参与
优先购买权人须依照拍卖告诉或许拍卖公告的要求，与其他竞买人相同进行竞买挂号、交纳竞买保证金，在拍卖日参与参与竞拍。未按规矩挂号竞买、交纳竞买保证金的，视为抛弃优先购买权。别的，“优先购买权人经告诉未参与的，视为抛弃优先购买权”(拍卖规矩第十四条)。
3.举牌应价
呈现了最高应价时，优先购买权人在拍卖师高呼三次完毕前举牌应价，且该最高价到达本次拍卖保存价以上的，就以该应价拍卖成交给优先购买权人。“如有更高应价，而优先购买权人不作表明的，则拍归该应价最高的竞买人”(拍卖规矩第十六条)。
4.次序相同的多个优先购买权人一起表明买受的处理
次序相同的多个优先购买权人一起表明买受的，拍卖司法解说规矩“以抽签方法决议买受人”(拍卖规矩第十六条)。履行实践中也有选用持续加价拍卖的方法，由多个优先购买权人为竞买人、以现有的出价为起拍价，让多个优先购买权人持续竞拍，价高者得。但拍卖规矩没有选用这种做法。
假如多个优先购买权人次序不同的，那么应当由次序在先的优先购买权人作为买受人。比方共有人与承租人关于拍卖物都享有优先购买权时，共有人依据物权而发生的优先购买权，在物权效能上优先于承租人依据债务而发生的优先购买权。