房地产会计核算流程有哪些
来源：听讼网整理 2018-08-23 17:52
我国房地工业经由这些年收拾，将在有序、标准路途上运作，房产商要想获得运营赢利，除了必需供给适销对路的房源外，还应该下降开发本钱，严格控制各项费用开销。下面听讼网小编来为你回答，期望对你有所协助。
一、房地产开发本钱的组成
房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数意图商品房所开销的悉数费用。就其用处来说，大致可分为三大部分：
1、土地、土建、设备费用。这是房地产开发本钱的主体内容，大致占总本钱的80%。其间最重要的是土地费用。土地费用的巨细是点评一个房地产开发项目是否可行，是否有预期赢利的最首要经济指标。土地费用首要包含土地出让金、置换本钱、批租费用、动迁费用、拍卖佣钱、契税等。房产商在决议是否开发一个项现在，都必需将估计的土地费用经过土地面积和容积率的换算，核算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼面地价)，以此来进行项意图可行性评价。
2、配套及其他收费开销。首要是指水、电、煤气、小区美化和路途、大市政和公建配套费。校园、病院、商铺等糊口服务性行动办法也是不行短少的。其他收费项目中有些当然归于押金性质，如档案保证金、美化保证金等，但由于种种原因，企业大多灾以悉数回收。这类收费项目品种繁复，标准纷歧，许多收费项目由垄断性运营企业或事业单位履行，恣意性很强，标准遍及偏高。配套及收费项目是房地产开发本钱中受外界因表影响最大的一块费用开销，一般占项目总出资的10-15%。房地产开发商经过各种途径，运用各种办法削减这部分费用开销，是下降开发本钱获得运营效益的一项重要手法。
3、管理费用和筹本钱钱。房地产开发与其他一般职业比较，具有建造周期长、出资数额大、出资危险高级特色。因而，大多数开发企业必需经过银行借款来处理资金需求，这样就发作数额较大的利息开销。怎么把这部分费用核算好，对精确核算开发本钱、表现运营效果，将起到非常重要的效果。
1、本钱归集目标。房地产开发企业在进行本钱核算时，象其他职业相同.首要应该确认本钱归集目标，即本钱核算单位。关于小规模的开发，如单幢或几幢房子的开发，这个标题比较容易处理，能够将悉数开发量作为本钱归集目标，建立一个本钱核算单位。但是对大规模的开发，如邻居改造或小区开发，就必需科学地确认本钱归集目标。在这种状况下，笔者认为本钱核算目标不能过细(如以单幢为单位)，由于这样做必然会添加作业量，使核算作业繁琐化。相反，也不能俭朴地以整个小区为核算单位，由于一个小区从开端建造到彻底建成往往需求几年乃至十几年的时刻，这样做必然使本钱核算材料滞后，失掉其在管理上的效果。笔者认为：应该以房地产开发项意图工程内容和工期进展作为确认本钱归集目标的首要依据。对大的开发项目应该恰当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和本钱结算，这样才干充沛发挥本钱核算的效果。
2、本钱项意图建立。精确区分本钱项目，能够客观地反映产品的本钱结构，便于分析研究下降本钱的途径。按现行的房地产开发企业管帐轨制划定，“开发本钱”作为一级本钱核算科目，企业应在该科目下，依据自己的运营特色和管理需求，挑选本钱项目，并据此进行明细核算。怎么确认本钱项目?笔者认为本钱项目不能太多，关于发作次数较少，特别是单笔发作的费用，应尽量兼并。如各种配套费用开销，可建立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并连续发作的费用应独自建立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解作业量进展和付款状况，并为工程的竣工决算供给材料。
3、直接费用的核算。企业的直接费用首要包含管理费用、财政费用和出售费用。按现行房地产开发企业管帐轨制划定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。笔者认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于管帐的配比性准则。比如，为项目借款而付出的利息以及项意图前期出售费用，这些费用的特色是数额较大、获益目标清晰，假如在获益目标完结出售之前，就将其列入损益类科目进行核算，必然会构成虚伪的财政效果，不能客观地反映企业的实践运营状况。因而，笔者认为，对获益目标清晰的借款利息和前期出售费用应视同本钱性开销进行核算。前者列入“开发本钱”，作为本钱项意图一个组成部分;后者可在“递延财物”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品完结出售后，再转入“出售费用”科目。
4、项意图竣工决算。房地产开发本钱核算的终极意图是核算出项意图总本钱和单位可出售面积的开发本钱，以便企业结出运营赢利。但是现在房地产开发企业较遍及存在的现象是正视工程决算而忽视项目决算。由于工程决算在施工完结后进行，时刻性比较清晰，并且涉及到工程款的付出，不易迁延。而项目决算有或许由于各种原因变得遥遥无期，比如小区单个配套没有完结(不影响出售)，方案中的公建行动办法暂时不能施行，或许押金的回收久拖不决等，都会影响整个开发项意图彻底建成，从而影响项目决算。怎么处理这个标题，笔者认为，能够经过“预提费用”科目将没有施行的工程预算计入本钱，使项目决算能按方案进行，今后待工程完结再按实践开销调整项目本钱。由于这部分工程开销，通常在项目总出资中所占的份额很小，这样做对项意图总本钱和单位本钱不会形成较大的影响。
以上就是小编为我们收拾的相关常识，信任我们经过以上常识都已经有了大致的了解，假如您还遇到什么较为杂乱的法律问题，欢迎登陆听讼网进行律师在线咨询。
一、房地产开发本钱的组成
房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数意图商品房所开销的悉数费用。就其用处来说，大致可分为三大部分：
1、土地、土建、设备费用。这是房地产开发本钱的主体内容，大致占总本钱的80%。其间最重要的是土地费用。土地费用的巨细是点评一个房地产开发项目是否可行，是否有预期赢利的最首要经济指标。土地费用首要包含土地出让金、置换本钱、批租费用、动迁费用、拍卖佣钱、契税等。房产商在决议是否开发一个项现在，都必需将估计的土地费用经过土地面积和容积率的换算，核算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼面地价)，以此来进行项意图可行性评价。
2、配套及其他收费开销。首要是指水、电、煤气、小区美化和路途、大市政和公建配套费。校园、病院、商铺等糊口服务性行动办法也是不行短少的。其他收费项目中有些当然归于押金性质，如档案保证金、美化保证金等，但由于种种原因，企业大多灾以悉数回收。这类收费项目品种繁复，标准纷歧，许多收费项目由垄断性运营企业或事业单位履行，恣意性很强，标准遍及偏高。配套及收费项目是房地产开发本钱中受外界因表影响最大的一块费用开销，一般占项目总出资的10-15%。房地产开发商经过各种途径，运用各种办法削减这部分费用开销，是下降开发本钱获得运营效益的一项重要手法。
3、管理费用和筹本钱钱。房地产开发与其他一般职业比较，具有建造周期长、出资数额大、出资危险高级特色。因而，大多数开发企业必需经过银行借款来处理资金需求，这样就发作数额较大的利息开销。怎么把这部分费用核算好，对精确核算开发本钱、表现运营效果，将起到非常重要的效果。
1、本钱归集目标。房地产开发企业在进行本钱核算时，象其他职业相同.首要应该确认本钱归集目标，即本钱核算单位。关于小规模的开发，如单幢或几幢房子的开发，这个标题比较容易处理，能够将悉数开发量作为本钱归集目标，建立一个本钱核算单位。但是对大规模的开发，如邻居改造或小区开发，就必需科学地确认本钱归集目标。在这种状况下，笔者认为本钱核算目标不能过细(如以单幢为单位)，由于这样做必然会添加作业量，使核算作业繁琐化。相反，也不能俭朴地以整个小区为核算单位，由于一个小区从开端建造到彻底建成往往需求几年乃至十几年的时刻，这样做必然使本钱核算材料滞后，失掉其在管理上的效果。笔者认为：应该以房地产开发项意图工程内容和工期进展作为确认本钱归集目标的首要依据。对大的开发项目应该恰当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和本钱结算，这样才干充沛发挥本钱核算的效果。
2、本钱项意图建立。精确区分本钱项目，能够客观地反映产品的本钱结构，便于分析研究下降本钱的途径。按现行的房地产开发企业管帐轨制划定，“开发本钱”作为一级本钱核算科目，企业应在该科目下，依据自己的运营特色和管理需求，挑选本钱项目，并据此进行明细核算。怎么确认本钱项目?笔者认为本钱项目不能太多，关于发作次数较少，特别是单笔发作的费用，应尽量兼并。如各种配套费用开销，可建立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并连续发作的费用应独自建立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解作业量进展和付款状况，并为工程的竣工决算供给材料。
3、直接费用的核算。企业的直接费用首要包含管理费用、财政费用和出售费用。按现行房地产开发企业管帐轨制划定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。笔者认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于管帐的配比性准则。比如，为项目借款而付出的利息以及项意图前期出售费用，这些费用的特色是数额较大、获益目标清晰，假如在获益目标完结出售之前，就将其列入损益类科目进行核算，必然会构成虚伪的财政效果，不能客观地反映企业的实践运营状况。因而，笔者认为，对获益目标清晰的借款利息和前期出售费用应视同本钱性开销进行核算。前者列入“开发本钱”，作为本钱项意图一个组成部分;后者可在“递延财物”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品完结出售后，再转入“出售费用”科目。
4、项意图竣工决算。房地产开发本钱核算的终极意图是核算出项意图总本钱和单位可出售面积的开发本钱，以便企业结出运营赢利。但是现在房地产开发企业较遍及存在的现象是正视工程决算而忽视项目决算。由于工程决算在施工完结后进行，时刻性比较清晰，并且涉及到工程款的付出，不易迁延。而项目决算有或许由于各种原因变得遥遥无期，比如小区单个配套没有完结(不影响出售)，方案中的公建行动办法暂时不能施行，或许押金的回收久拖不决等，都会影响整个开发项意图彻底建成，从而影响项目决算。怎么处理这个标题，笔者认为，能够经过“预提费用”科目将没有施行的工程预算计入本钱，使项目决算能按方案进行，今后待工程完结再按实践开销调整项目本钱。由于这部分工程开销，通常在项目总出资中所占的份额很小，这样做对项意图总本钱和单位本钱不会形成较大的影响。
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