试论不动产标的物抵押合同的法律效力、民事责任和法律后果

 在商场经济日益开展的今日，不动产典当行为现已是商场经济中习以为常的行为。所谓不动产典当合同是指典当人和典当权人为了担保债务的完结，以特定的不动产为债务设定担保的权力与责任的协议。不动产典当作为典当担保的一种类型，是当事人签定担保合同所采纳的遍及方式之一。但毕竟不动产典当中触及的典当挂号是个非常复杂的问题，尤其是在实践中，当事人签定典当合同后未处理典当挂号的现象比较突出，而正是由于没有处理典当挂号，致使合同的效能发作法令上的妨碍，典当权人无法享有债务优先受偿的权力，当债务人以追查典当人的担保责任申述到人民法院时得不到法令有用的维护，造成了债务人利益的丢失。对此类案子怎么处理？债务人的利益怎么充沛地救助？现行《合同法》、《担保法》虽为咱们供给了较为充沛的法令根据，但由于对这类问题规则得比较笼统、简略，内容不是很完善，导致实务工作中不合很大。笔者以为，不动产典当合同尽管触及到典当挂号这一物权公示行为，但从法令领域上讲，它应当归于《合同法》调整的领域。现试从合同法理论的层面谈谈个人的几点观点。
    一、合同的效能
    １.不动产典当合同的建立与收效
    合同建立是指当事人通过相等洽谈达到一致意见，完结了签定合同的全过程，即许诺收效时合同建立”。合同收效是指现已建立的合同在当事人之间发作了法令效能，对当事人产生了法令约束力。尽管《合同法》第４４条规则：依法建立的合同，自建立时收效”。但不能标明一切的合同在建立之时便具有法令收效要件，是有用合同。实际上，合同建立与合同收效是两个性质彻底不同的问题。合同收效是以合同建立为条件，只要建立的合同方能谈得上收效。而建立的合同并非都收效，还要看其是否具有法令规则的收效要件。不动产典当合同中，当事人通过相等洽谈，自愿达到合意并签定典当合同便告典当合同的建立。而典当合同的收效，《担保法》第４１条有清晰的规则：当事人以不动产典当的，应当处理典当物挂号，典当合同自挂号之日起收效”。可见，在典当担保合同中当事人以不动产作典当的，担保合同的收效时刻是自依法挂号之日起，即只要进行不动产典当挂号合同才干收效，典当合同才干发作法令效能。虽已缔结没有挂号的合同不能发作法令效能。尽管该条规则在实务和理论界引起很大争议，有的以为其混杂了典当合同的债务合同性质与典当物挂号的物权变化性质，不利于维护当事人利益，应当修正为典当合同自建立之时即收效，典当挂号是典当权建立的要件。但鉴于现在《物权法》没有公布，《担保法》没有修正之前，审判实务中不能打破现有的法令规则。
    ２.不动产典当合同的未收效与无效
    根据《担保法》第４１规则，不动产典当处理典当挂号后才干收效，关于没有处理典当挂号手续的合同，其效能怎么确定，实践中曾发作较大不合，在处理上按无效合同来处理的状况也很遍及。笔者以为，合同未收效与合同无效有严厉的差异。首要，合同未收效是指已建立的合同因短少法令收效要件而没有法令效能，而合同无效是因其违反了法令的禁止性规则或公共利益而没有法令约束力。前者主要是指不具有《民法通则》第５５条规则的三种收效要件的民事行为，和《合同法》第４４条第２款规则的应当处理同意、挂号手续后收效的状况，包含《担保法》第４１条、第４２条关于产业典当合同与第７８条、第７９条关于权力质押合同应进行挂号的规则，以及《中外合资经营企业法》关于合同的缔结必须报有关部门的检查同意后的规则；后者主要是指《民法通则》第５８条规则的七种民事行为和《合同法》第５２条第（一）至（五）项中规则的五种合同。在典当合同中，典当挂号仅仅合同的收效要件，不具有收效要件的合同仅仅没有发作法令效能，并不必定导致合同无效。其次，未收效合同所短少的有用要件能够进行弥补，完结弥补后合同收效，不动产典当合同的当事人在一审法庭争辩完结前处理同意挂号手续的，人民法院应当确定该合同有用；而无效合同系不具有合同的有用要件且不能弥补，无效合同自始无效。何况，《合同法》解说第９条规则：按照合同法第４４条第２款的规则，法令、行政法规规则合同应当处理同意手续，或许处理同意挂号手续后才收效，在一审法庭争辩完结前当事人仍未处理同意手续的，或许仍未处理同意挂号手续的，人民法院应当确定该合同未收效。”而不是宣告合同无效。所以说，假如以没有处理典当挂号而随意宣告合同无效，不只混杂了合同未收效与合同无效的差异，且违反了《合同法》解说的规则。这种因合同短少有用要件而随意扩展无效合同规模的作法，将有损于商场买卖的安全，与商场经济法令的原则是相违反的。